Покупаем квартиру, приобретённую на материнский капитал. Риски и подводные камни

Что такое материнский капитал и как его можно использовать для покупки недвижимости

Материнский (семейный) капитал — это государственная субсидия, на которую с 1 января 2007 года могли претендовать семьи с двумя и более детьми. В начале 2020 года Владимир Путин заявил о расширении программы: маткапитал смогут получить семьи уже при рождении первенца. Размер выплаты был проиндексирован: с 1 февраля 2023 года он составит 589 500 рублей на первого ребёнка и 779 000 рублей — на второго, если семья отказалась от получения выплаты на первенца. Если семья уже получала сертификат за первого ребёнка, то может претендовать на выплату в 189 500 рублей.

Согласно ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно потратить только на определённые цели, в том числе улучшение жилищных условий. При этом на вопрос о том, можно ли применить маткапитал, если квартира не в собственности, закон никаких ограничений не даёт: не имеет значения, как именно получено жильё и являются ли дети его собственниками. Главное — потратить сумму именно на улучшение жилищных условий.

Этот вариант и выбирают большинство родителей. Вариантов «улучшить условия» несколько: это может быть покупка квартиры или дома, выплата первоначального взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита, а также строительство дома. При этом должен соблюдаться ряд условий:

• Жильё должно быть в России и в жилом состоянии. На аварийную квартиру, даже при условии, что она большая по площади, маткапитал государство не даст.
• Если для покупки квартиры берут ипотеку, то сертификат с материнским капиталом можно использовать сразу же. Если квартира покупается на свои деньги, то для использования маткапитала нужно подождать 3-летия ребёнка.
• Сертификат именной и, как правило, оформляется на маму, но средства принадлежат всем членам семьи. Поэтому при покупке квартиры с привлечением маткапитала, по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети.

Что может пойти не так с продажей, если квартира куплена на материнский капитал

Бывает, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но родители по какой-то причине не наделили детей долями в квартире. Это нарушение закона.

Пример: если квартира приобретается в ипотеку, банки не хотят брать в залог имущество, доли в котором есть у детей: если родители не смогут выплачивать кредит, забрать такую недвижимость не получится. Поэтому, если было решено использовать материнский капитал и ипотеку одновременно, родители пишут нотариально заверенное заявление, что выделят доли детям после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. Но делают это не всегда.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала, — процесс, который требует продуманного поведения как продавца, так и покупателя.

Покупателю нужно убедиться, что маткапитал был потрачен именно на эту квартиру, а детям выделили в ней доли.

Как узнать, что при покупке квартиры использовали материнский капитал

Если в выписке из Пенсионного фонда указано, что средства маткапитала на счёте, значит, он действительно не был использован, если нет — нужно выяснить, на что они были потрачены.

Внимательно изучите договор купли-продажи между продавцом и предыдущим владельцем недвижимости: если материнский капитал пошёл на оплату первоначального взноса, это должно обозначаться в договоре.

Если в процессе выясняется, что материнский капитал всё-таки был использован при покупке квартиры, дальнейшие действия продавца и покупателя зависят от того, были ли выделены доли детям в этой квартире. Ниже рассмотрим, что нужно делать продавцу и покупателю в конкретных случаях при оформлении сделки по продаже квартиры, купленной на маткапитал. 

Маткапитал использовали, доли детям выделили

Если квартира куплена на материнский капитал, для того, чтобы её продать, нужно сначала полностью погасить кредит (если брали ипотеку), снять обременение, выделить доли детям — и все эти действия зарегистрировать в Росреестре.

Если родители всё сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что интересы детей соблюдаются. 

Лучше всего, если взамен продаваемой приобретается другая квартира, в которой детям тоже выделят доли. В этом случае для органов опеки родители подписывают нотариальное обязательство наделить детей долями в приобретаемой недвижимости и прикладывают предварительный договор купли-продажи.

Другой вариант: если родители параллельно не покупают новое жильё —  предоставить органам опеки доказательства, что ребенок наделяется долями в другой квартире.

Разъясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «Например, можно совершить обмен долями недвижимости с родственниками. Таким образом в квартире, которую хотят продать, собственниками становятся только взрослые, и продавать такую недвижимость можно без проблем. Для этого нужно получить постановление в органах опеки и попечительства на договор мены долей в недвижимости родственника, провести сделку мены, оформить документы на доли детей в другой недвижимости и потом продавать квартиру.

Совершая такой обмен долями, важно учесть налоговый вопрос: если детям изначально были выделены в квартире большие доли, новый собственник жилья будет обязан заплатить при продаже налог 13% от стоимости своей доли в квартире. Поэтому выгоднее производить обмен, если доли детей небольшие.

Сложности во взаимодействии с органами опеки могут возникнуть, если родителями было некорректно написано заявление — неверно изложено, что планируется сделать — или предоставлен неполный пакет документов».

