Основания приобретения права собственности

Недвижимость можно купить, получить в дар или в наследство, построить самостоятельно или с помощью подрядчика, приватизировать, обменять на другую. Но этих действий недостаточно, чтобы стать собственником жилья. Без регистрации в Росреестре невозможно стать владельцем недвижимости по закону и полноценно распоряжаться ею.

В статье разобрались, как у физических лиц возникает право собственности на жильё и что делать, чтобы его узаконить.

Собственность — это закреплённое законом право человека или организации владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом. Делать это можно по своему усмотрению, но в рамках закона.

Право собственности на недвижимость даёт возможность:

• владеть — обладать объектом, физически его контролировать;
• пользоваться — извлекать пользу, например, жить в квартире или сдавать её в аренду;
• распоряжаться — определять судьбу недвижимости, например продавать, дарить, использовать в качестве залога (ст. 209 ГК РФ).

Слова «владелец» и «собственник» часто воспринимают как синонимы, но с точки зрения закона это разные понятия:

• собственники владеют полной триадой прав на свою недвижимость;
• владельцы жилья или ценной вещи — более широкая категория: ими могут быть арендаторы, хранители, пользователи по договору лизинга.

На уровне бытового сознания часто кажется, что право собственности появляется в момент, когда человек приобретает имущество, например покупает. На деле с жильём всё сложнее, и подписания договора купли-продажи недостаточно для того, чтобы закон окончательно признал покупателя собственником квартиры, дома или участка.

• Покупка по договору купли-продажи, получение в наследство, дарение, приватизация, участие в долевом строительстве — это законные основания для права собственности.
• Государственная регистрация — это акт признания права собственности по закону.

В пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право собственности на недвижимость приобретается (возникает) в момент государственной регистрации этого права.

Перечислим законные основания, на основании которых можно получить недвижимость в собственность:

• Покупка. Неважно, на каком рынке приобретена недвижимость — первичном или вторичном. Заключение договора купли-продажи считается основанием для передачи права собственности от продавца к покупателю.
• Участие в долевом строительстве. Участник приобретает у застройщика не готовое жильё, а право требовать свою квартиру после завершения строительства. Когда дом будет готов и сдан, ДДУ заканчивает своё действие, ведь отношения застройщика и дольщика завершены. Им нужно подписать акт приёма-передачи квартиры, с которым можно идти в Росреестр.
• Дарение. Безвозмездная передача недвижимости от одного лица к другому на основании договора дарения. Если сделка была добровольной, даритель не сможет потребовать свой подарок обратно. Но если в момент сделки даритель был недееспособен или сделка заключалась для маскировки продажи и ухода от налогов, дарение можно оспорить в суде.
• Приватизация. Так называется передача государственных или муниципальных квартир в частную собственность. На начало 2024 года в России приватизировано 86,4% жилья, которое в принципе может быть приватизировано. На оставшиеся объекты приватизация ещё доступна — с 2017 года она стала бессрочной.
• Наследование. Способ получения недвижимости в собственность после смерти её владельца. Наследники получают свидетельство о праве на наследство. Его выдаёт нотариус на основании завещания или согласно закону, когда завещания нет и имущество умершего по умолчанию переходит к его родственникам.
• Решение суда. Недвижимость может менять собственника по решению суда. Основания для этого могут самыми разными — начиная с узаконивания самовольной постройки и заканчивая спорами супругов при разводе.
• Полная оплата пая. Пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что если член жилищного, жилищно‑строительного или гаражного кооператива полностью выплатил паевой взнос, это даёт ему основание приобрести право собственности на объект: дом, гараж, дачу, квартиру или любое другое помещение. Правоустанавливающим документом в этом случае будет справка из кооператива о полной оплате пая. Сейчас этот способ встречается очень редко.
• Раздел совместно нажитого имущества супругов. Если в браке пара обзавелась недвижимостью, то в случае развода её придётся разделить. Собственность, которая была общей, станет долевой или единоличной. Иногда получается договориться мирно, и бывшие супруги просто подписывают и заверяют у нотариуса соглашение о разделе совместно нажитого имущества. В остальных случаях для получения права собственности нужно решение суда.

Все перечисленные основания позволяют зарегистрировать право собственности. Следующий этап — сбор документов и обращение в Росреестр для регистрации этого права.

Регистрация в Росреестре — логическое завершение процесса приобретения недвижимости. Это официальная процедура, в результате которой информация об объекте попадает в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Пока фамилия покупателя, дольщика или наследника не появится в ЕГРН, юридически он не является собственником недвижимости, даже если подписал договор купли-продажи и отдал деньги.

Начинать процесс регистрации нужно с подготовки документов. Стандартного перечня нет, так как всё зависит от способа приобретения недвижимости и других нюансов конкретной ситуации. Ниже — примерный список документов:

• Заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на недвижимость.
• Паспорт заявителя или паспорт и доверенность представителя.
• Правоустанавливающие документы на дом или квартиру. Это может быть договор купли-продажи, акт приёма-передачи и ДДУ, документ о приватизации квартиры, решение суда, справка о полной выплате пая или другой документ.
• Правоустанавливающие документы на участок под жилым домом. Если в ЕГРН уже зарегистрировано право заявителя на участок, то этот пункт можно не учитывать.

После того как все документы собраны, можно подавать набор на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно в МФЦ, на сайте Росреестра, на портале «Госуслуги».

