Как правильно принимать платежи за коммуналку от арендатора

Коммунальные услуги может оплачивать собственник квартиры или арендатор по квитанциям, но если возложить ответственность на жильца, он может накопить долги. Чтобы подстраховаться, важно прописать размер платежей за коммунальные услуги и порядок их возмещения в договоре. 

В статье рассказываем, как правильно требовать компенсацию стоимости коммуналки с арендатора и нужно ли платить налоги с этой суммы.

Какие услуги входят в коммуналку

К коммунальным услугам относится снабжение дома ресурсами. Обычно их предоставляют монополисты, замену которым выбрать нельзя: например, только городской водоканал может поставлять воду, а единственная в муниципалитете сбытовая компания поставляет электричество. 

Потребители (ими могут быть и собственники, и арендаторы квартиры) оплачивают следующие коммунальные услуги:

• газоснабжение;
• электроснабжение;
• водоснабжение — холодное и горячее;
• систему водоотведения — канализацию;
• централизованное отопление;
• вывоз мусора.

Получателями этих платежей являются предприятия ЖКХ — организации, поставляющие ресурсы и предоставляющие услуги, без которых ведение быта и эксплуатация помещений не представляются возможными.

Также есть жилищные услуги, которые включают в себя управление домом, его содержание и ремонт. Сюда относятся, например, уборка лестницы, ремонт почтового ящика или замена труб. Собственники квартир могут выбрать, кто именно будет предоставлять им жилищные услуги — управляющая компания или ТСЖ. К коммунальным платежам часто добавляют следующие жилищные издержки: 

• взносы на капитальный ремонт;
• вносы по содержанию жилья, проведению текущего ремонта и управлению многоквартирным домом.

Вне зависимости от количества получаемых счетов, цены на ЖКУ формируются на основе тарифов, которые устанавливаются на уровне региональных энергетических комиссий (РЭК) и зависят от издержек на содержание и обновление сетей, затрат на персонал, прибыльности и других факторов. Для тех случаев, когда в квартире отсутствуют счётчики, РЭК также устанавливает нормативы потребления ресурсов.

Они, в свою очередь, могут отличаться и включают в себя множество факторов: наличие электроплиты, газового котла, размер ванны и даже необходимость использования воды для полива огородов, если это касается деревенской местности.

Кто оплачивает коммунальные услуги

В законодательстве нет чёткого разделения, кто должен платить за коммунальные услуги в съёмном жилье — собственник или арендатор. Стороны могут договориться о любых условиях. Но ГК РФ закрепляет обязанности по содержанию арендованного имущества: согласно п. 2 ст. 616, арендатор обязан бережно относиться к жилью и нести расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором аренды.

На арендатора зачастую возлагаются обязанности по оплате именно тех услуг, которые непосредственно потребляются во время пользования помещением и напрямую связаны с эксплуатацией арендованной жилплощади по назначению. Иначе говоря, по договору арендатор чаще всего оплачивает потребление газа, электричества, воды, а также компенсирует расходы на водоотведение, отопление, вывоз мусора и интернет.

Что касается так называемых жилищных затрат — содержания и капитального ремонта многоквартирного дома — то эти расходы обычно оплачиваются самим собственником, поскольку хозяину жилья всё равно пришлось бы вносить эти платежи, даже если бы он не сдавал квартиру. Так указано и в законе: по умолчанию, текущий ремонт жилплощади должен оплачивать арендатор, а капитальный — собственник квартиры. Именно поэтому в арендных отношениях чаще всего разделяют жилищные затраты и фактически потреблённые коммунальные услуги.

Однако стороны могут договориться о любому порядке оплаты коммунальных издержек:

• арендатор самостоятельно оплачивает выставленные счета, а соответствующие банковские квитанции (чеки) предоставляет арендодателю для надлежащей отчётности;
• арендодатель лично погашает обязательства перед предприятиями ЖКХ, получая от арендатора необходимые денежные суммы — то есть возмещение.

Собственник помещения вправе переложить указанные издержки на арендатора, так как именно он пользуется коммунальными благами.

Возмещение коммунальных расходов арендатором может осуществляться только по договорному соглашению сторон, подробно оформленному на бумаге, и быть включено в счёт арендной платы либо числиться отдельным платежом.

