Войти

Что лучше: квартира в новостройке или в сталинке

Множество исторических домов, построенных до революции, в послевоенное и сталинское время, по многим параметрам не уступают, а иногда даже превосходят комфортные новостройки с развитой инфраструктурой. В чём сталинки выигрывают у новостроек, а где сдают свои позиции, нашему журналу рассказала дизайнер Светлана Зилева.

«Для некоторых покупка квартиры — это воплощение мечты о собственном жилье на всю жизнь. Для других — инвестиция, которая даёт возможность заработать на сдаче приобретенной недвижимости в аренду. Для третьих — возможность выгодного вложения средств. 

Сегодня рынок жилья переполнен предложением. Покупатель может выбрать бюджетное или дорогое жильё в любом районе. Застройщики и риэлторы готовы учесть все пожелания и подобрать квартиру на любой вкус.

Фильтры на сайтах и в приложениях для аренды и покупки недвижимости традиционно предлагают следующие варианты жилья: панельное, вторичка (дома, построенные 10 лет назад и раньше), кирпичные дома от пяти этажей и выше (хрущёвки и монолитные, построенные не больше десяти лет назад), новостройки и «сталинки». Правда, под «сталинками» в этом случае часто понимают не только дома, построенные 50-е годы, но и здания, возведённые до революции, да и вообще все исторические здания. В этой статье под «сталинками» мы вслед за поисковиками и сервисами аренды будем понимать все исторические здания.

Глаза разбегаются, и прежде чем приступать к выбору квартиры, советуем задать себе несколько важных вопросов.

  • В каком районе вы хотите жить?
  • Каков состав вашей семьи?
  • Как долго вы планируете жить в этой квартире?
  • Какой транспорт ходит вокруг, насколько он доступный и комфортный?

Ответив на эти вопросы, станет понятно, на какой вариант жилья вам обратить внимание в первую очередь. Сегодня мы сравним историческое жильё и новостройки. Итак, баттл века: новостройка или «сталинка». Что лучше?

Соседи

Выбирая квартиру в «сталинке» или новостройке, вы получаете не только заветные квадратные метры, но и подъезд, прилегающую инфраструктуру дома и, что самое главное, новый стиль жизни и соседей. 

Сталинка располагает комфортными условиями для семейной жизни. Если вы покупаете квартиру в таком доме, у вас всегда меньше соседей, чем в новостройке. В коридорах новостроек среди ста дверей можно легко забыть, за какой из них находится ваша квартира. При пожарной ситуации вас может ожидать эвакуация целого «муравейника» по одной пожарной лестнице. В сталинке на этаже располагается четыре, максимум шесть, а в иногда и всего две-три квартиры. Жизнь там будет тише и комфортнее, а соседей — меньше.

Но есть и обратная сторона медали. В старых домах живут в основном пожилые люди. Их доход и условия жизни могут быть ниже ваших. Это может вызвать взаимный эмоциональный дискомфорт при общении. Основная особенность современных высоток — как раз в уровне и сообществе: вместе с квартирой в доме вы «покупаете» соседей. Часто они по возрасту, доходу, социальному статусу похожи на вас. Так вы получаете шанс завести не только соседей, но и друзей и даже деловые связи.

