Справляемся сами: как правильно написать объявление о продаже квартиры

Если для продажи квартиры привлекается риелтор, то все заботы, связанные с рекламой объекта недвижимости, ложатся на его плечи. Но если владелец планирует обойтись собственными силами, то заниматься поисками потенциальных покупателей ему придётся самому — в том числе и писать объявление на продажу квартиры.

Хорошее описание квартиры на продажу — это залог успеха, поэтому важно подойти к этой задаче максимально серьёзно. В статье расскажем, как написать о продаже квартиры, чтобы объявление сработало.

Подготовительный этап: изучаем рынок

Перед тем, как писать объявление о продаже квартиры, стоит провести мониторинг предложений на рынке. Это нужно для того, чтобы верно оценить свою недвижимость. Цена ниже рынка отпугнёт часть покупателей, которые могут расценить это как обман, а завышенная стоимость приведёт к тому, что объявление будут пролистывать — ведь никто не хочет переплачивать.

Чтобы определиться с ценой, проще всего зайти на Яндекс Недвижимость и поискать там схожие предложения. Выбирать нужно по следующим параметрам:

• количество комнат, метраж;
• местоположение: не только район, но и ближайшие улицы;
• тип дома: сталинка, хрущёвка, блочный, панельный, монолитный;
• качество ремонта.

На основе изученной информации можно установить свою цену.

Также полезно составить приблизительный портрет потенциального покупателя. Для просторной квартиры это может быть семья с детьми, а маленькая студия скорее заинтересует одинокого молодого человека. Жильё на нижних этажах будут рассматривать пожилые покупатели, а видовые квартиры на последнем этаже — творческие люди. 

Инвестиционные покупатели, которые приобретают жильё для последующей сдачи его в аренду, скорее будут рассматривать варианты недалеко от метро, крупных учебных заведений, вокзалов, деловых центров. Чаще всего их интересуют небольшие квартиры: студии или однокомнатные — именно такие предложения наиболее востребованы на рынке аренды. 

Знание о покупателе поможет выбрать тональность объявления и составить хорошее описание квартиры на продажу.

Заголовки для продажи квартиры

Любое объявление начинается с заголовка. Он должен быть коротким и максимально информативным. Не стоит выносить в заголовок только эмоциональную составляющую: «Идеальный вариант специально для вас!» — звучит, возможно, красиво, но не несёт никакой смысловой нагрузки. Не подойдёт и банальное «срочно продам квартиру»: такой заголовок не скажет потенциальному покупателю ничего. А вот «уютная “двушка” на Шаболовке готова принять новосёлов» сразу сообщит о том, какая квартира продаётся и где она находится.

Начинаем с главного

Большинство покупателей выбирают не просто квадратные метры, а среду обитания. Местоположение жилья — очень важный параметр, с которого и стоит начать текст объявления о продаже квартиры. Причём указания района недостаточно: обязательно нужно написать улицу, а ещё лучше — и номер дома.

Также в первом блоке необходимо указать:

1. количество комнат — смежные они или раздельные;
2. метраж кухни, каждой комнаты, а также общую площадь квартиры;
3. наличие балкона или лоджии;
4. тип санузла — смежный или раздельный;
5. тип дома, количество в нём этажей и этаж, на котором находится продаваемая квартира;
6. была ли в квартире сделана перепланировка, и если была — то есть ли необходимая документация, которая узаконивает эти работы;
7. стоимость недвижимости.

Здесь же стоит рассказать о качестве жилья: как давно был сделан ремонт, какие в квартире установлены окна, входная дверь, сантехника, газовая или электрическая плита, есть ли дополнительные устройства кондиционирования воздуха и обогрева воды.

Также стоит упомянуть, попадает ли дом под программу реновации. Для кого-то это станет поводом отказаться от покупки такой квартиры, но есть и те, кто хочет приобрести недорогую недвижимость с перспективой улучшения.

Добавляем полезной информации

Когда общее описание квартиры закончено, стоит добавить полезных деталей. 

1. Удалённость от метро: какая станция ближайшая, сколько времени нужно, чтобы до неё добраться, какой ещё транспорт есть поблизости.
2. Инфраструктура района: есть ли в пешей доступности школы, детские сады, поликлиники, магазины, спортивные объекты, торгово-развлекательные комплексы.
3. Наличие рядом с домом парковочных мест, а также общая дорожная обстановка в локации.
4. Благоустройство прилегающей территории: есть ли зелёные насаждения, детские и спортивные площадки, места для отдыха.
5. Близость зелёных зон: парков, скверов, водоёмов.
6. Качество мест общего пользования: есть ли колясочные, домофон, консьерж, количество лифтов, общее состояние дома.

