Кто такой поручитель по ипотеке: всё о его правах и обязанностях

Среди требований банков для заёмщиков по ипотеке встречается поручительство. И если это условие не выполнить, в выдаче кредита будет отказано. В этой схеме всегда две стороны — заёмщик, который берёт ипотеку, и поручитель, на которого ложится часть обязательств. 

Рассказываем, зачем для ипотеки нужен поручитель и что нужно знать обеим сторонам договора.

Что такое поручительство

Поручительством называется способ гарантировать выполнение обязательств перед кредитором с привлечением третьего лица. То есть заёмщик подключает к договору выбранного поручителя, который поручается перед банком в том, что кредит будет выплачен в полном объёме. Основная обязанность по уплате остаётся за заёмщиком, но если по какой-либо причине он этого не сделает, а возможности взыскать с него долг не будет, бремя выплаты ляжет на того, кто поручился обеспечить ипотеку. Нередко такие дополнительные условия выгодны и для заёмщика — можно, например, взять ипотеку по сниженной процентной ставке.

Поручитель по ипотеке — это человек, которого указали в ипотечном договоре как сторону, гарантирующую своевременность платежей и полное погашение всей суммы в рамках установленного срока. При этом вносить все платежи должен тот, на чьё имя выдают ипотеку, но при определённых обстоятельствах поручительство может обернуться для гаранта прямым обязательством выплаты. Поэтому не все соглашаются получить эту юридическую роль.

Вопросу посвящён большой пятый параграф Гражданского Кодекса РФ.

Поручитель и созаёмщик

Оба дают банку дополнительные гарантии. Чем больше лиц, которые взяли на себя эту обязанность, тем выше вероятность, что долг будет закрыт. Созаёмщика и поручителя объединяет то, что они оба задействованы в кредитном договоре, в остальном их роли отличаются.

1. Созаёмщик получает все те же права и обязанности, что и основной участник займа. Банк не разделяет их и может списывать платежи со счетов каждого. Различные уведомления, информация об остатке, графике платежей также доступна обоим.
2. Поручитель по ипотеке, в свою очередь, не следит, как и когда происходит оплата, его не касаются просрочки и текущие претензии к основному должнику. Обязательства возникают у него только в том случае, если заёмщик полностью утрачивает платёжеспособность или скрывается. Срок перехода обязанностей при различных обстоятельствах указывается в договоре.

Документально эти взаимоотношения также оформляются по-разному. Созаёмщик ставит свою подпись в основном договоре о выдаче кредита и участвует в страховании объекта кредитования. Кроме того, он ещё получает и право собственности на этот объект.

Чтобы взять ипотеку с поручителем, нужно составить отдельный договор поручительства с банком, и в страховке эта сторона не участвует. При этом поручителей может быть несколько. К приобретаемому объекту недвижимости они отношения иметь не будет, кроме ситуаций, когда с заёмщиком заключают соглашение о переходе прав в случае передачи обязанностей по погашению.

Требования к поручителям

Человек, который согласился на поручительство, должен соответствовать некоторым критериям. Как правило, у всех банков они схожи.

1. Возраст — не менее 21 года и не старше 65 лет. Иногда возрастные рамки могут сдвигаться в зависимости от политики кредитной организации.
2. Среди тех, кто может быть поручителем по ипотеке, нет иностранных граждан. Российский паспорт — обязательное условие.
3. Прописка. Для некоторых банков нужна регистрация в том же регионе, что и отделение, в котором оформляется ипотека. Для других достаточно просто наличие регистрации по любому месту жительства.
4. Хороший уровень платёжеспособности. Ежемесячный доход должен быть не меньше, чем у основного заёмщика.
5. «Чистая» кредитная история. Банк отклонит кандидатуру с большим количеством кредитов, просрочек и штрафов.

Обычно в качестве поручителей выступают родственники, друзья, коллеги по работе, соседи. Кроме того, поручиться могут и юридические лица, в том числе — компания-работодатель. 

Когда необходим поручитель

Иногда поручительство увеличивает шансы на положительное решение банка. К таким ограничениям относятся случаи, когда:

• основной заёмщик младше возрастного ценза банка;
• основной заёмщик находится в предпенсионном возрасте;
• у заёмщика есть разовые просрочки в кредитной истории, которые повлияли на его характеристику;
• у заёмщика скромный трудовой стаж или короткий период работы на текущем рабочем месте.

Гарант даёт банку уверенность, что возьмётся выплачивать ссуду при непредвиденных обстоятельствах, и это позволяет кредитору «закрыть» глаза на недочёты в характеристиках заёмщика. При этом срок действия поручительского договора совпадает со сроком ипотечного.

