Договор с риелтором на продажу квартиры

Ситуация: собственник недвижимости не хочет продавать квартиру или дом самостоятельно и решил заключить договор с риелтором на продажу квартиры. С одной стороны, помощь профессионала необходима — опытный юрист поможет правильно провести сделку, подготовить документы и пройти все инстанции без препятствий. С другой — иногда договор может содержать невыгодные для продавца условия. Рассказываем, что должно быть в таком договоре, а что из него можно исключить.

Зачем нужна помощь риелтора

Профессиональное сопровождение защищает стороны от ошибок и обмана. Такое сопровождение может быть и без письменного оформления, но в этом случае не стоит рассчитывать на какие-то гарантии. Риелтор знает гражданское законодательство, понимает особенности нотариальных сделок, умеет оформлять доли и собственность несовершеннолетних. Он соберёт документы, подаст их в МФЦ, поможет безопасно провести расчёты и отследит переход права. Без юриста самостоятельно сложно проверить такие моменты, как:

• сдача объекта по договору аренды;
• наличие в квартире прописанных людей;
• чистота предыдущих перепродаж;
• приобретение в браке и согласие супругов;
• банкротство и аресты.

Любой упущенный факт — это риск признания сделки недействительной. И тогда продавцу придётся возвращать деньги, а покупателю — съезжать с квартиры, если переезд уже состоялся. 

Риски при заключении договора

Сегодня в России аттестация и сертификация риелторов добровольная. Это означает, что оказанием риелторских услуг может заниматься кто угодно. Далеко не все из них вступают в отраслевые сообщества, подтверждают квалификацию, а предпочитают работать «на своей волне». Но это не значит, что они плохие специалисты: среди самостоятельных агентов есть много отличных юристов с опытом ведения разных сделок и хорошей репутацией. Но, к сожалению, встречаются мошенники и дилетанты.

Если агент просит аванс, надо быть осторожными и убедиться, что он не исчезнет при получении денег. Другой может имитировать бурную продажу, по факту не выполняя ничего, а затем потребует оплату своей «работы». Страховка — всё те же прозрачные условия, зафиксированные в письменном соглашении.

Заключение договора с чётко прописанными условиями сотрудничества даст почву для более прозрачной, ответственной работы агента и уверенности продавца в том, что его не обманут. Поставив подписи, стороны гарантируют друг другу, что выполнят свои обязательства — риелтор поможет продать квартиру, а продавец оплатит эту услугу в полном объёме. В случае недопониманий, которые придётся разбирать в суде, именно договор станет основным доказательством.

Виды договоров

Агентства могут работать по договорам, которые составили самостоятельно. Гражданское законодательство предполагает варианты форматов, поэтому договоры между разными риелторами могут отличаться. Объединяет все виды и варианты то, что они составляются в простой письменной форме и не требуют нотариального заверения. То есть его при большом желании можно написать от руки, хотя обычно это компьютерный текст, распечатанный на принтере.

Договор поручения

Такой тип договора подразумевает доверенность. Стороны становятся доверителем и поверенным. Собственник доверяет агенту выполнить перечень действий — например, подготовить документы для продажи квартиры или провести рекламную кампанию. Чем подробнее прописаны переданные обязанности, тем лучше. Передаваться могут любые полномочия вплоть до подписания договора купли-продажи и получения денег. Для таких важных действий понадобится нотариальная доверенность, для более простых достаточно собственноручно составленной и подписанной.

Договор возмездного оказания услуг

Здесь всё просто — основу соглашения составляют перечень оказываемых услуг и их стоимость. Отношения между риелтором и продавцом обозначаются как отношения исполнителя и заказчика, при этом и тот, и другой могут быть физическим или юридическим лицом. К примеру, поставлена задача продать квартиру, и агент предлагает свои услуги по пунктам — проверка документов, размещение рекламы, проведение показов, переговоры и прочее. 

За каждую из них отдельно или за комплекс сразу назначается стоимость. Определяются сроки, в которые все услуги должны быть выполнены, решается, как будет оформляться приём выполненной работы и её оплата. Кроме того, обговариваются неустойки и штрафы, если стороны по разным причинам не выполнили свои обязательства.

