Продажа коммуналки: как получить у соседей отказ от покупки комнаты

Если хозяин комнаты в коммуналке желает её продать, то сначала он должен предложить недвижимость своим соседям — владельцам других помещений в той же квартире. И лишь убедившись, что соседи не намерены её приобретать, комнату можно уступить другому человеку. Документом, подтверждающим нежелание соседей приобретать помещение, является письменный отказ от покупки комнаты. Рассказываем, как получить и оформить отказ от комнаты в коммунальной квартире, а также чем его можно заменить.

Особенности коммунальных квартир как объектов недвижимости

Первые коммунальные квартиры появились в 20-х годах прошлого века, когда из-за стремительного роста городов в них перестало хватать жилплощади. Власти начали «уплотнять» квартиры, где число комнат превышает количество жильцов: подселять в них квартирантов, пока на каждого гражданина не останется по 9 м². С 1991 года квадратные метры в коммуналке можно приватизировать.

В наши дни коммунальная квартира — это помещение, в котором отдельные комнаты находятся в собственности у разных владельцев, не состоящих друг с другом в родстве. Кухню, кладовки, коридор, балкон или лоджию, санузел и прихожую они используют вместе, а жилые комнаты — индивидуально. Каждая комната при этом представляет собой отдельный объект недвижимости со своим кадастровым номером. Одной комнатой могут владеть одновременно несколько человек в совместной или долевой собственности.

Понятие «коммунальная квартира» не отражено в федеральных законах, но упоминается в ЖК РФ и объясняется в региональных документах. Например, в ст. 15 «Основах жилищной политики г. Москвы».

Необходимость делить жилплощадь даже с идеальными соседями делает коммуналки наименее удобной для жизни недвижимостью. Поэтому многие хозяева комнат стремятся при возможности их продать.

Как продать комнату в коммунальной квартире

Выяснить право собственности. Прежде чем публиковать объявление и показывать объект покупателям, стоит уточнить, кому принадлежит недвижимость. Чтобы установить владельца, достаточно изучить выписку из ЕГРН на свою комнату. Если документ закажет собственник недвижимости, в нём будут прописаны ФИО и данные всех владельцев. Если в строке «Правообладатель» упомянуто муниципальное образование, жильё перед продажей нужно приватизировать.

Приватизировать комнату. Правила приватизации комнат не отличаются от оформления другой недвижимости. Нужно собрать документы и отправить заявление в местный уполномоченный орган. Приватизировать комнату получится только вместе с долей в праве на помещения общего пользования — эти права нельзя отделять друг от друга (п. 5 ст. 42 ЖК РФ). 

В соответствии с региональными правилами после приватизации квартиросъёмщик может стать не хозяином комнаты как изолированного объекта недвижимости, а владельцем доли в праве на всю коммуналку. Найти покупателя для такого жилья будет непросто: банки предпочитают не давать ипотеку под залог долей в жилье общего пользования. 

Сообщить соседям о продаже. Владельцы других жилых помещений в коммунальной квартире имеют преимущественное право купить комнату в ней, поэтому их обязательно нужно известить (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ) — написать письмо, где необходимо в свободной форме рассказать о намерении продать жильё.

В извещении важно указать стоимость комнаты, по которой владелец хочет её продать. Если других владельцев несколько, суммы в извещениях должны совпадать. Когда соседи откажутся от покупки, посторонним нельзя будет продать недвижимость дешевле.

Если в ответ на извещение сосед выражает желание купить комнату, у него есть 1 месяц, чтобы собрать деньги и заключить договор. Также сосед может направить встречное предложение с более низкой ценой или более удобными для него условиями заключения сделки, а продавец — принять его или отклонить. Если несколько сособственников хотят купить одну комнату, продавец имеет право выбрать одного из них по своему усмотрению.

Получить отказ от преимущественного права покупки комнаты. Чтобы не ждать 30 дней, у владельцев соседних комнат можно получить письменный отказ покупать жильё. Сосед оформляет нотариальный отказ от покупки комнаты и владелец может сразу её реализовать. Если комнату будут покупать в ипотеку, кредитная организация скорее всего запросит нотариальные отказы от всех сособственников, уведомления о вручении заказных писем банк не устроят.