Можно поручить нанимателям оплачивать коммунальные услуги напрямую по квитанциям или вообще не указывать компенсацию коммунальных платежей по договору аренды, а прописать только плату за аренду, но так делать небезопасно. Документально за жильцом не закреплена оплата КУ, а значит, он может уклоняться от оплаты и накопить долг, который при долгосрочной аренде может составить десятки и даже сотни тысяч рублей, а заставить жильца оплатить долги будет практически невозможно.

Если получать от жильца деньги на оплату коммуналки, но не указывать эту сумму в доходе, при налоговой проверке у органов могут возникнуть проблемы. О том, нужно ли платить налоги с возвращённой суммы за коммунальные платежи, рассказываем дальше.

Как рассчитать возмещение коммунальных услуг арендатором

Обычно договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает собственник помещения, а в квитанциях стоит его имя. Для правильного начисления платы за коммунальные платежи службы могут запрашивать данные о количестве проживающих в квартире. Если временные жильцы отсутствуют, плату начисляют только на собственников, поэтому коммуналка меньше в квартирах, где прописан только один собственник.

На размер ежемесячных платежей за коммунальные услуги влияет множество факторов. Среди них могут быть: 

• наличие общедомового прибора учёта;
• утечки в системах;
• различия в тарифной политике региона.

Если собственник сдал квартиру в аренду, он обязан сообщить о том, что в помещении теперь проживает больше людей, и тогда коммунальщики будут начислять плату в соответствии с новым количеством проживающих. Логично, что если квартиру сдают, то за коммуналку должны платить квартиранты, так как именно они пользуются коммунальными услугами. Сложность расчётов может возникнуть, если в квартире сдают одну комнату, так как в счетах на оплату включены расчёты по оплате услуг на всю квартиру. Как в этом случае считать размер коммуналки в арендуемом помещении и взыскивать оплату с арендатора, решать арендатору и арендодателю.

В таком случае расчёты возмещения коммунальных платежей арендаторами могут производиться на следующих основаниях.

• Показания счётчиков. В таком случае сумму за КУ делят на всех проживающих.
• Площадь арендуемого помещения. Например, если площадь всей квартиры 60 кв. м, а арендатор снимает комнату 20 кв. м, то он будет платить треть от всей коммуналки.
• Суммарная мощность находящихся в нём энергопотребляющих приборов. Для этого нужно сложить мощность всех приборов в арендуемом помещении — например, микроволновки, лампы, телевизора и тостера.
• Числа проживающих в этом помещении людей. Очевидно, что если комнату снимают два человека, а не один, они будут тратить больше воды, света и так далее. В таком случае общая сумма коммуналки делится на всех жителей квартиры или дома.

Также может использоваться смешанный подход: одна часть совершаемых платежей выражается фиксированной суммой, а другая часть — плавающей величиной, зависящей от реального объёма потребления.

Как прописать возмещение коммунальных услуг по договору аренды

Чаще всего используется два способа возмещения арендатором расходов по оплате коммунальных услуг.

В первом случае арендодатель вносит в договор найма жилого помещения пункт о размере арендной платы, состоящей из 2 частей:

• фиксированная часть — оплата за арендуемое помещение;
• плавающая часть — оплата коммунальных услуг. Также во второй части этого пункта могут быть учтены и расходы на интернет, телевидение, телефон и другие составляющие по согласованию с арендатором.

Второй способ — это составление соответствующего приложения к договору аренды либо отдельного договора на возмещение коммунальных услуг. Прописывать коммуналку отдельно от главного арендного договора предпочтительнее, так как такой вариант позволяет сторонам подробно изложить все требования, регламентирующие погашение обязательств по ЖКХ-услугам.

Дополнительное соглашение об оплате арендатором услуг ЖКХ: образец

Дополнительное соглашение — это документ, который заключают обе стороны по предварительной договорённости. Его используют, когда нужно дополнить или изменить условия договора. Допсоглашение имеет такую же юридическую силу, как и основной договор. Если стороны решили регламентировать оплату коммунальных услуг, заключать новый договор не нужно, это можно сделать, оформив дополнительное соглашение к главному арендному договору.

В соглашении о возмещении коммунальных услуг арендатором структура почти не отличается от стандартного соглашения.

• Предмет соглашения — оплата арендатором определённых услуг ЖКХ за конкретный период эксплуатации арендованного помещения. При этом конкретизируется список оплачиваемых услуг — например, энергоснабжение, отопление, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора, интернет.
• Стоимость возмещаемых услуг или порядок её определения. Например, на основании счетов энергоснабжающих организаций и поставщиков иных услуг.
• Сроки и способы совершения обусловленных платежей. Обычно прописывают, до какого числа арендатор должен оплатить услуги.
• Возможные санкции за несоблюдение сторонами оговорённых условий.
• Условия и процедура прекращения данного соглашения.

