Что такое встречная покупка и кому она нужна

Во время разговора с владельцем квартиры, выставленной на продажу, часто можно услышать предупреждение о том, что предполагается встречная покупка, из-за чего процесс может затянуться. 

В статье расскажем, что имеет в виду продавец, какие бывают виды встречной сделки, а также рассмотрим особенности и подводные камни такой купли-продажи.

Что такое встречная покупка

Человеку свойственно желание улучшить свои жилищные условия, но далеко не у всех есть на руках свободные деньги, чтобы спокойно купить новое жильё и только потом решать, что делать с прежним. Поэтому часто возникает ситуация, в которой кто-то хочет продать свою квартиру и потратить на покупку новой вырученные средства или их часть. Чтобы это сделать, нужно одновременно заключить два договора — один на продажу, второй на покупку.

Встречная покупка квартиры — это продажа имеющегося жилья одновременно с покупкой нового. Также её называют «встречка», «встречная купля-продажа», «паровоз» или «альтернативная сделка». Такая купля-продажа состоит минимум из трёх участников, максимальное же количество не ограничено.

Риелторы используют термин «нижний» для главного покупателя, который ничего не продаёт, и «верхний» — для главного продавца, который ничего не покупает. Всю комбинацию называют цепочкой сделок.

Обычную сделку купли-продажи, в которой только два участника, называют «прямой». В настоящее время альтернативных сделок на вторичном рынке куда больше, чем прямых.

Виды встречных сделок

В определении встречной покупки мы описали частный случай цепочки, участник которой продаёт одно жильё и ищет одно. В случае, если стоимость квартир одинакова (например, нужно просто сменить район проживания), сделку называют равноценной. Но могут встречаться и другие ситуации.

Сделка с доплатой. Продаётся одно жильё и покупается также одно, но их стоимость отличается. В этом случае владелец более дешёвой квартиры выплачивает владельцу квартиры подороже оговорённую сумму.

Съезд. Продаётся две квартиры, а покупается одна. Например, пара после заключения брака собирается строить совместный быт, продаёт личные «однушки» и покупает двухкомнатную или трёхкомнатную квартиру в долевую или совместную собственность.

Разъезд. Обратная ситуация: одна большая квартира разменивается на две поменьше. Например, когда дети выросли и уехали из семейной квартиры, а родители хотят перебраться в жильё поскромнее и взять дополнительную недвижимость для сдачи в аренду.

В последних двух случаях цепочка сделок начинает ветвиться, и количество участников увеличивается. Больше звеньев будет и в ситуации, когда между верхним и нижним участником сделки располагаются стороны, которые одновременно продают и покупают.

Как проходит продажа со встречной покупкой 

Последовательность действий для промежуточных звеньев встречной сделки похожа на обычную продажу с последующей покупкой: нужно проверить квартиру и личность продавца, историю перехода прав, продумать пункты договора купли-продажи. Но есть несколько нюансов, связанных с расчётами и одновременным подписанием документов. Рассмотрим основные этапы процесса.