Собрать документы. Точный список документов зависит от условий владения и финансов покупателя. Для регистрации договора в Росреестре обязательно потребуются паспорта сторон, договор в 3 экземплярах и отказы собственников от покупки или доказательства того, что извещения о продаже дошли до всех соседей.

Если покупатель оформляет комнату в ипотеку, ему потребуется предоставить в банк эскизный договор, расписку продавца о том, что он получил задаток, справку об отсутствии задолженностей за ЖКУ и выписку из домовой книги.

Заключить договор. Прежде чем подписывать договор, стоит погасить все долги за ЖКУ и выписаться. Договор допускается составлять в простом письменном виде, в качестве объекта указав комнату с её площадью, местонахождением и кадастровым номером. Цена объекта в договоре и извещениях должна совпадать. 

Засвидетельствовать договор у нотариуса нужно при долевом владении частью квартиры. Если комната выделена в натуре и является отдельным объектом недвижимости, вопрос, нужно ли нотариальное удостоверение, является спорным: каждый конкретный случай лучше обсудить со специалистами в региональном МФЦ и спросить их, какой договор точно примут. 

Как грамотно оформить отказ при продаже комнаты в коммунальной квартире

Существует 3 способа получить официальные отказы от владельцев соседних помещений при продаже комнаты. Выбор того или другого метода зависит от жизненных обстоятельств и готовности соседей идти навстречу.

Соседи подписывают нотариальный отказ от покупки комнаты. Если хозяева соседних комнат живут в них и взаимоотношения с соседями нормальные, можно пригласить их всех к нотариусу, который составит и заверит отказы. Также соседи могут самостоятельно сходить к нему и оформить отказы — например, если они живут в другой стране или городе. Их нотариус отправит документ по своим каналам связи местному юристу.

Полученные письменные отказы бессрочны, если цена продажи не изменится. Если продавец захочет снизить стоимость, ему придётся получить новые отказы от соседей.

Продавец отправляет извещение о продаже и ждёт 30 дней. Если хозяева остальных помещений не хотят подписывать нотариальный отказ, им необходимо послать извещения о продаже. Для этого нужно узнать, кому принадлежат соседние комнаты, опросив соседей или заказав выписку из ЕГРН.

Извещение отправляют заказным письмом с уведомлением о вручении или телеграммой. Отправлять извещения нужно всем собственникам, даже если они являются родственниками и живут по одному адресу.

С момента получения уведомления у соседа есть 30 дней, чтобы решить: покупать комнату или нет. Отсчёт начинается с момента доставки или поступления в конечное отделение связи, если сособственник отказался получать письмо. Определить момент доставки можно по номеру отправления на сайте Почты России. Если срок прошёл, а продавец не получил сообщение от соседа, он может продавать свою комнату третьим лицам. Если совладельцев несколько, комнату можно продавать, когда истечёт 30 дней по последнему из доставленных извещений. 

При регистрации перехода права собственности уведомления о вручении извещений нужно будет показать в Росреестре. Если извещения не были получены, можно предоставить письма с почтовыми штемпелями, которые почта пришлёт обратно.

Продавец отправляет извещения через нотариуса. Если в коммунальной квартире много помещений в отдельной, а не долевой собственности, их владельцев придётся выяснять по ЕГРН: делать запрос в реестр придётся на каждую комнату отдельно. 

Извещения совладельцем можно отправить через нотариуса. Он сам составляет документ, даёт подписать его отправителю и посылает от своего имени заказным письмом с уведомлением. Услуга стоит около 1100 рублей за извещение. Нотариус передаёт отправителю свидетельства об отправке документов, а после доставки — об их передаче или невручении. Срок ожидания ответа будет таким же — 30 календарных дней.

Чтобы сособственники наверняка получили письма, нотариус отправит их и по месту прописки, и по адресам комнат, которыми владеет соседи.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: сложные случаи

Комната соседей или доля в ней принадлежит ребёнку. Получить отказ от покупки, подписанный родителем или попечителем несовершеннолетнего, будет недостаточно. Органы опеки должны подтвердить, что родительский отказ от приобретения недвижимости не ущемляет права ребёнка. Ст. 37 ГК РФ в п. 2 запрещает опекунам самостоятельно принимать решения по сделкам, которые ведут к отказу от принадлежащих подопечному прав.

