Как переоформить недвижимость в браке

Материал обновлен 27.01.2025

Любая недвижимость, которая приобретается в браке — общая собственность супругов. Её нельзя продать, подарить или разменять без оформленного согласия второй стороны. Этого можно избежать, если переоформить недвижимость на кого-то одного. Недвижимость может быть получена в личную собственность ещё до свадьбы — в рамках возмездного договора или наследования. Но и в таком случае «переписать» имущество на жену или мужа возможно.

Расскажем, как правильно переоформить недвижимость в браке, чтобы соблюсти все требования закона.

Виды собственности супругов

Тонкости переоформления недвижимости на жену или мужа зависят от того, в каком режиме владения находится объект — имущество может быть в личной или совместной собственности. Также есть нюансы относительно ипотечных квартир.

Если квартира или дом была получена до брака — это личное имущество. При этом нет разницы, каким способом: по возмездному договору, в дар или по наследству. Если квартиру подарили или она была получена в результате наследования или приватизации уже в браке, она также будет считаться личной собственностью.

Есть и исключение — квартиры в залоге у банка. Если квартира была куплена одним из супругов в ипотеку ещё до свадьбы, но после регистрации он продолжил выплачивать долг банку, объект становится общей собственностью. Ведь в этом случае выплата долга происходит из семейного бюджета — и жена, и муж участвуют в её покупке.

Личное имущество мужа или жены суд может признать совместным. Например, если будет установлено, что в течение брака супруг вложил много денег в дом или квартиру, что сильно повлияло на его стоимость.

Любая недвижимость, которая была получена в браке — совместная собственность обоих супругов. По умолчанию в такой квартире не выделяются доли, из-за чего и возникают сложности при переоформлении. Иное может быть прописано в нотариально заверенном брачном договоре, который имеет большую силу, чем СК и ГК РФ.

Приобретённая семьёй квартира считается совместной, даже если при регистрации в Росреестре в собственниках числится только один из супругов.

Как переоформить квартиру, купленную до брака

Самый простой и экономичный вариант, как оформить квартиру на жену в этом случае — подарить имущество супруге через договор дарения.

С 13 января 2025 года при дарении сделку нужно обязательно оформлять и регистрировать у нотариуса. Он же поможет передать документы в Росреестр для дальнейшего переоформления права собственности.

Чтобы переписать недвижимость на жену, потребуется договор дарения, который составит нотариус по пожеланиям супругов. Он же объяснит смысл каждого пункта в документе. 

Услуги нотариуса обойдутся в 3000 руб. плюс 0,2% от стоимости объекта, если он стоит дешевле 10 млн рублей или 23 000 руб. плюс 0,1% от стоимости объекта, если он стоит дороже 10 млн рублей, но не больше 50 тыс. рублей (ст. 22.1 основ законодательства о нотариате).  Госпошлина для физических лиц составляет 4000 рублей. 

Квитанцию об оплате пошлины, договор дарения и все документы на квартиру необходимо подать в Росреестр для регистрации сделки и переоформления права. Подать документы проще всего очно через МФЦ «Мои документы» или онлайн через портал Госуслуги.

Регистрация сделки займёт до двух рабочих дней, если документы подавал нотариус. В результате будет возвращён экземпляр договора дарения с отметкой Росреестра и новая выписка из ЕГРН.

Платить налоги, если квартира передаётся жене по договору дарения, не нужно. Супруга освобождается от НДФЛ, так как участники сделки — близкие родственники. Даритель не платит, поскольку он отдаёт недвижимость, а не приобретает её.

После переоформления права собственности повлиять на решение уже будет нельзя. Договор дарения сложно оспорить в суде. Как только данные ЕГРН изменятся, жена станет полноправным собственником и может распоряжаться квартирой по своему усмотрению — может её продать, подарить, обменять или выделить долю в ней любому другому человеку.

Как переоформить квартиру на жену в браке

В этом случае есть два варианта — заключить соглашение о разделе имущества или разработать брачный договор. У обоих способов есть свои плюсы и минусы, а также оба документа необходимо обязательно заверять у нотариуса.

Соглашение о разделе имущества

Это документ подтверждает обоюдное согласие супругов о разделе совместного имущества. В отличие от брачного договора, его можно оформить как в браке, так и после развода. Согласно ст. 38 СК РФ, согласие обязательно должно быть заверено у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы.

При составлении соглашении муж и жена вправе выбрать режим собственности в отношении недвижимости. Он может быть:

• раздельным. Недвижимость переходит к одному из супругов и не подлежит разделу.
• долевым. В соглашении прописываются размеры долей недвижимости в любых размерах.

Соглашение о разделе имущества разрабатывает нотариус. Кроме того, нужно будет заплатить госпошлину в размере 0,5% от суммы по договору, законом установлены рамки — от 300 до 20 000 рублей.

После разработки и подготовки соглашения, его необходимо подать в Росреестр, чтобы зарегистрировать нового собственника или доли, выделенные в рамках сделки. Это можно сделать самостоятельно, либо с помощью нотариуса.

Когда соглашение будет заверено у нотариуса, следует обратиться в МФЦ или подать документы онлайн через личный кабинет Госуслуг для переоформления права собственности в Росреестре. Если по соглашению у мужа сохранилась даже какая-то доля в квартире, он имеет право передать её жене по стандартному договору дарения. Затем сделку дарения также нужно зарегистрировать в Росреестре.