Можно упомянуть и о соседях: если они спокойные приличные люди, это будет плюсом. Не стоит расписывать всю подноготную людей, живущих за стеной, достаточно упомянуть, что «соседи тихие» или «с соседями сложились хорошие отношения».

Также в этом блоке можно рассказать о том, что планируется оставить новым владельцам: например, встроенную бытовую технику, кухонный гарнитур, шкаф-купе.

Особенности сделки

Продающий текст для недвижимости должен включать в себя описание порядка проведения сделки.

1. Прямая продажа. Подразумевает, что собственник (или несколько собственников) рассчитывают получить деньги и не вкладывать их сразу в покупку другой квартиры. В сделке участвуют всего две стороны: продавец и покупатель. На момент проведения сделки из квартиры жильцы уже выписаны или готовы это сделать сразу после подписания договора.
2. Альтернативная продажа. В этом случае сделка многосторонняя: продавец квартиры сразу вкладывает деньги в покупку другой недвижимости, куда планирует переехать. Если собственников несколько, то в цепочке может оказаться больше двух. Это существенно усложняет и затягивает процесс, ведь в любой момент одно из звеньев может отказаться от сделки. Это приведёт к разрушению всей цепочки и отложит продажу на неопределённый срок.

Не стоит утаивать эту информацию: иногда покупатель не готов ждать, пока продавец найдёт себе новое жильё. Но если вариант на примете есть, то в тексте объявления надо указать, что альтернатива уже подобрана.

Важно упомянуть о количестве собственников и о том, есть ли в их числе несовершеннолетние. Это не препятствует проведению сделки, но увеличивает сроки заключения, и потенциальному покупателю надо об этом знать.

Ещё один важный нюанс — возможна ли ипотека. Её оформление займёт время, и если продавец готов подождать, то об этом стоит упомянуть отдельно.

Отдельным пунктом идёт сделка купли-продажи квартиру по переуступке. В этом случае покупатель приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. Это абсолютно законная сделка, именуемая на юридическом языке цессией. В этом случае в объявлении важно указать, кто выступает застройщиком проекта: так покупатель сможет заранее проверить репутацию застройщика и принять окончательное решение. 

Кроме того, продавец должен указать, есть ли разрешение застройщика на такую сделку: некоторые девелоперы прописывают в договоре невозможность продажи квартиры по переуступке или взимают за эту процедуру дополнительную плату.

Без контактов никуда

Объявление на продажу квартиры обязательно должно содержать контактную информацию владельца. Помимо имени продавца, желательно указать несколько способов связи: телефон, мессенджер, электронную почту. Также стоит обозначить оптимальное время для связи. Конечно, это не защитит от звонков в неурочное время, но сведёт их количество к минимуму.

Важно отметить, что продажа ведётся от собственника: некоторые покупатели не хотят иметь дела с посредниками. И упоминание того, что объявление разместил именно владелец недвижимости, для такой категории людей будет преимуществом.

Визуальная составляющая: фото — это важно

Ни одно продающее объявление квартиры не может обойтись без фотографий. Именно они дадут потенциальному покупателю представление о квартире, поэтому к съёмке стоит подготовиться заранее. Чтобы фотографии были качественными, нужно:

• провести уборку квартиры: пыль на мебели, мусор на полу способны испортить вид даже самого качественного ремонта;
• убрать личные вещи: развешенная по стульям одежда и разбросанные игрушки выглядят неопрятно;
• выбрать время съёмки: лучше её проводить в солнечный день. Если квартира довольно тёмная, то сделать фото можно и при искусственном освещении, но оно должно быть хорошим.

Присутствие животных в кадре тоже нежелательно. Некоторых покупателей они могут отпугнуть: люди будут считать, что в квартире останется неприятный запах или ободранные стены и двери, и откажутся от просмотра — даже если всё это не более, чем их домыслы.

Фотографии лучше делать горизонтальными: так они будут более информативными. Съёмка широкоугольным объективом позволяет охватить больше пространства, но при этом его искажает. Лучше сделать несколько обычных фото с разных ракурсов.  

Снимать нужно все помещения в квартире: не только комнаты, но и кухню, санузел, коридор. Желательно сделать фото вида из окна, а также снимки лестничной площадки, самого дома и двора: это позволит составить максимально полную картину.