1. Изучить рынок недвижимости: оценить собственную квартиру и посмотреть, какая сумма понадобится для покупки нового жилья.
2. Определиться с доплатой, если она понадобится (узнать о возможном займе у родственников, получить предварительное одобрение на кредит или ипотеку).
3. Разместить объявления о продаже квартиры и дождаться реального покупателя, который согласен подождать, пока ищется новое жильё.
4. Собрать пакет документов на свою квартиру (выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, паспорта собственников, справка о прописанных и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, разрешение супруга, квитанция о госпошлине). Одновременно придётся активно присматривать новую квартиру и вести переговоры с продавцами.
5. Закрепить договорённость с покупателем об ожидании на время поиска новой квартиры подписанием предварительного ДКП — желательно с задатком. Срок заключения окончательного ДКП обычно ставят через 1–2 месяца. 
6. Найти новую квартиру, проверить её собственника и юридическую чистоту,  согласовать условия сделки. Если это также альтернативная сделка и продавец подыскивает себе жильё, подписывается ещё один предварительный договор. Отдельно стоит прописать срок фактической передачи квартиры, исходя из планируемой даты покупки в первом договоре —- нужно оставить хотя бы небольшой запас времени на переезд.
7. Подготовить расчёты при встречной покупке: чаще всего используют аренду ячейки в банке (для наличных расчётов) или аккредитив (для безналичных). Основанием для выдачи деньги обычно служит выписка из ЕГРН с подтверждением перехода права собственности. В зависимости от вида сделки денежные средства могут предназначаться одному получателю либо нескольким.
8. Подписание всех договоров купли-продажи: этот этап желательно проводить при участии нотариуса. Он проверит законность действий, правильность оформления всех бумаг, заверит документы и может выступить арбитром в случае каких-либо споров. 
9. Подача всех подписанных ДКП в Росреестр.
10. Все участники сделки получают свои экземпляры договоров и выписок из ЕГРН с правами собственности на новых владельцев.
11. Продавцы получают деньги по аккредитиву.
12. Подписание актов приёмки-передачи квартир и расписок о получении денежных средств.

Почему альтернативная сделка — это удобно

Более «древний» способ поменять квартиру без большой суммы на руках — традиционный обмен одной квартиры на другую, но при таком алгоритме вероятность найти подходящее жильё не так уж велика. Нужно, чтобы желания двух собственников идеально совпали по многим параметрам: район, подходящие площадь, состояние жилья и его стоимость. Альтернатива за счёт увеличения количества участников предоставляет больше выбора.

Участникам цепочки не нужно искать, где жить в период между продажей и покупкой. Также не придётся переезжать с вещами дважды — в съёмную квартиру и в новое жильё. Деньги от продажи находятся на руках у участников минимальное время — это почти стопроцентная гарантия того, что средства не успеют обесцениться, а ещё не придётся размышлять, где хранить их во время поисков недвижимости.

Особенности и подводные камни встречной сделки

Встречный договор купли-продажи допускает разные варианты взаиморасчётов в цепочке сделок. Основная сумма чаще всего проходит «мимо» того участника (участников) сделки, который выступает и продавцом, и покупателем: сумма переходит напрямую от первого покупателя к последнему продавцу. Поэтому могут возникнуть сложности в ситуациях, когда нужно подтвердить целевое использование денег: встречная сделка по недвижимости с ипотекой, материнским капиталом, участием в региональных и федеральных программах по поддержке различных групп населения. Конкретную ситуацию стоит обсудить с опытным юристом или риелтором.

Чем больше участников, тем выше риск срыва сделок во всей цепочке: 

• участник не смог провести доплату в указанный срок;
• кто-то не нашёл квартиру вовремя;
• Росреестр обнаружил ошибку в одном из ДКП и отказал в регистрации.

Встречная сделка — более длительный процесс, чем обычная купля-продажа. За время поисков квартиры могут подорожать, поэтому при оценке стоимости нужно всегда делать небольшой запас. Лучше, если в итоге останется немного неизрасходованных средств, чем рисковать срывом сделки из-за возможной нехватки денег.

При альтернативе покупатель, готовый на покупку, оказывается в невыгодном положении: ему приходится ждать, пока продавец найдёт подходящий вариант. Для покупателя это повод попросить скидку.

Чтобы обезопасить себя на случай возможных срывов сделки на этапе регистрации документов в Росреестре, в договор можно добавить пункт о том, что переход права допустим только в случае одновременной регистрации всех договоров в цепочке. Тогда при срыве и возможном суде можно сослаться на ст. 157 ГК РФ.

Коротко о главном

Встречная сделка по недвижимости — это покупка нового жилья и продажа старого, которые проходят параллельно. Это неплохой вариант, если нет свободных денег на покупку новой квартиры или запасного жилья, где можно пожить во время поисков после продажи квартиры. Но стоит учитывать, что большое число участников встречной покупки усложняет проверку документов и серьёзно повышает вероятность срыва всей сделки.