Что такое аккредитация застройщика банком и как её проверить

Покупка квартиры в строящемся доме — это всегда риск. Несмотря на все меры поддержки и защиты дольщиков со стороны государства, в некоторых случаях не выполнять свои обязательства могут даже крупные застройщики. А уж количество небольших компаний, не сумевших в срок завершить строительство, исчисляется десятками.

Гарантий от неприятностей не даст ни одна проверка, но всё-таки есть один объективный показатель надёжности застройщика — это аккредитация строительной компании в крупных банках. Как минимум это значит, что застройщика готовы кредитовать крупные финансовые организации, которым совершенно невыгодно лишний раз рисковать деньгами. 

Что такое аккредитация застройщика и кому это нужно

Аккредитация банком застройщика — это подтверждение, что банк готов выдавать кредиты на покупку квартир в новостройках, которые возводит эта компания. Причём, если у девелопера в стадии строительства находится несколько объектов, то каждый из них должен пройти отдельную аккредитацию. Банк тут не только подтверждает надёжность девелопера, но и оценивает каждый конкретный жилой комплекс.

Иногда бывает и более детальная аккредитация: в крупных проектах она может выдаваться отдельно на каждую очередь строительства, и даже на единичные корпуса жилого комплекса.

Аккредитация дома удобна для всех участников. Банк таким образом минимизирует свои риски, ведь залогом при выдаче ипотеки на строящееся жильё первое время выступает даже не квартира, а только право требования на неё. И если вдруг покупатель окажется в трудном материальном положении и не сможет выплачивать кредит, то банк напрямую заинтересован, чтобы строительство всё-таки завершилось и дом ввели в эксплуатацию в срок. Только после этого финансовое учреждение сможет реализовать недвижимость и компенсировать свои убытки.

Кроме того, большинству банков именно ипотека обеспечивает существенный приток денежных средств, и они заинтересованы в увеличении числа ипотечных клиентов.

Застройщики могут использовать факт аккредитации для продвижения своих объектов на рынке и увеличивать продажи. Наличие аккредитации в крупных банках повышает рейтинг застройщика и его жилого комплекса. Чем больше банков аккредитовало новостройку, тем больше доверия к этому объекту у покупателей.

Наконец, без аккредитации банки практически не выдают ипотеку на новостройки. Следовательно, застройщик не может привлекать деньги дольщиков и вынужден вести строительство только на собственные или заёмные средства. Могут возникнуть и проблемы с реализацией квартир: в отсутствие ипотеки девелопер вынужден продавать квартиры только тем, кто располагает всей суммой для приобретения жилья, а таких покупателей обычно немного.

Плюсы и минусы аккредитации для покупателя

Покупатель получает дополнительные гарантии добросовестности застройщика и соответствия строящегося дома всем требованиям законодательства. Аккредитация означает, что компания и её объект прошли детальную проверку службой безопасности финансового учреждения. Своими силами провести такую проверку практически невозможно — многие документы не предоставляются частным лицам.

Кроме того, покупатель получает и другие преимущества:

• Возможность оформить ипотеку на более выгодных условиях. Нередко банки и застройщики предлагают сниженные ставки по кредитам и различные специальные программы на аккредитованные дома.
• Упрощение процедуры оформления кредита. Все проверки застройщика и жилого комплекса банк уже провёл, поэтому при принятии решения о предоставлении ипотеки ему достаточно установить платежеспособность заявителя. Это существенно сокращает время.
• Гарантия, хоть и не стопроцентная, что дом будет сдан в заявленные сроки.

Если новостройку аккредитовало много банков — значит, и проверку она прошла неоднократно и разными структурами. 

Но есть и минусы небольшого количества аккредитованных банков:

• Если новостройка получила аккредитацию всего в одном-двух банках, то выбор ипотечных программ сужается.
• До получения аккредитации условия выдачи ипотеки не самые выгодные: более высокая ставка, отсутствие предложений по госпрограммам. 

И это помимо очевидного и вытекающего из прошлого пункта: меньше банков — меньше проверок.

Как проводится аккредитация

Понятие «аккредитация недвижимости» в законе не закреплено, поэтому каждый банк проводит её по собственным внутренним правилам. Обычно она сводится к полной проверке юридической чистоты застройщика вообще и каждого его объекта в частности.

Процедура аккредитации состоит из двух этапов. 

1. Оценка застройщика

Здесь проверка включает в себя изучение следующих деталей:

• опыт работы: сколько лет девелопер присутствует на рынке, количество сданных и строящихся домов;
• репутация компании: были ли задержки строительства и переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию, какие отзывы оставляют о построенных объектах, руководстве и акционерах девелопера;
• юридическая чистота компании: необходимая документация, соответствие застройщика требованиям №214-ФЗ;
• финансовая отчётность: бухгалтерские балансы, отчёты о движении денежных средств, уровень капитализации компании, объёмы собственных средств, активы в виде земельных участков, техники.

