Улучшение жилищных условий — один из возможных способов потратить материнский капитал. Но продажа такой квартиры затем будет усложнится из-за дополнительных условий. Рассказываем, как продать квартиру, купленную с применением маткапитала максимально быстро и правильно. 

Что такое материнский капитал

Материнский капитал — государственная программа финансовой поддержки российских семей с детьми. Она действует с 2007 года. Если раньше денежную помощь можно было получить только за рождение второго и последующего ребёнка, то с 2022 года её получают и за первенца. Порядок получения и использования материнского капитала регулируются федеральным законом № 256-ФЗ «О мерах дополнительной поддержки семей, имеющих детей» (статьи 3, 7 и 10).

Материнский капитал представляет собой сертификат на определённую сумму: за рождение первенца государство выдаёт 524 000 рублей, за второго ребёнка — ещё 168 000. Для получения сертификата родителям даже не требуется оформлять дополнительные бумаги или писать заявления: он появляется в личном кабинете на сайте Пенсионного фонда (ПФР) или портале Госуслуг. Денежная помощь предоставляется и за приёмных детей, но в этом случае родителям самим нужно подать заявление в ПФР. Сделать это можно в отделениях фонда, МФЦ или через портал Госуслуг.

При этом потратить средства можно только на определённые цели, воспользовавшись сразу всей суммой либо только её частью. Материнский капитал можно направить на:

• накопительную часть пенсии мамы;
• образование ребёнка;
• улучшение жилищных условий;
• нужды и социальную адаптацию детей-инвалидов;
• получение в качестве ежемесячной выплаты, если средний доход семьи в течение года не превышает двух региональных прожиточных минимумов на человека.

Траты материнского капитала на любые другие цели или же попытки его обналичить считаются незаконными и могут быть расценены как мошенничество (ст. 159 УК РФ).  

Как продать квартиру в собственности

Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения. Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.

Квартиру можно продать, если:

• вы переоформили квартиру, принадлежащую одному из родителей, в общую собственность по долям;
• получили одобрение органов опеки на сделку с имущественными долями детей;
• не ухудшили условия жизни детей после продажи, а доли в новом жилье оказались не меньше, чем в старом.

Как выделить долю ребёнка в продаваемой квартире

В квартире, которую вы купили с использованием денег из материнского капитала, должны быть оформлены доли ребёнка. Именно так государство защищает его имущественные интересы, потому что доля — это материальное выражение наличия у ребёнка недвижимости. Сделать это нужно в течение полугода после перехода недвижимости в собственность матери. Без этого сделки с такой недвижимостью могут быть признаны недействительными. А ещё родителей через суд могут обязать вернуть использованные средства материнского капитала в ПФР, так как органы решат, что деньги потрачены не в интересах ребёнка.

Как правильно выделить доли? Для этого нужно составить у нотариуса соглашение. Размер долей не определён законом, но рекомендуется, чтобы он соответствовал размеру материнского капитала. Например, если за счёт государственной помощи родители покрыли 18% стоимости квартиры, то нужно выделить доли в размере 18% от площади недвижимости. Для семьи из 3 человек получится: 18% / 3 = 6% — по 6% на каждого.

В соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях, а не процентах. Допустим, площадь квартиры — 50 «квадратов», тогда 1 квадратный метр — это 1/50 или 2% от площади жилья, и всем нужно выделить по 6%. Получится, что доля ребёнка — 3/50, доля каждого родителя — по 3/50. 

Далее соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого потребуются следующие документы:

• паспорта родителей и свидетельство о рождении ребёнка;
• соглашение о выделении долей в трёх экземплярах;
• свидетельство о браке;
• чек об оплате госпошлины. 

Как получить согласие на сделку органов опеки

После выделения «детских» долей в квартире нужно получить разрешение органов опеки на продажу квартиры. Главное требование — после купли-продажи не должны ущемляться интересы ребёнка. На практике это выражается в том, что доля ребёнка в будущей квартире должна быть или дороже, чем в старой, или больше по размеру. И для этой же цели органы опеки, как правило, требуют, чтобы продажа и покупка квартир происходили одновременно.

В органы опеки нужно подать письменное заявление. К нему требуется приложить паспорта заявителей, свидетельство о рождении ребёнка, выписки из ЕГРН, техпаспорта, копий лицевых счетов на старую и новую квартиру. Пакет документов может отличаться в зависимости от региона, поэтому перед обращением лучше проконсультироваться с конкретным органом опеки или поискать информацию на их сайте.

