Арендодатель выселяет раньше срока. Он виноват? И что делать?

Бывает, что планы собственника на недвижимость меняются — квартиру, которую он сдавал на протяжении пяти лет, вдруг потребовалось продать. В идеальном случае хозяин должен как минимум за месяц предупредить арендатора, чтобы тот успел подобрать новый вариант и съехать. То же самое правило работает и в обратную сторону, если жильцы решают поменять съёмную квартиру, — они оповещают владельца заранее и назначают встречу для осмотра «последствий» проживания. Тогда собственник проверяет её содержимое, составляет передаточный акт и возвращает депозит.

На практике не всегда получается договориться, и порой ситуация доходит до абсурда. Разбираемся, когда собственник может выселить жильцов легально, а в каких случаях им стоит обращаться в суд.

В каких случаях владелец жилья может выселить арендаторов

Легальные случаи, связанные с досрочным расторжением договора аренды и возможным выселением жильцов, зафиксированы в Гражданском кодексе РФ, а именно — в статье 687. В некоторых ситуациях владелец жилья имеет законное право в судебном порядке расторгнуть договор с арендаторами и попросить их съехать:

• если арендаторы не платили за квартиру в течение полугода. Если договор аренды оформлен на срок меньше года, то даже два месяца неуплаты могут стать поводом для выселения. Исключением станут случаи, когда в договоре указан альтернативный максимальный срок неоплаты;
  
• если жильцы или их гости портят имущество арендодателя;
  
• если квартиросъёмщики используют арендуемую недвижимость не по назначению — например, решают использовать квартиру в качестве офисного помещения. Если арендатор замечает подобную ситуацию, то он делает предупреждение и после этого, если его проигнорировали, может в одностороннем порядке расторгнуть договор и выселить жильцов;
  
• если квартиросъёмщики нарушают права соседей. Здесь ситуация будет аналогична предыдущему пункту;
  
• если жильё оказывается в аварийном состоянии и становится непригодным для проживания.

Это случаи, о которых говорит закон. На практике вариантов, когда арендодатель выселяет раньше срока, больше. Например:

• арендатор снимает жильё, а потом пересдаёт его кому-то ещё, не спрашивая разрешения у владельца;
  
• арендатор снял квартиру и указал в договоре лишь двух жильцов, а на деле заселилось гораздо больше людей.

Как быть, если арендодатель выселяет из квартиры раньше срока

Если собственник по каким-либо причинам решает выселить жильцов до окончания установленной в договоре даты, они имеют право обратиться в суд. Конечно, лучше решить вопрос при помощи переговоров, но, к сожалению, это не всегда получается. Итак, если не удалось договориться:

•  суд может дать арендатору время, чтобы разобраться с нарушениями. Например, если жилец провёл перепланировку, он должен в установленный срок вернуть квартире прежний вид. В противном случае собственник может повторно обратиться в суд, и тогда договор аренды точно расторгнут, а жильцы обязаны будут съехать;
•  суд может обязать владельца квартиры выплатить жильцам обеспечительный платёж. Из него арендодатель вычитает суммы за задолженности и убытки.

Если жильцы не нарушили ничего, что предусмотрено в законе, расторгнуть договор досрочно и выселить их из квартиры нельзя. Здесь важно уточнить, что подразумевается под досрочным выселением. По сути, договор аренды автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок, если ни одна из сторон не предложила изменить или расторгнуть сделку за три месяца до истечения срока. Так договор будет продлеваться и продлеваться — если речь не о краткосрочных договорах, заключённых менее, чем на один год.

Если арендодатель продаёт квартиру

Рассмотрим такой случай: владелец квартиры решает её продать и просит жильцов съехать. Во-первых, по закону продажа квартиры не может быть поводом для выселения. Если арендатор и арендодатель подписали договор на конкретный срок, то собственнику придётся ждать конца договора или же договориваться о расторжении на обоюдно выгодных условиях.

Если владелец квартиры сдаёт её во время продажи, заранее уточнив это в договоре, — считается, что жильцы предупреждены о возможном выселении. А если собственник подписал договор и подтвердил, что квартира не выставлена на торги, а затем оказывается, что владелец всё же её продаёт, — это уже нарушение с его стороны.

Предположим, владелец квартиры не хочет решать проблему в рамках правового поля, он просто меняет замки и выставляет вещи за порог. Его ждут следующие последствия:

• жильцы могут через суд требовать возмещения убытков. Например, расходы на переезд, разницу в стоимости нового жилья, а также моральный вред; 
• суд может обязать выплатить штраф: резкое выселение арендаторов — это правонарушение (статья 19.1 КоАп РФ – «Самоуправство»).

Заключение

Чтобы вас не попросили неожиданно съехать со съёмной квартиры, всегда прописывайте в договоре аренды пункты, связанные с возможным досрочным расторжением. Соблюдайте условия подписанного документа, вовремя платите аренду, не селите отсутствующих в договоре людей, избегайте нецелевого использования квартиры — и тогда арендодатель не сможет внезапно вас выселить. И если и попытается — можно отстоять свои права в суде.