  • 46,39 млн ₽ 
    Москва, 2-я Хуторская улица, 34
    Дмитровская 9 мин.
  • 21,69 млн ₽ 
    Москва, Волгоградский проспект, 32/5к4
    Угрешская 7 мин.
  • 60,68 млн ₽ 
    Москва, ЗАО, район Раменки, квартал Кинематографический, жилой комплекс Событие, жилой комплекс Событие-4
    Мичуринский проспект 10 мин.
  • 179,3 млн ₽ 
    Москва, жилой комплекс Опус
    Павелецкая 13 мин.
  • 35,61 млн ₽ 
    Москва, ЗАО, район Филёвский Парк, жилой комплекс Фили Сити
    Фили 6 мин.
  • 39,56 млн ₽ 
    Москва, ЮАО, Даниловский район
    Павелецкая 19 мин.
  • 48,39 млн ₽ 
    Москва, 1-й Можайский тупик, 8Ас15
    Киевская 11 мин.
  • 45,48 млн ₽ 
    Москва, 2-я Хуторская улица, 34
    Дмитровская 9 мин.
  • 20,95 млн ₽ 
    Москва, ЖК Мира
    ВДНХ 14 мин.
  • 40,01 млн ₽ 
    Москва, жилой комплекс Джойс
    Хорошёво 8 мин.
  • 34,25 млн ₽ 
    Москва, ЖК Мангазея на Тульской
    Тульская 6 мин.
  • 49,02 млн ₽ 
    Москва, 1-й Можайский тупик, 8Ас15
    Киевская 11 мин.
  • 560 млн ₽ 
    Москва, 2-й Обыденский переулок
    Кропоткинская 7 мин.
  • 12 млн ₽ 
    Москва, ЮВАО, район Лефортово, ЖК Символ, квартал Независимость
    Площадь Ильича 17 мин.
  • 8,6 млн ₽ 
    Мытищи, микрорайон Перловка, жилой комплекс Долина Яузы, 2
    Медведково 26 мин.
  • 13,08 млн ₽ 
    посёлок Коммунарка, улица Потаповская Роща, 20к2
    Потапово (Новомосковская) 12 мин.
  • 16,53 млн ₽ 
    Москва, улица Зорге, 25с2
    Панфиловская 8 мин.
  • 27,62 млн ₽ 
    Москва, улица Зорге, 25с2
    Панфиловская 8 мин.
  • 26,55 млн ₽ 
    Москва, улица Зорге, 25с2
    Панфиловская 8 мин.
  • 12,7 млн ₽ 
    Москва, НАО, район Коммунарка, ЖК Дзен-кварталы, 2.1
    Коммунарка 14 мин.
  • 13,4 млн ₽ 
    Москва, НАО, район Коммунарка, проспект Куприна, 2
    Бунинская аллея 16 мин.
  • 33 млн ₽ 
    Москва, Левобережная улица, 4к14
    Беломорская 9 мин.
  • 10,88 млн ₽ 
    Москва, НАО, район Коммунарка, проспект Куприна, 2
    Бунинская аллея 16 мин.
  • 9,95 млн ₽ 
    Москва, НАО, район Коммунарка, ЖК Скандинавия, 28.3
    Потапово (Новомосковская) 19 мин.

Планировка 

С этой точки зрения нет ничего лучше, чем сталинки. Хотя и среди них есть менее удачные варианты: например, на станции метро Алексеевская в Москве — не лучшие планировки квартир в старых зданиях. Здесь очень узкие коридоры, а окна комнат выходят на одну сторону. Так почему-то сложилось исторически. 

В остальном, если квартира – как минимум «двушка», то планировочное решение в «сталинке» будет очень продуманным. Чаще всего это или длинный коридор с комнатами, или квартира-распашонка. Редко когда в сталинском доме нет окон, которые выходили бы на две стороны. Такое возможно разве что в «однушках». 

Хотя бы с одной стороны окна «сталинок» чаще всего выходят в тихий двор. Огромный плюс — большие окна с широкими подоконниками, на которых можно сидеть, и самое главное — высокие потолки в 3,2-3,4 метра. После ремонта в квартире могут «съедаться» до 10 сантиметров пола из-за прокладывания коммуникаций и 7-10 сантиметров потолка, в зависимости от высоты встраиваемых светильников. И даже в этом случае высота потолков в «сталинке» будет не меньше 3,2 метра. Если повезёт, то вместе с квартирой вам «в наследство» достанется много красивой лепнины. Надо будет только её восстановить, и вуаля — исторический элемент декора уже стал частью вашего быта.

В новостройках в большинстве случаев допустима свободная планировка. Вы получаете пустую «коробку», в которой можно поставить перегородки по своему усмотрению в рамках законодательства. Другой бонус — возможность купить квартиру с окнами в пол, панорамными видами на город и иногда даже собственными террасами. В старом доме вы ограничены в свободе планировочных решений из-за того, что там могут быть несущие стены или колонны.