Агентский договор

Эта форма позволяет агентствам получить больше полномочий. В таком соглашении прописываются:

• юридические действия — заключение договора купли-продажи, подача документов в МФЦ, получение необходимых справок и т.д.;
• фактические действия — реклама, подбор клиентов, показ объекта и прочее.

Они могут быть расписаны подробно или комплексно. Указывается лицо, от имени которого совершаются действия (в частности, агент может действовать от себя или от имени собственника квартиры). Это определяет, кто несёт ответственность перед третьими лицами, например, при подаче документов в БТИ или другие инстанции.

В отличие от договора поручения, в агентском не нужны доверенности, а перечень обязанностей риелтора оказывается более гибким и широким, чем при возмездном оказании услуг. К тому же агентское соглашение подразумевает три стороны, а не две. При оказании услуг это только заказчик и исполнитель, а в работе риелтора это сам агент, продавец и покупатель недвижимости.

Агентский договор на продажу дома или квартиры может содержать условие эксклюзивности. Если такая фраза есть в проекте соглашения, это означает, что продавец не сможет сотрудничать с другими агентами и продавать квартиру самостоятельно. Это даёт некоторые преимущества: эксклюзивными объектами риелторские агентства занимаются в первую очередь, тщательнее следят за изменениями на рынке и корректируют стратегию продажи.

Риелторский договор заключается для оказания услуг разного характера:

• обмен;
• аренда;
• покупка или продажа готовой недвижимости;
• покупка или продажа новостройки.

В качестве объекта могут выступать квартиры, дома, комнаты, доли, земельные участки, коммерческая недвижимость. Хороший агент может провести любую сделку, в этом и есть преимущество работы с ним. Простому обывателю вряд ли известны тонкости всех направлений в недвижимости.

Примерное содержание договора

В российском законодательстве нет понятия «риелторский договор», поэтому нет и строго фиксированных рекомендаций о том, как он выглядит. Содержание зависит от вида соглашения, которое выбрал риелтор. Разные варианты имеют между собой некоторые отличия в описании условий сотрудничества, но структура общая. 

Как правило, любой договор включает несколько основных разделов. Разберём их и отметим особенности агентского договора.

1. Стороны. К ним относятся все участники соглашения. Указываются их ФИО или наименование, паспортные данные и реквизиты для юрлиц. Обычно данные располагаются в самом начале вместе с датой, местом заключения соглашения и указанием разновидности сделки. В тексте агентского договора дополнительно упоминается третья сторона. Так, если агент работает с продавцом, речь будет идти об условных покупателях.
2. Предмет. Подробное описание риелторских услуг, например, подбор квартиры для аренды или продажа загородного дома с уточняющими деталями.
3. Права и обязанности сторон. Описываются полномочия и обязательства, которые взяли на себя участники. Определяется зона ответственности каждого, например, собственник обязан не только оплатить услуги, но и предоставить необходимые документы, не препятствовать показам. А агент должен регулярно предоставлять отчёты. Это обсуждаемый раздел, поэтому каждый пункт должен устраивать все стороны.
4. Стоимость услуг, порядок расчёта. Включает чёткие формулировки о комиссии — в частности, определяется, фиксированная она или в процентном соотношении от стоимости квартиры. Агент может попросить аванс, который пойдёт на запуск рекламной кампании.
5. Условия расторжения. Предусматриваются ситуации, в которых возможно одностороннее расторжение. Причём сделать это может не только собственник, но и агент, если продавец медлит с документами или неохотно пускает покупателей на осмотр.
6. Ответственность. Стороны могут обезопасить себя штрафами и неустойками, это станет стимулом к добросовестному исполнению обязательств по договору. При этом неустойка для риелторской компании не должна превышать сумму её вознаграждения.
7. Заключительная часть. Включает общие положения, касающиеся стандартных деталей соглашения, например, количества экземпляров, а также реквизиты сторон и место для подписей.

Основу договора составляют существенные условия, без которых он не получит юридическую силу. К ним относятся как раз предмет соглашения, вопросы стоимости и расчётов, обязательства участников.

На какие пункты обращать внимание

При получении на руки образца договора нужно прочесть каждую букву. Исключаются фразы, которые могут читаться двояко, особенно, если это касается ключевых пунктов.

