Договор дарения между супругами: когда нужен и как оформить

Закон не запрещает супругам заключать друг с другом сделки, причём характер возмездности значения не имеет — допускается и продажа, и дарение. Но есть нюансы, которые обусловлены особым правовым режимом собственности, нажитой совместно в браке. 

Разобрались, как составить договор дарения квартиры между супругами, какие документы для этого понадобятся и в каких случаях сделка невозможна.

Зачем и когда применяется дарение между супругами

Согласно п. 1 ст. 574 Гражданского Кодекса РФ, сам акт дарения может совершиться без какой-либо бумажной волокиты — подарок просто передаётся из рук в руки. При этом неважно, кто кому дарит — родственник, супруги или чужие друг другу люди. Но есть исключения.

Дарение недвижимости или имущества, которое стоит дороже 3000 рублей, а также если дарителем выступает юридическое лицо, нужно обязательно задокументировать. Договор дарения недвижимости тоже подлежит обязательной регистрации, как и переход права собственности на подарок — при этом неважно, кому друг другу приходятся участники сделки.

Дарственная в браке может заключаться с разными целями. Самая распространённая — упростить процедуру раздела имущества при разводе. Чтобы исключить из этой задачи судебное разбирательство, муж и жена могут заключить брачный договор или соглашение о смене правового статуса имущества (об этом ниже), а потом уже оформить договор дарения. После этого одаряемый становится единоличным владельцем недвижимости.

К участникам сделки дарения Гражданский кодекс (ст. 575) предъявляет несколько основополагающих требований.

1. Дееспособность и совершеннолетний возраст. Дети младше 14 лет не могут распоряжаться своей долей в квартире, а подростки 14–18 лет могут, но только с разрешения своего законного представителя.
2. Отсутствие давления, наличие психического здоровья и вменяемости в момент сделки. Если будет доказано, что даритель не осознавал, что делает, или на него оказывали психическое и/или физическое давление, сделку признают ничтожной, то есть аннулируют.
3. Право собственности. Тут всё просто — нельзя подарить то, на что нет задокументированного права собственности.

В той же статье кодекса перечислено ещё несколько категорий граждан, которым нельзя дарить подарки дороже 3000 рублей (госслужащие, учителя, медработники и т. д.), но к дарению между супругами эти ограничения не применяются, даже если один из них — госслужащий. Дело в том, что дарение между близкими родственниками или  супругами в браке не связано с исполнением кем-либо из них своих должностных обязанностей.  

При этом на дарение имущества между супругами в браке накладывается другое ограничение, основанное на особом правовом режиме такой собственности.

Как известно, супружеская собственность по умолчанию признаётся совместно нажитым имуществом. Это прописано в п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ, причём, согласно той же статье, изменить режим собственности может только брачный договор или специальное соглашение. Тогда она может стать долевой, совместной или раздельной.

Что относится к совместно нажитому имуществу:

• недвижимость и движимое имущество, которое купили в браке;
• зарплата, премии и другие «рабочие» доходы супругов, в том числе от бизнеса и интеллектуального труда;
• ценные бумаги и паи;
• выплаты без целевого назначения, к примеру, пенсия;
• драгоценности и другие предметы роскоши.

В ст. 36 Семейного кодекса РФ указан список того, что к совместной собственности не относится:

• то, что было получено до вступления в брак;
• то, что было получено в дар уже во время брака;
• наследство;
• всё, что получено по безвозмездным сделкам (в постоянное пользование, хранение и т. д.);
• вещи индивидуального пользования, даже если их купили в браке на деньги из общего бюджета;
• то, что было куплено в браке, но на личные деньги одного из супругов (чаще всего те, которые были у него до вступления в брак).

Пример: супруги решили развестись. Они поделили пополам содержимое шкатулки с драгоценностями жены и все счета в банках, но квартира, полученная женой в наследство от бабушки, и дача мужа, которую он купил до брака, остались у жены и мужа соответственно.

Любая недвижимость, купленная супругами в браке, признаётся совместной собственностью. Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, все сделки с таким имуществом заключаются только с согласия обеих сторон — мужа и жены. В случае с дарением получается юридический казус, когда предметом сделки становится имущество, которое и так принадлежит обоим супругам по праву.