Если на момент заселения жильца есть текущая задолженность по оплате ЖКХ-услуг, арендатора следует вовремя предупредить об этом и прописать сумму в соглашении.

Договор на возмещение коммунальных услуг арендатором: образец

Вместо дополнительного соглашения также можно составить отдельный договор — это позволит детально описать все условия погашения обязательств. В данном случае в основном договоре аренды нужно прописать, что арендодатель самостоятельно оплачивает коммунальные услуги. После этого стороны заключают отдельный договор на оплату коммунальных услуг. Согласно Налоговому кодексу, такой договор называют агентским.

Предмет заключенной договорённости. В данном случае это будет возмещение расходов на коммунальные услуги арендатором второй стороне договора. Здесь же нужно перечислить услуги, за которые будет полагаться компенсация. 

Плата. Плата по коммунальным услугам в договоре может быть величиной:

• постоянной — в договоре указывается фиксированная сумма, не зависящая от количества потребляемых коммунальных услуг;
• переменной — в договоре указывается, что плата зависит от количества потребляемых услуг за определённый период.

Права и обязанности сторон. Список прав и обязанностей составляется по договорённости сторон.

Например, можно прописать, что арендодатель обязан в оговорённые сроки выставлять нанимателю счета за коммунальные услуги, составленные по расчётам. Также собственник обязан предупреждать жильца об изменении тарифов на поставляемые услуги, а ещё — содержать инженерные сети в надлежащем состоянии.

Арендатор в свою очередь обязан вовремя оплачивать счета, выставленные арендодателем, а также не производить никаких перепланировок помещений и не вносит изменения в действующие коммуникации без письменного согласия владельца помещения.

Стоимость услуг и порядок расчётов. Здесь должен быть обозначен период, который является расчётным по заключённому договору. Общепринятым временным отрезком для таких расчётов является один месяц. Также указывается число каждого месяца, не позднее которого арендатором должна быть произведена оплата в счёт возмещения затрат на коммунальные услуги.

Срок действия документа. Здесь нужно указать дату подписания договора и срок, на который он заключён.

Порядок решения возможных споров между сторонами. Чаще всего это происходит путём переговоров или написанием досудебной претензии, а в случае, если «мирные» методы не сработали — в суде.

Условия расторжения договора. Здесь можно указать срок, за который одна из сторон должна предупредить вторую о расторжении, если участники договорились, что документ можно расторгнуть досудебно. Чаще всего это 30 дней.

Платёжные реквизиты обеих сторон, подписавших документ.

Образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором можно скачать здесь. Договор составляется в двух экземплярах и наделяется полной юридической силой в момент, когда обе стороны поставили свои подписи.

Нужно ли платить налоги с возмещенных расходов на коммуналку

Услуги по сдаче жилых помещений в аренду по закону являются объектом налогообложения. Это значит, что собственник обязан задекларировать доход с аренды и уплачивать налог в размере 13% от полученной суммы, если квартиру сдаёт физическое лицо, или 4% в случае оформленной самозанятости. При этом можно подумать, что плата за коммуналку не считается доходом собственника, так как вся отчисляется коммунальным службам. Но это не совсем так. Налоговый кодекс признаёт два варианта оплаты КУ.

С коммунальных платежей без счётчиков нужно платить налоги

Когда наниматель компенсирует такие платежи, это является доходом собственника квартиры. Минфин считает, что владелец и так платил бы за коммунальные услуги, а если ему кто-то компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода. Она облагается подоходным налогом, ставка НДФЛ — 13%.

Допустим, жилец платит 2000 рублей в месяц за содержание дома, текущий ремонт и отопление — ровно по квитанции. Для собственника эти 2000 рублей — доход, с которого нужно отдать в бюджет 13%, хотя фактически всю сумму он отдаст управляющей компании.

Сюда же относятся ситуации, когда в договоре закреплена фиксированная сумма за коммунальные услуги. Например, собственник сдаёт квартиру по договору за 25 000 рублей в месяц, и отдельно наниматель платит фиксированную сумму в 3000 рублей за коммунальные услуги ежемесячно. В данном случае закон признает 3000 рублей, оплату за «коммуналку», доходом собственника, поэтому эту сумму тоже нужно декларировать и платить с неё налог.

