Как сделать реконструкцию старого дома и какие документы потребуются

Реконструкция частного дома — возможность улучшить свои жилищные условия без серьёзных вложений. В рамках таких работ можно увеличить площадь, количество этажей или сделать пристройку. В отличие от капитального ремонта, который можно проводить в любое время, реконструкцию нужно согласовывать с местными властями.

Разбираем, как узаконить реконструкцию дома, какие документы для этого требуются и нужно ли получать разрешение на работы.

Реконструкция — это масштабные строительные работы, в рамках которых меняются какие-либо параметры недвижимости:

• Количество этажей.
• Увеличение или уменьшение размера.
• Изменение типа и количества оконных проёмов.
• Перестройка, снос или надстройка прилегающих строений.

Также к реконструкции относят тотальную замену или изменение несущих конструкций. Как правило, при этом меняются характеристики дома по техническому паспорту.

Реконструкция дома отличается от его капитального ремонта. При последнем допускается замена коммуникаций, внешней и внутренней отделки, но радикальных изменений, касающихся ключевых элементов и конфигурации здания, нет. Капремонт можно проводить в любое время, согласовывать его с администрацией не требуется.

Раньше перед началом строительства или реконструкции нужно было получать разрешение. С 2018 года процедуру упростили: теперь нужно только уведомлять местную власть. Документ требуется и для домов постоянного проживания, и для садовых домиков, например дач на землях СНТ и ДНТ.

Процедура уведомления требуется для минимальной проверки законности работ. В частности, оценивают, соблюдаются ли параметры объектов для ИЖС, соответствует ли дом градостроительным регламентам.

Подать уведомление можно несколькими способами. Очно — обратиться лично в департамент строительства администрации населённого пункта или МФЦ. Самый удобный вариант — оформить уведомление удалённо, через портал «Госуслуги».

Администрация предоставит ответ на обращение о начале реконструкции в течение семи дней, для некоторых поселений срок может быть увеличен до 20 дней.

Какие документы нужны для реконструкции частного дома

Вместе с уведомлением о реконструкции дома, следует подготовить:

• копию паспорта заявителя;
• свежую выписку из ЕГРН;
• план реконструкции;
• действующий техплан дома;
• документы на недвижимость.

Если дом и участок в долевом владении, требуется согласие всех собственников.

Кроме этого, в уведомлении должно быть: место регистрации заявителя, кадастровый номер и ВРИ (вид разрешённого использования) участка, а также контакты для связи. Для юридических лиц потребуется указать и ОГРН.

План реконструкции и проект можно заказать в профильном бюро. При выборе исполнителя важно убедиться, что проектировщик включён в реестр и может заниматься такой деятельностью. У некоторых местных администраций есть собственный департамент, занимающийся проектированием, — заказать документы можно и там.

Если все документы в порядке и нет никаких ограничений для подобных работ, администрация даст положительный ответ по указанным контактам.

Реконструкцию загородного дома могут не одобрить по следующим причинам:

• При заполнении формы были допущены ошибки.
• У заявителя нет прав на такие работы.
• Реконструкция нарушает строительные регламенты.
• Указанный тип земли и дом на нём не соответствуют действительности или друг другу.

Уведомление действует в течение 10 лет, даже если у дома или участка изменится собственник. Например, можно продать старую дачу, а новый владелец может сразу приступить к работам.

В течение одного месяца после завершения строительных работ нужно ещё раз уведомить администрацию по аналогичной схеме — отправить заявление можно через МФЦ или «Госуслуги». Перед подачей документов надо подготовить новый технический план: его можно заказать в любой частной организации, которая занимается кадастровыми и проектировочными работами.

Рассмотрение второго уведомления также занимает до семи рабочих дней. По результатам проверки будет выслано уведомление о соответствии дома требованиям (или несоответствии). Это обязательный документ для оформления права собственности на недвижимость и внесения изменений в Росреестре.

После получения на руки всех документов дом нужно зарегистрировать или внести изменения в ЕГРН. Процедура платная, регистрация — 2000 рублей, изменить данные об объекте в реестре — 350 рублей.

Строительство или реконструкция без уведомления администрации может быть признана незаконной, за это предусмотрен штраф от 2000 до 5000 рублей для физических лиц, для юридических — от 500 000 до 1 млн рублей или приостановка деятельности до 90 дней.

Несмотря на то что штраф для собственников небольшой, он может быть назначен несколько раз — до тех пор, пока работы по реконструкции не будут приостановлены и не получено разрешение.

В случае если дело дойдёт до суда, то может быть принято решение о сносе всего дома или пристройки, которую установили без разрешения. Подать иск может даже сосед, например, с жалобой на шум от стройки.

Однако до 1 марта 2031 года узаконить реконструкцию можно в рамках «дачной амнистии»: потребуется только технический план и правоустанавливающие документы на землю. Перед тем как подавать документы в МФЦ или через Росреестр, рекомендуется убедиться, что строение соответствует строительным нормативам и местным актам, иначе его всё же придётся снести.

Реконструкция — это капитальные строительные работы, во время которых изменяются характеристики дома, например увеличивается площадь или появляется новый выход. До того как приступить к реконструкции, надо предупредить администрацию. Если этого не сделать, строение может быть признано незаконным, и его придётся сносить.

По завершении процесса нужно подать ещё одно уведомление — об окончании работ, а затем внести изменения в ЕГРН или оформить недвижимость в собственность.

Фото на обложке: Freepik