Права и обязанности риелтора и продавца

Задачи должны быть строго очерчены, чтобы не было самодеятельности и несогласованных действий. Нужно описать, что именно входит в оплачиваемые услуги и как поступать с непредвиденными расходами и обстоятельствами. Именно в договоре прописывается, может ли агент показывать квартиру сам со вторым комплектом ключей, компенсируются ли его текущие расходы и другие права.

Порядок оплаты услуг

Суммы определяют «на берегу», до заключения договора. В документе стороны описывают каждую услугу с её отдельной стоимостью. Фразы в духе «рассчитывается по согласованию сторон» могут обернуться тем, что агент после выполнения работы завысит её цену. Поэтому описание оплаты включает минимальную фиксированную сумму, процент от сделки и возможные компенсации. Обязательно нужно указать сроки платежей, при несоблюдении которых риелтор вправе требовать неустойку. Включается фраза, по которой оплата возможна только после подписания акта выполненных работ. Если был аванс, прописывают условия его возврата.

Особенности расчёта за продаваемый объект 

Здесь указывается, в какие сроки продавец хочет получить оплату и какие формы расчёта рассматриваются. Если он не хочет, к примеру, ждать перечисления материнского капитала, риелтор не придёт с клиентом такого типа. Не нужно бояться подобных условий, их при желании можно изменить с помощью дополнительного соглашения.

Возможность одностороннего отказа

Если риелтор не выполняет или некорректно выполняет условия, это должно стать основанием для расторжения соглашения, даже если этого хочет только продавец. Этот пункт защитит его права, но при этом может понадобиться доказательство, что работа действительно выполнена ненадлежащим образом. В случае с договором возмездного оказания услуг такой пункт не обязателен, так как статья 782 ГК РФ по умолчанию предусматривает одностороннее расторжение.

Срок действия

Определяется, на какой период заключается договор. После наступления закреплённой даты документ автоматически расторгается, а при необходимости его можно продлить. Если стоит отметка «до продажи», расторгнуть в любой момент будет проблематично.

Предмет договора

Это на первый взгляд простой, но очень важный пункт. Предмет должен быть обозначен конкретно и подробно: не просто «продажа недвижимости», а, например, «продажа квартиры площадью 100 м², состоящей из трёх комнат» и другие характеристики, в том числе кадастровый номер, адрес, цена и ФИО собственника. Кроме того, для агентского договора формулировка предмета влияет на оплату риелторских услуг. Если он вёл «поиск покупателей», а не «продажу», то может рассчитывать на оплату своих услуг вне зависимости от результата.

Насторожить должны любые пункты, наделяющие риелтора слишком широкими возможностями. Он должен выполнять только то, что касается непосредственной продажи объекта без других действий — например, подписания документов или передачи прав по договору третьим лицам. Без ведома продавца агент не может подписать договор о сотрудничестве и привлекать к продаже коллег. 

Кроме того, внимания требует компенсация расходов агента. В соглашении прописывается, что именно готов оплачивать продавец. К примеру, можно возместить рекламу, но покрывать расходы за мобильную связь уже нецелесообразно, потому что невозможно проверить, какие именно звонки касались продажи.

Если в договоре указана фиксированная стоимость объекта, риелтор может попробовать продать его дороже и забрать себе разницу. Если собственник не согласен с этим, нужно указать в документе, что квартира не может быть продана выше оговорённой стоимости. И, наконец, если стороны договорились, что агент действует от имени собственника по доверенности, это также указывается в соглашении. Оговариваются передаваемые полномочия, а сам документ составляется у нотариуса.

Как правильно составить договор

Прежде всего, соглашение о продаже должно быть подписано до того, как какие-то работы уже ведутся. Все действия агента по недвижимости должны совершаться строго по договору и при согласовании с продавцом. А это значит, что взаимопонимание нужно найти ещё на старте, и результат договорённости важно закрепить на бумаге. До этого лучше убедиться, что риелтор действительно обладает компетентностью, собрал «багаж» с положительной репутацией и отзывами.

Основной текст документа составляют типовые фразы. Например, в разделе о разрешении споров часто пишут: «При возникновении споров стороны решают их путём переговоров. Если в процессе переговоров не удалось прийти к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке». Такие же типовые формулировки вносятся в заключительный раздел, где говорится о вступлении документа в силу, количестве экземпляров, отсылках к законодательству для решения неоговорённых вопросов.

