Зачем нужен брачный договор для ипотеки

Мало кто из молодых людей в начале отношений и при вступлении в брак задумывается о расставании. Но будущее предсказать невозможно, и когда-то счастливая семейная пара может распасться. Чтобы не было лишних проблем с разделом общей недвижимости в дальнейшем, есть оптимальный выход — заключить брачный договор перед оформлением ипотеки. Раньше мы писали о том, когда нужно согласие супругов на сделку с недвижимостью. На всякий случай обозначим сразу, брачный договор и нотариальное согласие супруга — разные документы. 

Рассказываем, в чём особенности брачного договора, как его правильно оформить и есть ли способы его аннулировать.

Что говорит закон о разделении общего имущества

По российскому законодательству, всё приобретённое в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе каждому достаётся равная доля (п.1 ст. 33 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). Такое же требование распространяется и на недвижимость, которая была куплена на кредитные средства. 

Для суда не имеет значения, кто именно из супругов выплачивал долг перед банком и на кого оформлена ипотека, — имущество всё равно будет поделено пополам.

Брачный договор при ипотеке: что это такое

Так принято называть документальное соглашение, в котором фиксируются права супругов при разделе совместного имущества. Контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, иначе документ считается недействительным. В договоре чётко прописано, кому что из совместного имущества достаётся при расторжении брака. К примеру, стороны могут договориться и прописать, что 1/3 доли квартиры при разводе отходит жене, а 2/3 — мужу. 

Если недвижимость была приобретена за счёт средств семейного бюджета, и у сторон на руках есть подписанный брачный договор, делить её будет проще. Когда речь идёт об имуществе, приобретённом в ипотеку, ситуация с распределением долей усложняется. Всё дело в том, что именно лицу, указанному в ипотечном договоре как заёмщик, придётся рассчитываться с долгом по кредиту. К тому же сам объект будет находиться в залоге у банка, пока задолженность не будет полностью погашена.

Когда следует заключать брачный договор при ипотеке во время брака

Чаще всего инициатива составить соглашение исходит от самой супружеской пары. Но бывают ситуации, когда такое требование к заёмщику предъявляет банк. Таким образом финансовые организации стремятся свести к минимуму возможные риски невозврата: при распаде семьи доход заёмщика, скорее всего, сократится, и ему станет сложнее вносить платежи. Брачный договор при ипотеке позволяет решить эту проблему. 

Обычно в нём прописываются права и обязанности супругов по выплате кредитного долга — не только в период совместного проживания, но и после развода. 

Итак, брачный договор на ипотечную квартиру целесообразно оформлять в следующих ситуациях.

1. Чтобы повысить шансы на одобрение жилищного кредита. Если уровень дохода заёмщика недостаточно высокий, брачный контракт будет служить для банка гарантией того, что ипотека будет выплачена.
2. Когда ипотека была предоставлена до узаконивания отношений. В таком случае в случае развода свою долю недвижимости сможет получить каждый из семейной пары. Если отказаться от составления брачного соглашения, квартира будет целиком принадлежать только заёмщику. Конечно, есть небольшая вероятность получить какую-то часть квартиры, но придётся обращаться в суд и доказывать, что платежи вносились за счёт средств семейного бюджета.
   
3. Если в семье зарабатывает лишь один из супружеской пары. Брачный контракт поможет обезопасить плательщика ипотеки от распределения жилплощади в равных долях. Например, если деньги в семью приносит только жена, которая и оплачивает весь процент по ипотеке, муж может не рассчитывать на выделение доли в этой квартире.
   
4. Когда один из пары отказывается брать жилищный кредит. В ст.35 СК РФ чётко обозначено, что сделки по приобретению или отчуждению общего имущества должны совершаться с нотариально заверенного согласия второго супруга. Но если заключён брачный контракт, это требование законодательства можно не соблюдать
   

Этапы оформления сделки

До обращения в банк за ипотечным кредитом нужно сесть и обсудить условия, которые юрист зафиксирует в брачном договоре. На кого лучше оформить ипотеку, кто будет переводить деньги, какая доля недвижимости достанется каждому при расторжении брака, — все эти нюансы следует прописать в документе. 

