Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке

Обновлено 13 февраля 2024 года

Договор купли-продажи помещения, будь то квартира, комната или частный дом, — обязательная часть процедуры. Без этого документа, заверенного подписями всех сторон, сделка просто не состоится либо впоследствии будет признана недействительной. Разобрались в нюансах составления ДКП и с тем, что в нём обязательно нужно указывать.

Форма договора

Оформление покупки недвижимости через договор купли-продажи — это процесс, требующий внимания к каждому шагу. Для начала важно договориться о форме документа. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора. Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов). Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно. В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Договор купли-продажи квартиры: зачем нужен нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также проверяет дееспособность участников сделки, разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора. Ещё у него можно заказать дубликат заполненного договора купли-продажи квартиры. Это удобно, если оригинал, например, утерян. Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

С 2019 года передача нотариусом документов в Росреестр стала обязательной, но только в случае, если сделка заключалась с его помощью. По закону нотариус бесплатно передаёт эти документы в день заключения сделки. Но если сделка заключалась без его помощи, а клиент просто хочет отправить уже оформленные документы в Росреестр, придётся заплатить за услугу.

При этом можно отказаться от регистрации в Росреестре через нотариуса и передать документы самостоятельно. Правда, время это не сэкономит — регистрация прав с нотариальной помощью по-прежнему остаётся самой быстрой.

Сколько стоят услуги нотариуса при составлении и проверке договора продажи квартиры

Если у квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Есть и другие случаи, когда без нотариального заверения не обойтись, и все они указаны в Гражданском кодексе РФ.

Стоимость его услуг нотариуса фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры. Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты.

А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня. Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

Заполненный договор купли-продажи квартиры, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должен содержать:

• название документа;
• название населенного пункта, где заключается договор;
• дата заключения сделки;

• полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
• характеристики квартиры: её адрес, кадастровый номер, этаж и общая площадь;
• документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
• права и обязанности, ответственность сторон;
• заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
• цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру, в том числе размер предоплаты, если она была;
• лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади;

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи недвижимости

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Главное — чтобы они не противоречили закону и устраивали все стороны сделки. Возможные условия приведены в списке ниже.

• Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
• Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
• Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
• Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
• Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
• Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора купли квартиры.
• Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать заполненный договор купли-продажи квартиры

Если у договора купли-продажи недвижимости простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса. Кстати, если есть необходимость закрепить намерения сторон до составления основного договора, есть смысл в заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. 

Когда договор купли-продажи помещения между физическими лицами вступает в силу

Договор купли-продажи помещения, например, квартиры, можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова