В какие сроки новый дом ставят на кадастровый учёт

В России любое право собственности на недвижимое имущество требует обязательной регистрации — только после этого у покупателей появляется право им распоряжаться. Кроме того, сам объект надо зарегистрировать в специальном государственном кадастре недвижимости (ГКН). Эту информацию можно использовать как доказательство, что дом или квартира принадлежит собственнику. Разбираемся, как устроена постановка многоквартирного дома на кадастровый учет застройщиком и какие на это предусмотрены сроки.

Кадастровый учёт недвижимости регулируют законы №218-ФЗ и №221-ФЗ. Сведения об объекте должны вноситься в ГКН, а регистрация прав на собственность и обременения — в ЕГРН (ранее — ЕГРП).

На первом ресурсе размещаются данные обо всём недвижимом имуществе, расположенном на территории страны. По сути, ГКН подтверждает, что объект находится в определённом месте. В ЕГРН собирают информацию о сделках с недвижимостью. Все сведения дублируются на официальном ресурсе Росреестра. 

Зачем всё о постановке на кадастровый учет новостройки нужно знать покупателю? Дело в том, что информация из ЕГРН может пригодиться в самый неожиданный момент: в базе сохраняются сведения о прошлых собственниках, судебных тяжбах, связанных с имуществом и так далее.

Постановка дома на кадастровый учет застройщиком: сроки

Недвижимость обязательно ставится на кадастровый учёт в следующих ситуациях:

1. Возведение нового дома. В этот момент зданию присваивается новый адрес.  
2. Изменение характеристик здания. Например, увеличение площади сооружения на зарегистрированном собственном участке. 
3. Снесение объекта, когда на него уже были выданы правоустанавливающие документы. 

В случае с частными строениями на кадастровый учёт ставят в одно время с регистрацией прав собственности. В отличие от постановки на кадастровый учет многоквартирных домов, где этим занимается, как правило, сам застройщик. После чего жилец может оформлять право собственности.

А кто ставит на учёт частные земельные участки, для которых это тоже необходимая процедура? Это уже обязанность собственника. При этом следует чётко обозначить границы, чтобы избежать разбирательств с соседями. Если площадь участка увеличилась, дополнительные метры также придётся регистрировать. Касается это и возведённых строений. 

Вовремя поставить недвижимость на кадастровый учёт — это значит избежать претензий от налоговой. Правоустанавливающие документы на земельный участок и на дом потребуются при реализации недвижимости. Ведь покупатели предпочитают приобретать юридически «чистое» имущество, если речь идёт о вторичном рынке, чтобы позже не возникало проблем с тем, как поставить старый дом или новостройку на его месте на кадастровый учёт.

Как проверить недвижимость

Если вы сомневаетесь, безопасно ли покупать конкретный объект, стоит найти на него всю информацию. Например, для проверки регистрации объекта недвижимости нужно воспользоваться официальным сервисом Росреестра. В поисковую строку сайта достаточно ввести кадастровый номер или полный адрес квартиры (дома). В выписке ГКН будет указана следующая информация:

• вид объекта недвижимого имущества;
• данные об границах, если это земельный участок;
• площадь квартиры или дома;
• сведения о территориальном расположении объекта;
• данные о планировке и перепланировке;
• регистрационный номер и дата постановки в ГКН. 

Если необходимо получить информацию из ЕГРН, соответствующую выписку можно заказать на сайте Росреестра — за 200 рублей. Полная информация об объекте, включая историю собственников, стоит 350 рублей. 

В выписке из ЕГРН содержатся:

• наименование недвижимости и её площадь;
• адрес места расположения;
• условный или кадастровый номер;
• данные о сделках и собственниках;
• наличие обременений, ограничений или ареста;
• информация о судебных разбирательствах. 

Такая информация потребуется для различных ситуаций: для сдачи объекта в аренду, продажи, дарения и других сделок. 