Пункты, в которых нужно описать достигнутые соглашения, должен составлять юридически подкованный грамотный человек. Так, при перечислении прав и обязанностей сторон неуместны фразы «Звонить риелтору с просьбой рассказать, как идёт продажа» или «Не общаться с другими риелторами». Корректнее будет звучать «Требовать отчёты о проделанной работе» и «Не заключать соглашений о продаже недвижимости с иными лицами, осуществляющими соответствующую деятельность». В качестве образца для заполнения в агентствах могут использоваться документы с предыдущих сделок как собственный наработанный опыт.

Среди агентов встречается практика заключения договора оказания услуг по продаже квартиры «задним числом», когда сделка уже прошла. Это не совсем рационально, потому что могут быть вписаны какие угодно услуги, и проверить их выполнение будет уже невозможно. К тому же оформлять доверенности, передавать ключи и документы лучше после подписания соглашения, а не до, и для каждого из этих действий рекомендуется оформлять письменный акт приёма-передачи.

Какие документы нужны для заключения

Обычно типовой комплект содержит бумаги, подтверждающие личность продавца квартиры и его право собственности на неё.

1. Выписка из ЕГРН. Данные из неё вносят в договор. Также риелтор проверяет по ней наличие обременений, межевания для земельных участков и другие нюансы.
2. Документ-основание. Он служит подтверждением факта передачи прав на квартиру. К таким документам относятся предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия.
3. Все документы на квартиру, в том числе технический паспорт и план, риелтор должен проверить на актуальность и правильность оформления. Возможно, их придётся привести в порядок, например, заказать межевание, подать заявление на исправление ошибок в реестровой записи, запросить недостающие данные.
4. Личные документы собственника и покупателя — паспорта.

Риелтор может запросить и другие документы, например, договоры на коммунальные услуги и справки об отсутствии задолженностей. Собственник предоставляет их на начальном этапе в том случае, если считает это целесообразным и не имеет возражений. 

Как расторгнуть

По разным причинам, которые не всегда зависят от риелтора, продажа может не состояться. Например, может измениться ситуация на рынке недвижимости, или соседи затопят квартиру, повредив ремонт и снизив её стоимость. Также собственник оставляет за собой право самостоятельно продать квартиру знакомым или через другие каналы. В случае возмездного оказания услуг он вправе расторгнуть договор, оплата при этом возможна лишь обоснованных расходов агента по недвижимости.

Всего возможны три способа расторжения.

1. Автоматическое. Действие прекращается по умолчанию в дату, которая была указана в договоре как закрывающая.
2. Досрочное одностороннее. Инициатором может стать собственник квартиры, для этого он должен отправить риелтору письменное уведомление о расторжении. Можно воспользоваться почтой, электронным почтовым ящиком или передать лично. В каждом случае должно быть подтверждение вручения — подпись на почтовом уведомлении, сообщение об открытии письма на электронной почте или личная расписка о получении.
3. Досрочное по взаимному согласию. Решение закрепляется соглашением, которое подписывает и получает свой экземпляр каждая сторона.

Особенно внимательно нужно отнестись к расторжению агентского договора. Если его не расторгнуть и продать объект самостоятельно, можно стать участником судебного разбирательства с агентством недвижимости. Они смогут отстаивать свои права в суде, и, возможно, собственнику придётся оплатить услуги, которые фактически оказаны не были. 

Коротко о главном

1. Риелтор нужен, чтобы сделка оказалась выгодной и безопасной для всех её участников.
2.  Агент без опыта и репутации может принести риски, в том числе ошибки, мошеннические схемы и вероятность финансовых потерь.
3. Договор — способ предупредить риски и работать с риелтором на условиях, которые устроят обе стороны.
4. Есть три вида соглашения, выбор которых зависит от ситуации.
5. Вне зависимости от выбранной формы документ должен содержать все разделы, которые касаются достигнутых соглашений о предмете, сроках, цене, параметрах услуг и других.
6. Особого внимания требуют пункты с двоякой трактовкой, чрезмерными полномочиями агента и ответственностью за нарушение условий.
7. Прежде чем подписать документ, очень важно внимательно изучить каждый пункт, внести свои предложения и возражения.
8. Риелтору предоставляются только те документы, которые касаются непосредственной продажи.
9. Своевременное правильное расторжение договора позволит избежать судебных разбирательств.
   

Фото на обложке: pressfoto (freepik)