Сделки с недвижимостью через соглашение о разделе имущества всегда проходят в несколько этапов. Удобнее всего разом подготовить, заверить и подать документы через нотариуса. Это дороже, но быстрее и спокойнее.

Брачный договор

Один из самых удобных вариантов, как переписать имущество на жену — подготовка брачного договора (контракта). В этом документе можно сразу прописать все вопросы, касающиеся совместной недвижимости, машины и других ценных вещей, а также общего бизнеса. Например, можно прописать, что квартира переходит жене, а машина и гараж — мужу. 

Брачный договор имеет большую силу, чем закон. При судебном разбирательстве решение, в первую очередь, принимают на основе зафиксированных и заверенных договорённостей супругов.

Брачный контракт может быть заключён даже до регистрации в ЗАГСе — в таком случае он вступает в силу со дня регистрации. При этом внести изменения можно в любое время, а затем снова заверить новую версию документа у нотариуса.

Чтобы переоформить квартиру на супругу через брачный договор, достаточно прописать в тексте, что недвижимость в совместной собственности остаётся жене. После этого контракт нужно удостоверить у нотариуса и заплатить пошлину 500 рублей. Стоимость разработки договора зависит от региона и сложности документа, единого тарифа по РФ нет.

Из документов потребуются:

• паспорта супругов;
• свидетельство о регистрации брака (если оно уже есть);
• документы на имущество, которое будет указано в договоре.

После заверения брачного договора, весь пакет документов следует подать в Росреестр для регистрации права собственности. Ведомство рассматривает заявление в течение 7-9 рабочих дней. По завершению в ЕГРН изменится собственник объекта.

Если один из супругов против заключения брачного договор, принуждать его нельзя — он заключается по обоюдному согласию сторон. Принуждение к заключению контракта можно доказать в суде, в таком случае он не будет иметь юридической силы.

Как переписать квартиру на жену при ипотеке

На весь период ипотеки квартира обременена, она в залоге банка. Из-за этого у собственников нет прав продавать, менять, дарить или проводить любые другие операции с такой недвижимостью без согласия кредитной организации. В этом случае есть несколько способов изменить собственника.

Согласование с банком

Самый простой, но на практике не всегда выполнимый вариант — согласовать с банком-кредитором изменение заёмщиков. Для этого нужно обратиться в любой офис банка и написать заявление на внесение изменений в ипотечный договор.

Кредитные организации рассматривают подобные обращения до 1 месяца. Результат редко положительный для заявителя — банку нужны веские основания для изменений условий договора. Как правило, идут на встречу только в случае развода.

При любых изменениях в ипотечном договоре, его копию необходимо передать в Росреестр. После этого ведомство внесёт новые данные в ЕГРН.

Рефинансирование ипотеки

Если банк отказывает изменить условия договора, то перенести кредит на квартиру можно в другую организацию. При этом будет заключён новый договор, в котором можно сразу прописать жену как нового собственника. Не все банки позволяют рефинансировать ипотеку, уточнить условия можно у менеджера в офисе или на официальном сайте банка.

Проще всего изменить собственника квартиры в процессе оформления документов при рефинансировании кредита. Но подать заявление на изменение заёмщиков допускается и после — в этом случае решение остаётся на стороне банка.

Банк имеет право проверить платёжеспособность нового заёмщика. Поэтому для изменений в ипотечный договор с супруги потребуется предоставить справку по форме 2-НДФЛ, подтверждающую доходы. В случае положительного решения об изменении заёмщика, ответственность по регулярной оплате ипотечных платежей перейдёт на жену.

Изменение предмета залога

Более экзотичный вариант снять обременение с ипотечной квартиры для последующего переоформления — изменение предмета залога. После этого имуществом можно распоряжаться по своему усмотрению без согласования с заёмной организацией.

Новым предметом залога может быть жилая, коммерческая недвижимость или даже бизнес. При этом она должна соответствовать всем требованиям банка — к стоимости, качеству и состоянию физического износа.

Изменение залога — платная услуга, стоимость определяется тарифами банка. После оплаты комиссии будет подготовлено новое соглашение к ипотечному договору, а также изменена информация в закладной. После этого его необходимо передать в Росреестр для корректировки данных в ЕГРН.

Сколько стоит переоформить квартиру на жену

Точная стоимость зависит от того, каким способом будет оформлена передача права. В любом случае необходимо заплатить госпошлину для регистрации — 4000 рублей. При остальных вариантах цена зависит от работы объёма нотариуса, дополнительных услуг в виде подготовки необходимых документов.

Подать документы на регистрацию сделки можно в МФЦ. На месте можно написать заявление, а также оплатить пошлину. Также всю процедуру можно сделать онлайн, в личном кабинете Госуслуг. В этом случае придётся рассчитывать только на себя, в МФЦ всегда можно обратиться к сотруднику для консультации.

Коротко о главном

Способ переоформления квартиру с мужа на жену зависит от формы собственности. Она может быть личной или общей, если недвижимость была куплена в браке.

Квартиры, купленные вне брака, проще всего переоформить на жену договором дарения. Его нужно заверять у нотариуса.

Недвижимость в браке можно передать с помощью соглашения о разделе имущества, но проще заключить брачный договор.

Если квартира куплена в ипотеку и она ещё не погашена, требуется изменение кредитного договора. Если банк согласится, получится изменить заёмщика или предмет залога, если нет — придётся провести процедуру рефинансирования.

Фото на обложке: Freepik