Заявка рассматривается в течение 15 рабочих дней. Причиной для отказа может быть, например, тот факт, что квартира покупается в строящемся доме. Тогда получается, что на какое-то время ребёнок останется без жилья, а если дом не достроят, то и вовсе ничего не получит. Также отказ может быть связан с тем, что родители покупают старый частный дом. Конкретные критерии нигде не перечислены — органы опеки выносят решение на свое усмотрение. В любом случае отказ можно обжаловать в суде в течение трёх месяцев. 

Игнорировать решение органов опеки нельзя. Сделки, заключённые без разрешения, могут быть оспорены в суде. 

В некоторых случаях при продаже квартиры возможно заменить долю ребёнка на денежную компенсацию. Так как часто при продаже квартир, купленных с использованием средств материнского капитала, эта компенсация получается очень маленькая, то родители могут завести банковский счёт на несовершеннолетнего и положить туда соответствующую его доле сумму. Но на это тоже нужно получить согласие органов опеки. 

Как зарегистрировать сделку

Оформление продажи старой квартиры и покупки новой проводят параллельно. Кроме того, сделки с недвижимостью с участием детей требуют нотариального удостоверения (ст. 54 федерального закона № ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»). Для его получения понадобятся:

• паспорта родителей, детей или их свидетельства о рождении (если ребёнку не исполнилось 14 лет);
• договор купли-продажи;
• разрешение органа опеки;
• выписку из ЕГРН о праве собственности;
• технический паспорт;
• копию финансового лицевого счёта;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ и за капитальный ремонт.

Перед обращением к нотариусу также лучше проконсультироваться о точном составе набора документов. 

Далее можно идти в Росреестр. Вам нужно предоставить:

• заверенный нотариусом договор;
• технический план квартиры;
• квитанцию об оплате госпошлины. 

Росреестр рассматривает заявку в течение семи рабочих дней. 

Как продать квартиру в ипотеке

Продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием средств материнского капитала, можно, хотя не очень просто. Главная сложность заключается в том, что в такой квартире родители не могут выделить долю ребёнка, потому что она принадлежит банку. И ни один банк не даст на это разрешение, иначе окажется, что у заложенной недвижимости появился несовершеннолетний собственник. А без выделения доли органы опеки не дадут добро на сделку.

Единственный способ — это погасить долг перед банком, вступить в полные права собственника недвижимости и выделить детскую долю. Для этой цели можно использовать деньги от продажи квартиры. Но тут встаёт логичный вопрос: как их получить, если договор ещё не подписан, а долг нужно закрыть до совершения сделки? 

Для этого можно пойти с покупателем квартиры к нотариусу и составить предварительный договор купли-продажи. В нём необходимо указать, что часть средств покупатель передаёт в качестве задатка или аванса до заключения основного договора. Нужно прописать и цель — «для оплаты долга банку». Это совершенно рабочий механизм для такой ситуации: вы получите средства, чтобы погасить ипотеку, а сам договор будет гарантией покупателю, что его не обманут. Напомним, что в предварительном договоре стороны обязуются в будущем заключить основной договор на оговоренных заранее условиях. Нарушение этого соглашения — веский повод для покупателя взыскать перечисленные средства через суд. 

Итак, деньги для банка есть. Далее порядок действий следующий. 

• Нужно погасить ипотечный долг и получить в банке справку об отсутствии задолженности. На это может потребоваться время, всё зависит от банка: некоторые делают справку в тот же день, другим может понадобиться несколько дней.
• Снять обременение с квартиры. Для этого нужно подать заявление в МФЦ или Росреестр. Срок рассмотрения заявления — 3 дня. Это услуга предоставляется бесплатно.
• После снятия обременения вы можете выделить в этой квартире долю ребёнка по описанной выше схеме.
• Затем нужно получить разрешение на сделку органов опеки и попечительства.
• После отправляйтесь составлять у нотариуса основной договор купли-продажи.
• Финальный шаг — зарегистрировать сделку в Росреестре. 

Итог

Процедура продажи квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, сложнее, чем с обычной недвижимостью, потому что родителям нужно доказывать государству, что такая сделка не нарушит имущественные интересы ребёнка. Для этого у него обязательно должна быть доля в продаваемом имуществе, и она должно быть равной или больше использованной при покупке части материнского капитала. 

Далее нужно получить согласие органов опеки на такую сделку. Кроме того, договор купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего требует нотариального удостоверения.

Чтобы продать ипотечную квартиру, для покупки которой использовался материнский капитал, нужно сначала погасить долг перед банком. Без этого в ней невозможно выделить детские доли и, соответственно, получить разрешение органов опеки.  

Фотография на обложке: Drazen Zigic (Freepik)