Чтобы не собирать большой пакет документов, который требуют органы опеки, владельцам комнаты с детской долей можно отправить уведомление и подождать 1 месяц.

Комната продавца находится в совместной собственности. Совместная собственность на комнату может возникнуть, если жильё в коммуналке купили в браке или приватизировали на нескольких родственников без выделения долей. 

Если жильё записано на одного из супругов, перед его продажей нужно получить не только соседский отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире, но и заверенной нотариусом согласие на сделку от второго супруга. Покупатель наверняка запросит этот документ, даже если бывшие муж и жена в разводе. Согласие не нужно, если супруги подписали брачный договор или право собственности по документам принадлежит и мужу, и жене. В последнем случае договор купли-продажи подписывают оба.

Если сособственники одной комнаты не являются супругами, договор купли-продажи может быть подписан только по согласию всех участников. Даже если договор подписывает один из совладельцев, предполагается, что остальные не против продажи. 

Соседняя комната принадлежит муниципалитету или государству. Соседи по коммуналке могут проживать в своей комнате по договору социального найма, не приватизируя жилплощадь. В этом случае жильё принадлежит муниципалитету, и отказ при продаже комнаты нужно получить от города, а не от съёмщиков. Для этого необходимо отправить извещение в муниципалитет или орган государственной власти и получить от него отказ или согласие на выкуп. Например, в Москве можно обратиться в службу «одного окна» Департамента городского имущества. Город и совладельцы-физические лица при этом будут иметь равные права на покупку продаваемой недвижимости.

Владелец соседней комнаты живёт за границей или его адрес неизвестен. По закону уведомление о продаже необходимо отправлять по адресу регистрации владельца недвижимости, месту жительства или последнему из известных адресов. Адрес проживания можно выяснить не только у родственников и знакомых человека, но и обратившись за справкой о месте регистрации в ФМС.

Продавец комнаты должен сделать всё возможное, чтобы уведомить совладельцев: отправить извещение по всем известным адресам и ждать ответа 30 дней. В случае, если совладелец не получит извещение, действия собственника всё равно будут признаны добросовестными. Если через какое-то время пропавший собственник объявится, у него не получится оспорить продажу комнаты посторонним гражданам.

Вопросы и ответы

Что будет, если не известить соседей? Если не уведомить соседей по коммуналке о продаже части жилья, в течение 3 месяцев они имеют право оспорить в сделку купли-продажи с другим лицом. Срок высчитывается с момента, когда сосед узнаёт о продаже комнаты. Поэтому Росреестр отказывается регистрировать сделки купли-продажи комнат, если к ним не приложены письменные отказы соседей или доказательства получения извещений от всех совладельцев. 

Что будет, если продать комнату по более низкой цене, чем указано в извещении? Если сосед узнает, что комнату продали дешевле, чем предлагали ему, он имеет право обратиться в суд и потребовать перевести право собственности на него по новой, более низкой стоимости. На подачу иска у соседа будет 3 месяца с момента, когда он узнает о разнице цен. Стоимость сделки он сможет узнать, обратившись с заявлением в прокуратуру. Ведомство проверит договор купли-продажи и сумму в извещении и даст соседу официальный ответ.

Что делать, если заказное письмо подписал родственник соседа? Случается, что уведомление о вручении заказного письма подписывает родственник получателя или его выдают без подписи. В этом случае извещение считается не доставленным, такую расписку нельзя предъявить Росреестру. Придётся отправить новое извещение, предварительно связавшись с сособственником и убедив его получить письмо самостоятельно.

Коротко о главном 

• Прежде, чем продавать комнату в коммуналке посторонним, её нужно предложить соседям по квартире. 
• Если владельцы соседних комнат не захотят выкупить жильё, они могут подписать нотариальный отказ.
• Соседям, которые не хотят подписывать отказ, достаточно отправить извещение о продаже и подождать 30 дней после его получения. 
• Извещение можно отправить заказным письмом или через нотариуса. 
• Цена продажи и сумма в извещении должны совпадать.
• Если место проживания владельца соседней комнаты неизвестно, извещение нужно отправить по месту регистрации и другим известным адресам.