Маткапитал использовали, доли не выделили

Есть ситуации, когда сразу выделить детям доли в собственность невозможно. К примеру, если родители покупают жильё в строящемся доме и нужно дождаться, когда объект будет сдан, прежде чем становиться собственниками. Однако родитель обязан это сделать не позднее чем через 6 месяцев после введения объекта в эксплуатацию.

Какого-либо отлаженного механизма контроля за выделением долей детям после покупки квартиры у нас в стране нет, поэтому некоторые родители — умышленно или по незнанию — не делают ничего.

Поясняет агент по недвижимости Александра Внучкова: «Если родители не выполняют обязательство о выделении долей, они нарушают правило распоряжения государственной субсидией, а потому рискуют: сделка может быть оспорена, на практике это случается часто. Для того чтобы продать квартиру, собственник жилья обязан сначала выделить детям доли, а уже затем распоряжаться имуществом».   

Порядок действий выглядит таким образом:

1. Собственник оформляет выделение ребёнку долей собственности — пишет заявление в простой письменной форме и отдаёт с остальными документами на регистрацию;
   Нюанс: простая письменная форма работает в случае, если жильё оформлено в совместную собственность супругов.
   Если же мы имеем дело с долевой собственностью, то есть в договоре купли-продажи отмечена доля каждого из супругов, необходимо заверить сделку у нотариуса.
   Если доля жене/мужу не выделена, собственник может указать в заявлении, что выделяет доли детям, а остальная часть имущества переходит в совместное имущество супругов. В этом случае нотариат не требуется.
   
2. Выделение долей регистрируется через МФЦ в Росреестре.
   
3. Получение разрешения на продажу имущества в органах опеки (см. предыдущую схему).
   

Отметим, что законом не установлено, какая именно доля должна быть выделена ребёнку — три квадратных метра или двадцать три. Однако при расчёте размера доли эксперты рекомендуют учитывать величину вложенного в недвижимость материнского капитала, метраж квартиры или дома и количество членов семьи.

Например, вы купили квартиру 45 кв. м за 3 млн. руб. и использовали маткапитал частично — вложив 300 тыс. руб. Т.е. маткапитал составил 10% от общей суммы.  Если в квартире проживают трое, каждому нужно выделить, как минимум, 3,33%  от  стоимости и метража. Таким образом, доля ребёнка должна быть не меньше 1,5 кв. м.

Маткапитал использовали, доли выделили в другой квартире — так можно?

Если продавец убеждает вас, что проблем со сделкой не будет, потому что дети являются собственниками другого объекта недвижимости, оптимальное для вас решение — отказаться от покупки такой квартиры.

Дело в том, что в законе чётко прописано: «Жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению» — а это значит, что доля ребёнку должна быть выделена именно в той квартире, которая покупалась с использованием средств маткапитала, а не любой другой.

Если же хозяин считает, что, покупая квартиру Х с использованием маткапитала и параллельно квартиру Y без маткапитала, он может выделить ребёнку квадратные метры в квартире Y и тем самым соблюдает законодательство — он ошибается.

Для государства важно, чтобы ребёнок имел в собственности жилплощадь в квартире Х — купленной с помощью государства — а уже в процессе её продажи может быть открыт диалог для обсуждения альтернативных, не нарушающих права ребёнка вариантов.

Тот факт, что на имя ребёнка когда-либо было приобретено какое-то иное имущество, по факту не означает соблюдения закона.

Что будет, если купить квартиру, которая была приобретена с использованием маткапитала без выделения долей

Если продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала, при этом доли в квартире детям не были выделены, такая сделка может быть признана недействительной. Расторжение сделки способны инициировать:

• сами дети, которые по достижении совершеннолетнего возраста понимают, что их права собственности были ущемлены;
• пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки, если будет проведена проверка; в случае, если дело дойдёт до суда, продавца могут привлечь к ответственности по ст. 159 УК РФ о мошенничестве.  

Как показывает практика, суд, как правило, действует в интересах детей, которые в своё время не получили положенные им по закону квадратные метры. Поэтому есть риск, что нового владельца лишат права собственности на доли, принадлежащие детям.

При этом, однако, действует правило о сроке исковой давности: с момента, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении, должно пройти не более трёх лет. В случае с детьми — это 3 года с момента достижения ими совершеннолетия.

Добавляет риелтор Анна Крылова: «Ожидается, что в скором времени будет пересмотрен закон об использовании маткапитала при покупке недвижимости. И, скорее всего, внесут поправки, по которым использование материнского капитала будет отмечено в едином государственном реестре. При таких условиях сделка не может быть совершена, если не были исполнены обязательства по наделению долей».

Автор: Мария Виноградова. Иллюстратор: Шаролта Каталин Санто.