Какая доля в квартире считается незначительной

Квартира — это имущество, которое можно разделить между несколькими собственниками. При этом минимальный размер доли законом не установлен: получить в подарок или унаследовать можно и несколько метров. Жить на такой площади невозможно, поэтому между собственниками часто возникают спорные ситуации, которые приходится решать через суд. 

Что такое незначительная доля 

Незначительная доля — это часть квартиры, которая настолько мала, что её невозможно выделить в виде отдельной изолированной комнаты или определить без ущерба интересов остальных жителей.  

Такие доли возникают из-за вступления в наследство, дарения или раздела имущества. Например, при разводе жене с детьми достаётся ⅚ квартиры, а мужу — ⅙. В двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров такая доля равна восьми метрам. Комнаты подходящего размера в жилье нет, и поселить отца без ущерба для детей невозможно. В таком случае суд встанет на сторону жены и запустит процесс признания доли незначительной. При этом женщина должна будет выплатить бывшему мужу компенсацию — рыночную стоимость ⅙ квартиры.

Порядок признания доли незначительной

Малозначительная доля в квартире может быть определена через суд или по договорённости с другим собственником. 

В любом случае решение этого вопроса должно начаться с попытки договориться вне суда. Нужно связаться с владельцем спорной доли и как минимум уведомить его о желании её выкупить. Может получиться купить долю без лишних разбирательств — тогда сделку нужно обязательно оформить нотариально. А если начнётся судебный процесс, попытка договориться заранее сыграет истцу на руку.

Если собственник доли не выходит на связь или не соглашается продать её по рыночной цене, нужно начать собирать доказательства для судебного процесса. Единой процедуры признания доли незначительной нет: судья всегда учитывает совокупность факторов, вынося решение.

1. Живёт ли собственник незначительной доли в квартире?
2. Можно ли выделить комнату, равную площади доли?
3. Будет ли его присутствие мешать другим жильцам, особенно — детям?
4. Есть ли у него заразные или угрожающие жизни остальных жильцов заболевания (туберкулёз, шизофрения и т.д.)?
5. Сколько ему лет, кем он работает, есть ли у него другая жилплощадь в собственности?

Документами надо подкреплять любые обстоятельства, которые помогут суду принять решение в пользу истца. Можно предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг, выписку из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья, при наличии — бумаги, подтверждающие, что в квартире делался ремонт (подойдут чеки на материалы для ремонта и услуги рабочих) и т.д.. Что касается выписки из ЕГРН — можно получить её через нотариуса, иначе персональные данные будут скрыты. 

Документы передаются в суд вместе с исковым заявлением. Оно составляется по требованиям из 131 статьи 138-ФЗ ГПК РФ. Если судья решит, что доказательств достаточно, а в заявлении не будет ошибок, начнётся исковое производство. На него будет приглашён собственник незначительной доли. 

Если он придёт на заседание, а истец докажет, что ответчик не проживает в квартире и не нуждается в жилой площади, суд примет решение в пользу собственника большей доли. Судья вынесет постановление о переходе права на владение недвижимостью и назначит сумму компенсации. 

В случае неявки судья сам назначит адвоката и вынесет решение без участия ответчика. Он обозначит право собственника получить деньги: в этом случае истцу не придётся выплачивать компенсацию за долю сразу — это нужно будет сделать, когда о своём праве заявит ответчик. 

Собственник незначительной доли может вообще не прийти за деньгами — тогда она достанется истцу бесплатно. Но на такой исход лучше не рассчитывать: суды часто просят перевести деньги на специальный счёт, и если этого не сделать, судья решит, что собственник большей доли рассчитывает получить оставшуюся часть жилья бесплатно, и не передаст права на квартиру.

После того, как решение будет вынесено, главный собственник должен обратиться в МФЦ или Росреестр с постановлением и закрепить своё право на жильё документально.

Правила составления искового заявления

Первый шаг, который нужно сделать при составлении заявления, — определить требования: размер доли и её рыночную стоимость. Требования нужно подтвердить документально: для этого заказывают досудебную оценку стоимости доли у оценочных фирм. Такая услуга стоит около 3–5 тысяч рублей.

Важно, чтобы фирма, производящая оценку, имела лицензию на такую деятельность, состояла в реестре саморегулируемых организаций и могла предоставить отчёт в письменной форме на бланке.

Второй шаг — собрать остальные документы, необходимые для начала судебного производства.