Подъезды, парковки и балконы

Что точно подкупает в «сталинках» — это близость к истории. Исторические активисты занимаются ремонтом фасадов, подъездов, лестничных площадок. К сожалению, подъезды в таких домах по большей части старые и изношенные, а многим, конечно, хочется иметь красивую парадную с пятью лифтами.

Тёплую красивую парковку в «сталинках» тоже не найти, но во дворе обычно есть места, где можно припарковать автомобиль. У вас обязательно будет уютный дворик с площадками и, возможно, даже фонтанчиком. И очень важный момент — никакого сбивающего с ног ветра, особенно когда за окном минусовая температура. 

В старых домах обычно есть приятные балконы, которые можно обустроить под зону отдыха с маленьким столиком и парой стульев. В большинстве современных новостроек балконов нет. Зато в хорошем жилищном комплексе вам могут предложить приобрести подсобное помещение для хранения колёс, велосипедов и всего необходимого, что не хочется хранить в квартире.

  • 84,88 млн ₽ 
    Москва, Брюсов переулок, 12
    Охотный ряд 8 мин.
  • 27,9 млн ₽ 
    Москва, улица Правды, 6/34
    Белорусская 15 мин.
  • 34,4 млн ₽ 
    Москва, Ленинградский проспект, 14к1
    Белорусская 10 мин.
  • 3,09 млн ₽ 
    Москва, улица Орджоникидзе, 5к3
    Площадь Гагарина 14 мин.
  • 218,2 млн ₽ 
    Москва, улица Спиридоновка, 12
    Пушкинская 12 мин.
  • 4,2 млн ₽ 
    Москва, Старая Басманная улица, 20к3
    Бауманская 15 мин.
  • 18,7 млн ₽ 
    Москва, улица Бажова, 6
    Ростокино 14 мин.
  • 3,5 млн ₽ 
    Москва, Старая Басманная улица, 20к3
    Бауманская 15 мин.
  • 2,9 млн ₽ 
    Москва, Стрельбищенский переулок, 22А
    Выставочная 19 мин.
  • 5,75 млн ₽ 
    Москва, площадь Журавлёва, 2с2
    Электрозаводская 6 мин.
  • 4,2 млн ₽ 
    Москва, Нижняя Красносельская улица, 45/17
    Бауманская 4 мин.
  • 3,5 млн ₽ 
    Москва, Большая Серпуховская улица, 31к3
    Серпуховская 9 мин.

Коммуникации и виды

По качеству коммуникаций в битве «сталинка» или новостройка» однозначно выигрывают новостройки. В них используются современные — а главное новые детали и материалы, которым «сталинки» похвастаться явно не могут. В частности, отопительные трубы, проведённые под полом, а не в стенах. Внутри квартиры можно поставить коллектор, с помощью которого сможете самостоятельно переключать своё отопление и настраивать температурный режим. А электрический щиток в новостройке обычно поддерживает большую разрешённую мощность, чем его «коллеги» в домах старого фонда.

А вот система вентиляции может работать хуже, чем в старых домах. Если строительная компания сэкономит на вентиляционном оборудовании, то циркуляция воздуха может быть недостаточной. Поэтому при покупке нужно отнестись к этому моменту внимательно — во многих ЖК требования по вентиляции, например, не предполагают подключение вытяжки над плитой в общедомовую систему вентиляции. 

Ещё один важный момент — в «сталинках» обычно в квартирах есть газ. Все настоящие профессиональные кухни в ресторанах оборудованы именно газовыми плитами, так как на электричестве просто невозможно приготовить часть блюд, и они будут уступать по вкусу тем, которые готовились на газовой горелке. 

Количество 

Если в приоритете старый дом, то вы, конечно, будете ограничены в выборе доступных вариантов. На весь приглянувшийся вам район может быть всего 10-20 домов, которые будут подходить по критериям, и не факт, что в понравившемся доме кто-то продаёт подходящую квартиру.  

Новостроек намного больше, поэтому и выбор квартир намного более широкий. А ещё под квартиру в новостройке вам охотнее дадут кредит, чем под покупку квартиры из старого фонда, и условия этого кредита, скорее всего, будут более выгодными.

Фото: Brooke Cagle (Unsplash), Marjan Blan (Unsplash)

Опрос доступен в полной версии сайта.