Список необходимых документов зависит от типа регистрируемой недвижимости. Если на кадастровый учёт ставится многоквартирный дом, то застройщик предварительно должен получить разрешение местной администрации на ввод объекта в эксплуатацию. После чего может самостоятельно подать заявку на кадастровый учёт. В некоторых случаях этим вопросом занимается представитель администрации. 

Помимо самого здания, в Росреестре регистрируют квартиры и территории общего пользования: чердаки, подвалы, хозяйственные помещения, лифтовые шахты. Для этого требуется предоставить следующий пакет документов:

• гражданский паспорт заявителя;
• заявление установленного образца;
• техническая документация на объект;
• разрешение администрации о вводе новостройки в эксплуатацию;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• чек об оплате госпошлины;
• копия договора долевого участия или купли-продажи;
• акт приёмки-передачи квартиры (ДДУ). 

Если требуется зарегистрировать частный дом, необходимо также предоставить заключение кадастрового инженера либо технический план. Стоимость подобной услуги будет зависеть от региона расположения объекта, площади строения и земельного участка. Например, в Московской области за заключение кадастрового инженера по участку в 6 соток и небольшому домику придётся отдать примерно 8000 рублей. Этот документ также потребуется для официальной регистрации перепланировки и перестройки здания. 

Чтобы поставить на кадастровый учёт квартиру или дом, заявителю не придётся ничего платить. Не имеет значения, кто обращается — физическое или юридическое лицо, для всех услуга предоставляется бесплатно. Если предстоит зарегистрировать право собственности, госпошлина для граждан составляет 2000 рублей, для компаний — 22 000 рублей. 

А вот когда дом ставится на кадастровый учёт? Сроки постановки отличаются в зависимости от типа сооружения и места, куда подавались документы. Максимальный период рассмотрения документов предусмотрен для МФЦ, он может достигать 12 дней.

Когда собственник квартиры поставит подпись в акте приёмки-передачи и заберёт ключи — это ещё не будет означать, что он стал полноправным владельцем жилья. Имущество необходимо зарегистрировать в Росреестре. 

Собственнику придётся подождать некоторое время, чтобы были соблюдены все законодательные нормы. Девелопер в это время занимается следующими процедурами:

1. Оформляет протокол, в котором отражено распределение жилой и коммерческой недвижимости. 
2. Получает технический паспорт на сооружение. В документе: этажность строения, планировка каждой отдельной квартиры, общий метраж дома. Техпаспорт согласовывают и выдают в отделении местного БТИ. 
3. Получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в местной администрации. Например, в Департаменте архитектуры и градостроительства. 
4. Ставит дом на учёт в ГКН. Когда здание пройдёт процедуру, ему будет присвоен почтовый адрес. 

До 2017 года существовало правило — обязательное наличие кадастрового паспорта после регистрации только что возведённой недвижимости. Сегодня этот документ не требуется — все данные фиксируются в единой базе Росреестра. 

Дополнительные способы оформить недвижимость

В некоторых случаях покупатели жилья в новостройках доверяют оформление права собственности застройщику или агентству недвижимости. При первом варианте новые жильцы выписывают на представителя девелопера доверенность с правом представлять их интересы по ДДУ. Каждый собственник выдаёт отдельный документ. Строительная организация самостоятельно отдаёт весь пакет в Росреестр. Но в большинстве подобных случаев регистрация прав собственности, к сожалению, затягивается.

Если довериться агентству недвижимости, то компания возьмёт на себя полное юридическое сопровождение сделки передачи права собственности. В этом случае агент тоже будет действовать по нотариально заверенной доверенности. Однако собственнику придётся посетить Росреестр лично для подписания документов.

Если коротко

Многоквартирный дом ставит на кадастровый учёт представитель органа местной власти. Но бывают ситуации, когда застройщик сам подаёт документы. Регистрация может затянуться до 12 рабочих дней, и покупателю ничего не остаётся, кроме как ждать приглашения застройщика на сдачу квартиры. 

В случае с многоквартирным домом все заботы по постановке на учёт в ГКН — обязанность строительной компании. Именно с её стороны происходят регистрация объекта и присвоение зданию адреса, а владельцу останется только оформить право собственности.