Стоит отметить, что такая форма обеспечения в банках встречается всё реже. Некоторые ипотечные кредиты сегодня можно взять по двум документам даже без подтверждения дохода, но обычно это касается готового жилья.

Поручитель по ипотеке на строительство дома

Сейчас банки активно выдают ипотеку на строительство частного дома, которая отличается важной деталью — кредитной организации нечего взять в залог, так как фактически объекта ещё не существует. В этой ситуации гарантом исполнения обязательств как раз становится поручитель, который считается стороной договора до тех пор, пока дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию. В этот момент объект становится залогом банка, а поручитель выводится из договора.

Это происходит не автоматически, а через оформление дополнительных документов. В банк подают заявление с приложением отчёта об оценке рыночной стоимости и бумаги, подтверждающие сдачу дома в эксплуатацию.

Какую ответственность обретает поручитель

Осторожное отношение к просьбе поручиться за заёмщика небезосновательно. Человек, которого об этом попросили, должен понимать, какие могут наступить последствия. Ему придётся:

• при законном переходе обязательства полностью выплачивать долг по ипотеке;
• дополнительно погасить штрафы и пени;
• при необходимости предоставить банку некоторые персональные данные из паспорта, трудовой книжки, а также информацию о доходах;
• своевременно уведомлять банк об изменении личных данных, например, адреса прописки.

Ответственность может быть солидарной (полной) и субсидиарной (частичной). Второй вид банки используют редко, потому что она несёт для них больше рисков. Кредитор в этом случае не сможет обратиться к обеспечителю, пока не проведёт полную процедуру взыскания с уведомлением, установкой местонахождения и доказательством неплатёжеспособности заёмщика.

Но закон защищает и права поручителя. Сторона может через суд отказаться от выплат, если у заёмщика есть соразмерное долгу имущество. Также в судебном порядке он может в дальнейшем взыскать с должника всё, что пришлось за него выплатить, или после выплаты банку взять на себя роль нового кредитора и залогодержателя на дом для основного заёмщика. Перед обращением в суд он должен письменно уведомить должника о сумме задолженности и понесённых дополнительных расходах. Здесь же прописывается требование возместить потраченное в назначенный срок и предупреждение о намерении обратиться в суд.

Перед тем, как подписать договор и взять на себя ответственность при ипотеке, нужно убедиться, что будущий должник получает достаточный доход, не имеет серьёзных долгов и владеет каким-нибудь имуществом. Кроме того, можно реализовать законное право на проверку юридической чистоты всех договорённостей с помощью компетентного в этих вопросах юриста.

Ипотека для поручителя

Закономерно возникает вопрос — может ли поручитель взять ипотеку в дальнейшем? Можно подумать, что поручительство даёт кредитную нагрузку и отражается на оценке платёжеспособности, но это не так. Пока заёмщик добросовестно исполняет свои обязанности, тот, кто поручился за него, может спокойно пользоваться банковскими продуктами от своего имени. Это значит, что он сможет беспрепятственно взять ипотеку, потребительский или автокредит.

Но если обязанность по уплате будет передана, это отразится в кредитной истории, и поручителю придётся платить два кредита, а при попытке взять новый чужая нагрузка станет препятствием. Некоторые банки учитывают поручение при выдаче кредита, даже если ещё не возникло обязательств по выплате, поэтому такие детали лучше уточнять при обращении в отделение.

Созаёмщик же сразу разделяет в полной мере все обязательства по кредиту — и платежи, и ответственность, и отражение в кредитной истории.

Прекращение поручительства

Отказаться от взятых на себя обязательств в одностороннем порядке не получится. Действие договорённостей приостанавливается до выяснения или прекращается при некоторых обстоятельствах:

• полное погашение кредита;
• завершение срока, указанного в договоре поручения;
• если долг без согласия его обеспечителя передан третьим лицам, в том числе коллекторским службам;
• при замене поручителя при согласии всех сторон.

Обязанность не утрачивается даже после смерти заёмщика или реорганизации юридического лица, которое выступало в качестве основного должника перед кредитной организацией.

Если же банк меняет сроки, процентные ставки и другие условия кредита, не получив согласия гаранта, второй на законных основаниях может руководствоваться исключительно первоначальными параметрами договора.

Коротко о главном

1. Поручительство — это не просто дружеская услуга, а большая ответственность с определёнными рисками.
2. Банки предъявляют к поручителям требования, в том числе — по возрасту и платёжеспособности.
3. Если основной должник перестанет выполнять свои обязательства по кредиту, выплачивать его придётся поручителю.
4. Отказаться по своему желанию от подписанного поручения нельзя. Для прекращения действия договора должны быть выполнены определённые условия.
5. Формы обеспечения во всех банках разные, поэтому, если заёмщик не знает, можно ли взять ипотеку без поручителя, лучше уточнить этот вопрос в выбранном отделении.