Принудительная продажа доли в квартире: что это такое и кому это нужно

Когда у квартиры всего один собственник, никто не вправе претендовать на его недвижимость. Но бывает так, что владельцев жилья несколько. В этой статье говорим о квартирах, которые находятся в долевой собственности, и о том, как обязать собственника продать долю в квартире.

Долевая собственность: вспоминаем, что это такое

Долевая собственность означает, что собственников у недвижимости несколько, и владеют они долями, которые могут быть неравными. Например, у одного будет 2/3, у второго — 1/3. В такой собственности может находиться и однокомнатная квартира, и даже комната, а владельцами долей могут быть чужие друг другу люди.

Без согласия всех владельцев долей что-либо делать с такой недвижимостью нельзя. Хорошо, если людям удаётся решить вопрос полюбовно, но иногда прийти к согласию не получается. В этом случае собственника незначительной доли можно обязать продать долю в квартире через суд. Это право прописано в ст. 252 Гражданского кодекса. 

Откуда берутся спорные доли

Как правило, при покупке квартиры или её приватизации собственность оформляется на нескольких членов семьи: например, мужа, жену, ребёнка. Впоследствии, если семья распадается, один из собственников может свою долю продать или подарить постороннему человеку.

Другой вариант — если недвижимость достаётся по завещанию нескольким наследникам. Например, пожилая женщина завещала свою однокомнатную квартиру троим внукам, детям дочери и сына. В квартире постоянно проживает одна из внучек, она же оплачивает коммунальные платежи. Её родной брат отказался от своей доли в пользу сестры. А вот двоюродная сестра на наследство претендует. Таким образом у одной девушки 2/3 доли, у другой — 1/3. Жить в наследственной квартире владелица меньшей доли не планирует, но и продать свою собственность она готова только за сумму, значительно превышающую рыночную стоимость недвижимости.

В такой ситуации единственный вариант решения проблемы — это заставить одного из собственников продать долю в квартире через суд.

Когда можно обязать продать долю в квартире через суд

Выкуп доли в квартире через суд возможен в том случае, если будут соблюдены три условия.

1. Выкупаемая доля признана незначительной. Незначительной считается доля, которую нельзя выделить. Сюда входит не только жилая площадь, но и общая, поэтому под выделением подразумевается не просто освобождение комнаты для собственника: нужно ещё и обеспечить ему отдельный вход, а также оборудовать санузел. Если в частном доме соблюсти эти условия иногда получается, то в городской квартире, как правило, сделать это невозможно.
2. Собственник доли не заинтересован в её использовании. Это значит, что он не оплачивает коммунальные услуги, ремонт жилья и не появляется в квартире на протяжении долгого времени. Подтвердить при обращении в суд это можно документально: квитанциями об оплате «коммуналки» и чеками за отделочные материалы, а также свидетельскими показаниями соседей и представителей управляющей компании.
3. Владелец незначительной доли имеет другое жильё. В качестве аргумента послужат выписки из ЕГРН.

Перед обращением в суд нужно попробовать договориться — направить по почте заказное письмо, в котором предложить собственнику незначительной доли продать её по рыночной цене. Если в течение 10 дней ответа не последует, письмо останется невостребованным или ответом будет отказ, можно обращаться в суд.

Что нужно подготовить для обращения в суд

Чтобы выкуп доли в квартире в судебном порядке прошёл успешно, важно тщательно подготовиться.

1. Собрать доказательства того, что собственник не заинтересован в использовании своей недвижимости: подойдут квитанции об оплате коммунальных услуг исключительно от лица истца, копии писем о предложении выкупить долю, показания свидетелей о том, что владелец доли не появляется в квартире на протяжении длительного времени. Обычно длительным периодом считается срок в три года.
2. Провести оценку стоимости квартиры при помощи независимых экспертов или узнать кадастровую стоимость жилья на сайте Росреестра. Таким образом можно высчитать цену доли: для этого стоимость квартиры делится на количество долей, а полученная цифра умножается на долю ответчика. Рыночная и кадастровая стоимость могут существенно отличаться, истец имеет право выбрать более выгодный вариант.
3. Подготовить исковое заявление в суд. Для его составления лучше привлечь профессионального юриста.