Если недвижимость не относится к категории личной собственности, а брачного договора нет, подарить её не получится. Придётся сначала подписать брачный договор или соглашение о разделе имущества/соглашение об определении доли каждого супруга в общей собственности (эти документы должен заверить нотариус) — и только потом можно переходить непосредственно к дарению.

Как оформить дарственную между супругами и какие документы понадобятся

Такие сделки проводятся в общем порядке. Для заключения понадобится пакет документов.

1. Паспорта обоих супругов.
2. Брачный договор или соглашение о переводе собственности в статус долевой или раздельной.
3. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на объект. Эти бумаги не нужны, если право собственности появилось до 31 января 1998 года: в этом случае на правоустанавливающих документах просто должен стоять штамп БТИ.
4. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию договора — 2000 рублей.
5. Акт приёма-передачи не обязателен, но лучше всё-таки его составить. Это будет полезно, если регистрировать переход права собственности супруги собираются намного позже подписания договора дарения. В таких случаях могут наступить форс-мажоры (вплоть до смерти дарителя), и тогда подписанный акт поможет доказать в суде, что фактически одаряемый уже получил свой подарок, а значит, недвижимость стала его собственностью.
6. Доверенность от лица дарителя. Она нужна, если вместо дарителя на сделке присутствует его представитель. В доверенности нужно указать одаряемого и предмет дарения.

Договор дарения в браке заключается всегда письменно (устные договорённости недействительны), по общему правилу нотариально заверять его не нужно, кроме случаев-исключений:

• один из участников сделки ограниченно дееспособен;
• дарится доля в общей собственности (участков из земель сельхозназначения это не касается);
• муж и жена достигли соглашения о том, что договор нужно заверить нотариально.

Есть перечень данных, которые обязательно нужно указать в тексте договора:

• сведения о сторонах договора (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации или проживания);
• все критически важные характеристики объекта дарения, которые помогут его правильно идентифицировать: кадастровый номер, адрес, площадь, размер передаваемой доли (если дарится доля), а для участков — категория земель и вид разрешённого использования;
• безвозмездный характер сделки, то есть «без участия» денег и других признаков купли-продажи.

Не обязательно, но желательно указать:

• реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов;
• дату и номер регистрации права собственности дарителя на передаваемый объект;
• сведения о том, есть ли обременения на объект.

Договор дарения между мужем и женой можно оформить тремя разными способами.

1. У юриста или риелтора. Юристы обычно просят более демократичную оплату, чем риелторы, при этом риск ошибок при составлении документов у них ниже. В некоторых МФЦ можно составить договор с юристом за небольшую плату — узнавать подробности лучше непосредственно в учреждении.
2. У нотариуса. Его присутствие на сделке не обязательно, но если не удалось найти хорошего юриста, нотариус поможет составить, удостоверить и зарегистрировать договор в Росреестре.
3. Самостоятельно. Договор можно составить с нуля, если есть соответствующие компетенции, или скачать готовый образец в интернете.

Скачать шаблон договора дарения между супругами

После заключения договора можно переходить к регистрации в Росреестре.

Дарственная между супругами: ответы на самые частые вопросы

Есть ли у дарственной срок действия?

Договор вступает в силу после его подписания, срок действия — бессрочно. Теоретически можно не спешить с подачей документов в Росреестр, но нужно учитывать, что всё это время собственником подарка будет считаться тот, кто его подарил. Иногда это критично, так как именно этот человек будет нести траты на содержание жилья и уплату налогов.

Можно ли оспорить сделку?

Да, но только приведя весомые аргументы и доказательства. Например, стороны не соответствовали требованиям, которые предъявляет к ним закон: даритель подписывал договор под давлением, был в состоянии аффекта, одаряемый посягал на жизнь и здоровье дарителя и т. д. В таких случаях сделки признаются ничтожными, то есть недействительными.

Можно ли забрать подаренное?

Да, но причина должна быть очень веской. «Просто передумать» и забрать обратно квартиру не получится — придётся обращаться в суд и признавать сделку недействительной. Обычно отмена дарения происходит в этих случаях:

• покушение на жизнь и здоровье дарителя или его родственников, которое совершил одаряемый;
• даритель пережил одаряемого, правда, для этого в договоре должно быть прописано условие, что в таком случае подарок возвращается обратно.