Желательно приложить к объявлению на продажу квартиры её план (обычно он есть в документах о собственности). Достаточно переснять план и добавить его в фотогалерею. Если по какой-то причине плана нет, его можно отрисовать в графических редакторах самостоятельно.

Что не нужно писать в объявлении о продаже квартиры

Есть моменты, которых стоит избегать в объявлении. Продающий текст объявления о продаже квартиры не должен содержать следующих пунктов.

1. Недостоверная информация. Например, не стоит писать о косметическом ремонте как о «евро» либо привирать о времени, которое занимает путь до метро. Правда всё равно всплывёт, и впечатление у потенциального покупателя будет неприятным.
2. Большое количество эпитетов. Слова «восхитительный», «шикарный», «эксклюзивный» не информативны, при этом они удлиняют объявление. Оптимальный размер объявления — до 1000 знаков. 
3. Сокращения. Тексты, где половина слов сокращена, читаются тяжело. Времена, когда оплата за размещение объявления рассчитывалась исходя из количества знаков, прошли, так что не стоит экономить на буквах.
4. Слова «торг» или «срочно». Если, конечно, продавец не планирует существенно сбить цену, лучше сразу указывать оптимальную стоимость, а о её снижении договариваться с реальным покупателем на месте.
5. Причина продажи. Если покупателю это будет важно, он задаст вопрос при осмотре квартиры, но фразы в объявлении «в связи со смертью родственника» или «по причине срочного отъезда в другой регион» могут отпугнуть некоторых потенциальных клиентов.

Стоит быть осторожным с креативами: слишком оригинальное объявление о продаже квартиры может вызвать недоверие и непонимание.

Полезные советы

Единого шаблона объявления о продаже квартиры нет: каждый продавец может составить его по своему усмотрению. Но есть несколько практических советов.

Конкретизируйте. Лучше не использовать неинформативные конструкции.

• «В хорошем состоянии», «свежий ремонт» — пустые конструкции, которые стоит заменить на конкретику: «ремонт сделан в ноябре прошлого года».
• «Уютная квартира» — на: «Квартира в тихом зелёном районе, окна выходят на юго-восток».
• «Район с хорошей инфраструктурой» — на: «Рядом с домом есть детский сад, два магазина и поликлиника, школа находится в 10 минутах ходьбы».

Превращайте недостатки в достоинства. Например, если рядом с домом ведётся стройка, можно упомянуть, что здесь будет новая школа, если это, конечно, правда. Близость к шумной магистрали можно обозначить как удобный и быстрый маршрут до центра города. Но если подобное превращение невозможно, лучше не хитрить.

При заполнении формы на сайтах-агрегаторах продавец может указать кадастровый номер квартиры. Покупателям виден он не будет, но на объявлении появится пометка, что квартира проверена, и сделка будет безопасной.

Немного примеров

Большинство сайтов-агрегаторов предлагают шаблон объявления о продаже квартиры. Он содержит основные сведения: количество комнат, метраж общий и всех помещений отдельно, местоположение, цену. Но одной этой информации для качественного объявления недостаточно: она указывается в шапке объявления, и при сравнении нескольких вариантов потенциальному покупателю придётся постоянно возвращаться в начало. Именно для составления полной картины и нужен развёрнутый текст объявления.

Разберём на конкретных примерах 

Почему этот пример плох? «Состояние очень хорошее» — субъективное суждение: для продавца это может быть и так, но покупатель, вполне возможно, не разделит его мнение. «Инфраструктура прекрасная» — тоже не объясняет, что именно скрывается за этой фразой. Плюс из объявления непонятно, до какой именно станции метро 10 минут пешком.

Здесь автор объявления продублировал всю важную информацию, честно обозначил необходимость ремонта квартиры, указал точное местоположение объекта недвижимости. 

Объявление содержит полную информацию о квартире, типе дома, районе. Упоминается наличие парковочных мест, есть подробные сведения о транспортной доступности и обеспеченности социальными объектами. Указаны способы продажи, включая ипотеку.

Идеальное объявление о продаже квартиры написать несложно, если попробовать поставить себя на место покупателя. Какую бы информацию хотелось получить в этом случае?

Грамотно составленное объявление привлечёт больше внимания потенциальных покупателей, а это позволит продать недвижимость в короткие сроки.

Фотография на обложке: Апартаменты-студия, Яндекс Недвижимость