Когда рыночная стоимость доли определена, рекомендуется подготовить банковские выписки или иные документы, свидетельствующие о наличии у истца необходимой суммы. Это покажет реальную заинтересованность и его финансовую состоятельность.

Документы для выкупа доли в квартире через суд 

После завершения сбора доказательной базы можно приступать к подготовке пакета документов для суда. Он включает в себя:

• копию паспорта истца. Если в деле фигурируют другие заинтересованные лица, например, члены его семьи, то также копии их паспортов;
• исковое заявление, в котором указаны требования о признании доли ответчика незначительной и обязанности передать её за денежную компенсацию истцу;
• выписку из ЕГРН и копию кадастрового паспорта на спорную квартиру;
• копии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца;
• доказательную базу: копии почтовых квитанций об отправке писем с предложением выкупа доли, а также самих писем, свидетельские показания, платёжные документы, подтверждающие, что именно истец оплачивал все расходы по содержанию спорного жилья, выписки из Росреестра о наличии другой недвижимости у ответчика;
• квитанцию об оплате госпошлины. Её размер зависит от места нахождения квартиры и оценочной стоимости доли в квартире. Рассчитать размер пошлины можно на сайте суда, в который подаются документы.

Стоит также направить ходатайство о наложении запрета на любые действия со спорной квартирой. В противном случае ответчик может попытаться подарить свою долю или зарегистрировать там несовершеннолетнего, что существенно усложнит решение вопроса.

Обращаться необходимо в суд того района, где расположена спорная квартира. Важно составить опись документов в двух экземплярах, а также попросить секретаря сделать отметку о приёме документов.

Также нужно подготовить документы для ответчика: копии искового заявления, выписки из ЕГРН, кадастрового паспорта и квитанций на оплату коммунальных услуг за последние три месяца. Пакет направляется ответчику по почте заказным письмом.

Как происходит выкуп доли в квартире по суду

Срок для принятия дела в производство составляет 5 дней. Проверить, принято ли дело к рассмотрению, можно на сайте суда. После этого стороны будут вызваны для предварительного собеседования, на котором судья уточнит необходимые сведения.

До первого заседания потребуется внести деньги за долю на депозит суда. Если решение будет принято в пользу истца, ответчик сможет получить деньги за свою долю в течение двух дней. Также расчёты по договорённости можно провести под расписку непосредственно в зале суда после окончания процесса.

Само рассмотрение дела может занять от двух до шести месяцев. За этот срок суд изучит все обстоятельства дела и предоставленные документы, а при необходимости назначит дополнительные экспертизы — например, повторную оценку недвижимости. Важно присутствовать на всех заседаниях суда, которых может быть несколько.

Порядок действий после суда

Если решение принято в пользу истца и суд обязал продать долю в квартире, перед дальнейшими действиями необходимо подождать месяц. Именно такой срок по закону отведён ответчику на возможное обжалование. 

По истечении месяца нужно отменить ходатайство на запрет действий с квартирой, если таковое было подано. Для этого в канцелярию суда подаётся заявление в свободной форме о снятии обеспечительных мер. Решение принимается на новом судебном заседании, которое можно и не посещать: результат в любом случае будет положительным.

После этого с решением суда необходимо обратиться в МФЦ для проведения перерегистрации недвижимости и внесения изменений в Росреестр. Стоимость такой услуги — 2000 рублей. После получения новых документов истец станет полноправным владельцем квартиры.

Коротко о главном

Принудительная продажа доли в квартире — крайняя мера, прибегать к которой стоит в том случае, если договориться не удается. Но если другого выхода не остаётся, выкуп минимальной доли в квартире через суд становится единственным решением.