1. Паспорт истца.
2. Справку о составе семьи или документ единого жилищного учёта — их можно получить в МФЦ по месту регистрации или онлайн на портале конкретной области или города.
3. Выписку из ЕГРН.
4. Технический паспорт. Его выдаёт бюро технической инвентаризации (БТИ). За документом можно обратиться в МФЦ, непосредственно в БТИ или оформить онлайн через региональный портал Госуслуг.
5. Отчёт из оценочного центра.
6. Доказательства того, что ответчик не проживает в квартире (всё, что удастся собрать).
7. Копии досудебных обращений — подтверждение того, что вопрос с долей пытались урегулировать мирно.
8. Квитанцию на оплату госпошлины.

В самом заявлении указываются следующие вводные.

1. Данные истца, ответчика (те, что известны или удалось найти в открытом доступе) и третьей стороны — регионального отделения Росреестра.
2. Название и реквизиты суда, куда будет направлен иск.
3. В заголовке иска — предмет спора: исковое заявление о признании доли незначительной и выплате её собственнику денежной компенсации вместо выдела доли.
4. Цена иска — стоимость доли из отчёта оценочного центра.
5. История и обстоятельства дела. Здесь описывают, как именно возникли права на квартиру у истца и у ответчика, а также причины, по которым суд должен занять одну из сторон.
6. Информацию о попытках договориться во внесудебном порядке и исходах таких переговоров.
7. Перечень законов, в соответствии с которыми суд должен встать на сторону истца.
8. Требования к ответчику.
9. Дата, подпись.

Статья, который регулируются подобные споры, — 252 ГК РФ. Но так как суд будет учитывать совокупность факторов при рассмотрении дела, могут потребоваться отсылки и на другие законы. Лучше доверить составление иска юристу — он изучит ситуацию, расскажет, какую тактику лучше выбрать и какие документы собрать, и напишет аргументированное заявление в суд.

Какие сложности могут возникнуть

Дела о признании доли незначительной обычно сложные, потому что закон защищает право на частную собственность. А вынести такое решение, чтобы учесть интересы всех собственников в равной мере, получается не всегда. Хуже всего приходится владельцам маленьких долей, когда у остальных собственников нет денег или желания решать вопрос с их приобретением. 

Заставить купить даже пару метров по закону нельзя. Владельцу незначительной доли приходится платить часть коммунальных услуг, налог на недвижимость, при этом сама жилплощадь висит на собственнике «мёртвым грузом» — её нельзя сдать в аренду посторонним жильцам или выделить для собственного проживания. 

В таких случаях выхода — два.

1. Сдать долю в наём остальным собственникам. Если договориться не получается, деньги за использование площади можно получить через суд. Если спорная площадь совсем небольшая, лучше подождать пару лет и запросить средства сразу за весь период пользования. Получить компенсацию можно только за прошедшие до даты подача иска три года — это нужно учесть при составлении заявления.
2. Отказаться от доли. Этот процесс можно начать, если площадь в собственности — менее шести метров и её нельзя продать, либо если не хочется возиться с документами, оплатой коммуналки, а сама доля не очень нужна владельцу. Отказ оформляется через МФЦ или Росреестр.

Если ничтожные доли по площади больше шести квадратных метров, то их, по закону, можно продать сторонним покупателям. Сперва нужно обязательно предложить покупку остальным собственникам, а если они откажутся, то жилплощадь можно продавать другим людям — но не раньше, чем через месяц после получения отказа и по цене ниже, чем была установлена изначально. 

Но и у владельцев больших площадей возникают сложности. При подаче заявления в суд нужно быть уверенным, что компенсацию собственнику меньшей доли есть возможность выплатить сразу: судья не одобрит оплату в рассрочку. Даже пара метров может обойтись в несколько сотен тысяч рублей, а такие деньги есть не у всех. 

Наличие «лишнего» собственника может помешать распоряжаться недвижимостью. Например, чтобы зарегистрировать в квартире нового жильца, требуются согласия владельцев всех долей, а собственник микродоли может просто его не дать. Встречаются также недобросовестные люди, которые мешают спокойно вести быт в квартире остальным жителям. И законно повлиять на это не всегда возможно.

Коротко о главном

Малозначительная доля — часть квартиры, которую нельзя выделить в натуре: на маленькой площади нельзя жить или сдать её в аренду сторонним людям. Чаще всего такие доли выкупают владельцы основных площадей. Это делают либо по договорённости, либо через суд.

Судья учитывает совокупность факторов при вынесении решения о передаче доли и может отказать, если у собственника, например, спорная квартира — единственное жильё. Но чаще всего правосудие перевешивает в сторону владельцев больших площадей.

Хуже всего в таких спорах приходится владельцам незначительных долей — они не могут заставить других собственников купить свои метры, не могут заселиться на них, но при этом должны платить коммуналку и налог на недвижимость. В таких случаях можно отказаться от спорного имущества либо взыскать плату за аренду с остальных собственников.