Важна и открытость компании: вся информация о застройщике и его объекте, а также установленные законодательством документы должны быть размещены на сайте Единой информационной системы жилищного строительства. На этом же сайте можно воспользоваться сервисом проверки новостроек и получить полную информацию об объекте, от обязательной документации до фотографий объекта на текущий момент.  

2. Проверка новостройки

При положительной оценке работы застройщика банк переходит к проверке его объектов. На каждую новостройку девелопер обязан иметь:

• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, или договор на его долгосрочную аренду;
• проектную документацию.

Банк оценивает и степень готовности дома. У каждого финансового учреждения здесь может быть свой подход. Например, новичкам строительного рынка для получения аккредитации новостройки в Сбербанке необходимо достичь не менее 30% готовности объекта. Компаниям, в активе которых более 20 сданных в срок домов, достаточно просто полученного разрешения на строительство. Аналогичное правило действует и в других финансовых учреждениях. Застройщикам с небольшим портфолио получить аккредитацию на дом, готовность которого не достигает 20–30%, практически невозможно.

Некоторые банки предъявляют дополнительные требования. Например, небольшие кредитные учреждения предпочитают выдавать аккредитацию только в том случае, если объект уже аккредитован более крупными игроками рынка.

Интенсивность проверки перед выдачей аккредитации зависит от отношений между банком и застройщиком. Если стороны уже связаны финансовыми обязательствами, например, банк осуществляет проектное финансирование строек девелопера, то проверка может проводиться по упрощённой схеме. Ведь основная работа была сделана ранее, при открытии эскроу-счетов для покупателей квартир в новостройке. Если стороны прежде не взаимодействовали, то проверка проводится по всем пунктам.

В среднем все проверки занимают от недели до месяца. Если банк ранее сотрудничал с застройщиком, то процедура займёт немного времени. Если же девелопер впервые обращается в кредитное учреждение, то процесс аккредитации может затянуться.

Что значит «дом аккредитован»

Наличие аккредитации говорит о том, что конкретный объект застройщика отвечает строительным нормативам, имеет необходимую документацию и располагается на участке, предназначенном именно под жилищное строительство.

Готовность банка предоставить кредит на покупку квартиры в новостройке означает, что все возможные риски сведены к минимуму. Но при этом аккредитация дома в банке не является гарантией его своевременной сдачи в эксплуатацию.

Финансовые учреждения, предоставляющие ипотеку на квартиры в этом объекте, регулярно проводят мониторинг строительства и проверяют деятельность девелопера. Если возникают проблемы — негативная информация в средствах массовой информации, жалобы, приостановка работ — то аккредитация может быть прекращена или приостановлена. 

Тем, кто уже успел приобрести квартиру у застройщика, потерявшего доверие банка, останется только уповать на то, что трудности временные, и на ход строительства они не повлияют. При этом условия по ипотеке не изменятся: ставка по кредиту останется прежней. Новым же покупателям стоит задуматься и рассмотреть другие варианты квартир.

Что в итоге

• Аккредитация дома в банке означает, что кредитное учреждение провело детальную проверку застройщика и объекта недвижимости, установило их соответствие всем требованиям законодательства и готово выдавать ипотеку. Проверить наличие аккредитации стоит не только на сайте застройщика, но и в банке.
• Купить квартиру в неаккредитованной новостройке можно, но лишь на собственные средства. Иногда банки готовы выдавать ипотеку на приобретение жилья в доме, не прошедшем аккредитацию, но условия кредитования будут не самыми выгодными.
• Отсутствие аккредитации не всегда означает, что застройщик неблагонадёжен. Такое возможно на ранней стадии строительства, когда объект только выведен на рынок. Банки просто ещё не успели сделать проверку и выдать положительное заключение. 
• Насторожить должна ситуация, когда продажи открыты давно, а новостройка не аккредитована. Это значит, что банк выявил нарушения в документации или не уверен в надёжности строительной компании. Также с осторожностью стоит подходить к покупке квартиры в доме, который имеет аккредитацию только в малоизвестных банках.
• Аккредитация не даёт стопроцентной гарантии в своевременной сдаче объекта недвижимости. В среднем на строительство дома уходит 1–3 года, и за это время ситуация может измениться. Но зато ипотека на квартиры в аккредитованном доме предоставляется на более выгодных условиях и получить кредит можно в сжатые сроки.

Фото: PxHere