Если в договоре просто обещано подарить имущество в будущем, то отменить его можно, когда положение дарителя изменилось настолько, что передача дара слишком сильно снизит качество его жизни. Правда, сделать это можно только до фактической передачи дара, но не после.

Можно ли отказаться от подарка или вернуть его обратно?

Да, отказаться можно в любой момент до передачи подарка. Тогда договор дарения будет считаться расторгнутым.

Если договор заключался письменно, то и отказ от дара тоже должен быть письменным, а в случае с недвижимостью он подлежит ещё и государственной регистрации. Нужно учитывать, что при отказе от подарка даритель может требовать от второй стороны возмещения убытков, причинённых отказом. Всё это указано в ст. 573 ГК РФ.

Если же все бумаги подписаны и подарок перешел к одаряемому, отменить дарение нельзя.

Договор дарения супругу недвижимости: есть ли плюсы и минусы?

Плюсы:

• относительная простота сделки;
• расходы только на госпошлины и услуги нотариуса и юристов, если они были;
• при разводе подаренную недвижимость нельзя разделить — это личная собственность одного из супругов;
• нельзя поставить условие передачи подарка после смерти дарителя — в этом случае должны применяться правила наследования.

Минусы:

• предварительно нужно заключать брачный договор или соглашение о смене статуса собственности;
• если в договоре будут ошибки, его можно оспорить;
• всегда есть риск отказа от подарка, особенно если у супругов не очень хорошие отношения;
• сделка безвозмездная и нельзя выдвинуть встречные требования;
• смерть дарителя не считается достаточным условием для отмены сделки.

Можно ли подарить земельный участок?

Да, но если на участке расположен жилой дом или другое здание/сооружение, то подарить его без участка под ним нельзя. И наоборот — нельзя подарить участок без расположенных на нём сооружений.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Да, мы подробно разбирали этот вопрос здесь.

Можно ли подарить долю в квартире?

Да, но сначала нужно эту долю выделить в натуре. Для этого заключается соглашение о переводе статуса собственности в раздельное или долевое, а затем каждая доля регистрируется в Росреестре. При этом нужно учитывать, что в случае развода такое имущество не будет считаться совместным. Это значит, что если, например, жена подарит свою долю мужу, а потом они решат развестись, прав на квартиру у неё не останется — по сути, после дарения доли муж станет единоличным владельцем, если нет других долей в собственности третьих лиц или родственников.

Могут ли отказать в регистрации договора?

Да, но при этом нужна веская причина. Например, у представителя дарителя не было доверенности, даритель на самом деле не владеет этой недвижимостью, договор нарушает интересы третьих лиц. Самые частые причины — ошибки в составлении документов или их неполный пакет. Если в регистрации отказали, придётся устранить причину отказа или обратиться в суд, если отказ был незаконным.

Нужно ли платить налоги на подаренную квартиру?

Нет, сделки между близкими родственниками и супругами не облагаются подоходным налогом.

Какие дополнительные условия может содержать договор дарения недвижимости между супругами?

Стороны могут указать:

• кто из супругов оплачивает заключение договора и регистрацию права собственности;
• условие перехода прав одаряемого к его наследникам или правопреемникам в случае его смерти;
• срок и порядок передачи дара, например, передача правоустанавливающих документов, ключей и т. д.

А вот условие о том, что одаряемый не должен продавать квартиру, будет незаконным, даже если одаряемый — муж или жена дарителя. После регистрации договора право собственности уходит от дарителя и влиять на нового владельца недвижимости он не сможет.

Коротко о главном

Вопрос, возможно ли дарение между супругами, имеет положительный ответ — да, но с оговорками. Чтобы подарить жильё законному супругу, нужно сначала заключить с ним брачный договор или соглашение, которое переведёт имущество из статуса общего в долевое или раздельное. Когда договор подписан, подаренная недвижимость становится личной собственностью одаряемого. Это значит, что подаривший её супруг в случае развода не сможет претендовать на раздел этого подарка.