После составления брачного договора можно записываться на приём к нотариусу для его заверения. Брачный договор при ипотеке советуем сразу составлять в четырёх экземплярах: по одному каждому супругу, третий остаётся у нотариуса, а последний нужно передать в банк.

Как самим составить брачный договор на квартиру, купленную в браке

Полностью самостоятельно составить брачный договор не получится: документ нуждается в заверении нотариусом, так что без обращения к нему не обойтись. В документе следует рассмотреть все важные моменты, которые касаются как разделения недвижимости, так и выплат по жилищному кредиту. Чем подробнее будут прописаны разные ситуации, тем лучше. Брачный договор на ипотечную квартиру, помимо паспортных данных сторон, обычно содержит следующие пункты:

• статусы в отношении кредитора (кто из супругов заёмщик, а кто — созаёмщик);
• обязательства супругов по внесению платежей;
  
• правила выплаты кредита при расторжении брака;
  
• условия раздела квартиры;
  
• штрафные санкции;
  
• характеристики залоговой недвижимости;
  
• сведения о финансовой организации, которая выдаёт ипотеку.
  

В брачном договоре можно прописать практически любые условия, строгой формы нет. Главное, чтобы они не нарушали права другой стороны. Иначе может случиться так, что нотариус откажется заверять документ, либо его признают недействительным по решению суда.

Как правильно отразить в контракте раздел общего имущества

При составлении брачного договора для ипотеки важно чётко обозначить, как делится совместная недвижимость после расторжения брака. Варианты бывают разные.

1. Выделение определённых долей в квартире. В контракте следует прописать пропорции от общей недвижимости в процентах, которые распределяются между супругами при расставании.
2. Общая собственность. Такой вариант подходит парам, которые взяли ипотеку ещё до заключения брака. После развода недвижимое имущество будет разделено поровну, при этом созаёмщик обязан будет погашать долг за заёмщика, если тот станет уклоняться от исполнения обязательств.
   
3. Раздельное владение имуществом. Это часто встречающаяся версия распределения совместной недвижимости, которая указывается в брачном соглашении. В этом случае ипотеку выплачивает один из супругов, и ему же достанется вся квартира при распаде пары. Вторая сторона не претендует на какую-то долю жилплощади и не обязана отвечать за долги заёмщика перед банком.
   

Можно ли расторгнуть брачный договор на ипотечную квартиру

Чтобы аннулировать контракт, потребуется соблюсти два главных условия: получить на это согласие супруга и совершить такую процедуру до официального развода. Если расторгнуть брачный договор ещё до полного расчёта по ипотеке, на это также нужно будет получить разрешение у банка-кредитора. Иногда в подобных случаях финансовые организации предлагают изменить условия кредитного договора или вообще требуют закрыть задолженность досрочно. Так банки стремятся сократить свои риски. 

В одностороннем порядке у супругов также есть возможность отменить действие брачного контракта, но для этого необходимы серьёзные причины: смерть супруга, по решению суда признание его недееспособным или без вести пропавшим. Также к веским аргументам относятся существенные нарушения условий соглашения мужем или женой по отношении к другой стороне.

Имейте в виду: для аннулирования контракта также потребуется обратиться за помощью к нотариусу. Он официально зафиксирует расторжение документа. Такая услуга платная, стоит 200 рублей. Если процедура проходит через суд, придётся заплатить 300 рублей.

Выводы

Брачный контракт — гарантия для супружеской пары на справедливый раздел совместной недвижимости при распаде семьи. В случае с ипотечной квартирой контракт накладывает ещё и обязательства по уплате долга. Для банка этот документ также гарантирует возврат средств. 

В контракте можно чётко отразить все варианты: кто будет вносить платежи, кому какая доля достанется в квартире и другие моменты. К тому же банки с большей вероятностью одобряют ипотеку семьям, в которых заключён брачный контракт.