Важно: при подаче документов онлайн понадобится УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись). Её можно получить бесплатно через приложение «Госключ» (понадобится загранпаспорт с биометрией и телефон с функцией NFC) или в аккредитованном удостоверяющем центре (понадобится паспорт, СНИЛС и ИНН, услуга платная).

Процедура требует уплаты пошлины. Госпошлина за регистрацию права собственности на недвижимость в 2026 году зависит от статуса плательщика, типа объекта и его кадастровой стоимости (ст. 333.33 НК РФ):

• регистрация права собственности физического лица на квартиру, жилой дом или долю в жилье, чья кадастровая стоимость не превышает 20 миллионов рублей — 4000 рублей;
• регистрация права собственности, если кадастровая стоимость превышает 20 миллионов рублей — 0,02% от КС, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей;
• регистрация права собственности физического лица на земельный участок и на объект недвижимости, расположенный на нём, предназначенный для ЛПХ, огородничества, садоводства или строительства дома, — 700 рублей.

Обычно госпошлину оплачивает покупатель или тот, в чью пользу оформляется право собственности на жильё.

От уплаты пошлины освобождаются (ст. 333.35 НК РФ):

• ветераны Великой Отечественной войны; 
• бывшие узники фашистских концлагерей;
• малоимущие граждане;
• пострадавшие при чрезвычайных ситуациях люди;
• наследники недвижимого имущества участников СВО, погибших либо умерших от полученного увечья.

Оплатить пошлину можно через Госуслуги, по УИН через приложение банка, в МФЦ. Если подавать документы онлайн, оплатить госпошлину необходимо в течение 5 рабочих дней после подачи заявления.

Если документы поданы в полном объёме и соответствуют требованиям законодательства, то, согласно статье 16 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», переход права собственности должны зарегистрировать в такие сроки:

• 7 рабочих дней — при подаче заявления непосредственно в орган регистрации прав (через сайт или отделение Росреестра);
• 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ;
• 5 рабочих дней — при регистрации на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В результате регистрации собственнику должны выдать выписку из ЕГРН — официальный документ с информацией о недвижимости: кадастровый номер, площадь, адрес, владелец, наличие обременений.

Если заявление подавали через МФЦ, должны выдать бумажную выписку с печатью. При онлайн‑подаче выписка приходит на электронную почту: это файл с электронной подписью, юридически равноценный бумажной выписке.

Если не оплатить пошлину, документы вернут без рассмотрения. Процедура регистрации в таком случае даже не будет начата.

Есть ряд случаев, когда Росреестр может отказать в регистрации:

• не хватает необходимых документов;
• в поданных документах есть ошибки: не хватает данных, бумаги составлены неверно или не заверены нотариально;
• документы не подлинные, в них обнаружены подчистки, исправления, повреждения;
• документы подписаны неправомочными лицами;
• на недвижимость наложен арест или другое обременение;
• данные об объекте в ЕГРН и в документах, которые подал заявитель, отличаются;
• заявитель — не собственник объекта и не имеет доверенности от собственника;
• Росреестр отправлял запросы в другие ведомства и не получил от них сведения в срок, в течение которого регистрацию нужно было завершить.

Иногда граждане, купившие квартиру или построившие дом, не спешат с обращением в Росреестр. Они хотят сэкономить на налогах на недвижимость, но, увы, экономия получается сомнительная. Если сведения о недвижимом имуществе не передали в ФНС, она может расценить это как уклонение от уплаты налогов, а это грозит как минимум штрафами, а как максимум — уголовной ответственностью.

Это не единственные последствия отказа в регистрации, есть и другие:

• За уклонение от регистрации перехода права собственности после продажи может наступить ответственность. Инициировать её вправе продавец — как и затребовать от покупателя компенсацию убытков, которые могли появиться из-за задержки в регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
• Стать полноправным собственником без регистрации не получится. С недвижимостью нельзя будет заключить никаких сделок без выписки из ЕГРН с актуальными данными о собственнике.
• Прописаться в такой квартире или доме тоже нельзя — для этого нужно согласие собственника, указанного в выписке из ЕГРН.
• Налоговый вычет на покупку жилья без выписки из ЕГРН недоступен. 
• Компенсацию за потерю имущества при крупном природном катаклизме или техногенной аварии получить не удастся.
• Если государство изымет участок для государственных или муниципальных нужд, владелец без зарегистрированного права собственности также не сможет получить компенсацию.
• Если владелец умрёт, не оформив право собственности, наследникам придётся обращаться в суд, чтобы доказать свои права. Это длительный и дорогостоящий процесс.
• Отсутствие оформленных прав на участок может привести к конфликтам с соседями. Например, если не проведено межевание земли, соседи могут оспорить границы, а владельца — обвинить в самозахвате.

Выписка из ЕГРН — единственное доказательство, что конкретный человек действительно имеет право собственности на объект. Поэтому регистрация в Росреестре необходима в первую очередь собственнику недвижимости.

• Право собственности на недвижимость возникает только после регистрации в Росреестре.
• Покупка, дарение, наследство, приватизация, ДДУ, решение суда, выплата пая или раздел имущества супругов дают только основание для регистрации.
• Чтобы зарегистрировать право на недвижимость, нужно внести информацию в ЕГРН: подать заявление и документы через физический офис Росреестра, МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра. Для онлайн-регистрации обязательно понадобится УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись).
• Выписка из ЕГРН — официальное подтверждение права собственности.
• Отказ от регистрации может повлечь за собой серьёзные последствия: от невозможности пользоваться домом, квартирой или участком в полной мере до обвинения в неуплате налогов.