Коммунальные платежи по счетчикам не облагаются налогом

Обратная ситуация получается, когда в договоре аренды прописано, что собственник сдаёт квартиру за 20 000 рублей в месяц, а дополнительно наниматель ежемесячно оплачивает стоимость объёма потреблённой воды, электроэнергии и отопления по счётчикам от поставщика.

Часть коммунальных услуг, которые зависят от фактического потребления, — это не доход наймодателя: даже если жильцы квартиры отдают эти деньги собственнику, он не должен платить налог на доходы, ведь это компенсация за использованные ресурсы, которые потребили наниматели, а не выгода владельца жилья. Если бы нанимателей не было, воду и свет бы не расходовали.

Эта сумма не признаётся доходом собственника, а значит, фиксировать её в  декларации и платить налог не нужно. В таком случае в основном или дополнительном соглашении указывают, что расчёт оплаты за коммунальные услуги идёт по счётчикам, а квитанции сохраняются одной из сторон. В декларации эти суммы не заявляют. При этом оплачивать коммуналку может как собственник, так и жилец. 

Что с НДС

Налоговый кодекс признаёт реализацию услуг по предоставлению имущества в аренду объектом налогообложения и подразумевает уплату соответствующего налога в бюджет. То есть арендодатель, занимающийся самостоятельным возмещением коммунальных услуг, обязан оплачивать НДС, который увеличивает размер услуги.

В целом НДС на услуги принадлежит к налоговому вычету, если принимается к учёту. При этом, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99. арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у этой организации. В случае аренды арендодатель не производит услуги, а лишь принимает оплату коммунальных платежей от арендатора и перечисляет их организациям, оказывающим коммунальные услуги. Такие операции не являются объектом налогообложения НДС. Соответственно, арендодатель не может получить вычет с НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг.

Арендодатель не должен выставлять арендатору счета на суммы потреблённых им коммунальных услуг. Арендатор компенсирует стоимость услуг с учетом НДС. При получении квитанций от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету только ту сумму НДС, которая будет приходиться на услуги, потреблённые непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в письме Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52.

Но по данному вопросу существует и другая позиция, отражённая в судебной практике. Суды указывают, что арендодатель в рассматриваемой ситуации вправе принять к вычету всю сумму входного НДС, предъявленного поставщиками коммунальных услуг, и в этом случае к возмещению арендатор и арендодатель предъявит стоимость коммунальных услуг без учёта входного НДС.

Кроме того, в арбитражной практике отражена ещё одна позиция по данному вопросу: согласно ей, арендодатель вправе выставить счета арендатору в порядке возмещения расходов на коммунальные услуги, а арендатор имеет право на вычет суммы НДС, уплаченного по таким счетам.

Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации коммунальных платежей, поступивших арендодателю от арендатора, является неоднозначным.

По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009 № 03-03-05/47, от 27.12.2007 № 03-0306/4/158). Расходы учреждения по оплате коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях налогообложения прибыли.

Коротко о главном

1. Кроме электричества, воды и газа, в коммунальные платежи могут входить взносы на капитальный и текущий ремонт, содержания жилья и вывоз мусора. Собственнику и арендатору перед заключением договора следует определиться, кто и за что платит. Чаще всего коммунальные платежи лежат на арендаторе, а жилищные издержки — на собственнике.
2. Сторонам нужно обсудить, как будет рассчитываться сумма коммуналки. Можно договориться о фиксированной сумме в дополнение к плате за аренду или плавающей — по счетам от ЖКХ. 
3. Если в квартире живёт несколько человек, плата за коммуналку каждого жильца может рассчитываться на основании показаний счётчиков, площади арендуемого помещения, числа проживающих людей или даже суммарной мощности бытовых приборов.
4. Оговорённые условия оплаты коммунальных услуг необходимо закрепить документально одним из трёх способов: в основном договоре аренды, в дополнительном соглашении или в отдельном агентском договоре. Последние два варианта предпочтительнее, так как в отдельных документах можно подробно расписать условия возмещения коммунальных платежей.
5. После подписания договора собственнику нужно позаботиться о налоговой декларации дохода с возмещения коммунальных услуг. Если наниматель ежемесячно платит фиксированную сумму за коммуналку без счётчиков, то этот доход облагается налогом в 13%. Если арендатор каждый месяц оплачивает коммунальные услуги по счётчикам, то эта сумма по закону не считается доходом собственника и не облагается налогом.