Инвестиции в новостройку: сколько можно заработать

Желание сохранить и приумножить свои деньги — это нормально. А вложения в домовладения и квартиры традиционно считаются одним из надёжных. Можно выбрать способ получения выгоды на свой вкус: сохранение накоплений, доход от сдачи в аренду или перепродажа по более высокой стоимости. 

Рассмотрим инвестиции новостройки с точки зрения доступности и эффективности.

Экономический кризис успел отразиться на всех сферах. И говорить о ситуации на рынке жилья в отрыве от них было бы несправедливо. Если ещё в начале марта наблюдался резкий всплеск спроса на недвижимость, то с ухудшением условий по льготной ипотеке ажиотаж сменился периодом выжидания. Лишь к лету, с постепенным понижением ключевой ставки и удешевлением кредитов, ситуация вновь начала медленно выравниваться. 

В связи с этим некоторые девелоперы приостанавливали строительство недвижимости. Лишь после трёхкратного снижения ставки ЦБ 08.04.22, 29.04.22 и 26.05.22 ситуация сдвинулась с мёртвой точки. По итогам заседания Совета директоров ЦБ 10.06.22 ставка уменьшилась до изначальных 9,5%.

Что обычно означает уменьшение ставки ЦБ для покупателя недвижимости? В теории это приводит к тому, что проценты по ипотеке ниже, как и итоговая стоимость квартиры. Дело в том, что ключевая ставка — это процент, по которому коммерческие банки берут деньги у ЦБ. 

Большинство экспертов сходятся во мнении, что обвала рынка, о котором говорили ещё пару месяцев назад, всё-таки не произойдёт и предпосылок к резкому снижению цен также не наблюдается. 

Коммерческий директор девелоперской компании КОРТРОС-Москва Дмитрий Железнов считает, что в ближайшее время спрос на жильё наоборот будет расти:

«По моему мнению, спрос на новостройки начнёт постепенно восстанавливаться ближе к концу июня. Тогда же можно будет сделать первые выводы об эффективности мер стимулирования покупательского интереса. Тем более, сейчас власти запустили полноценное ипотечное меню, разрешив сочетать программы с господдержкой и рыночные условия, а также предусмотрев специальную льготную ипотеку для IT-специалистов. Иной немаловажный шаг ― постепенное снижение ключевой ставки, что представляет собой позитивный сигнал для рынка в целом: растёт доступность не только жилищных кредитов, но и проектного финансирования». 

Чтобы найти оптимальный вариант вложения в жильё, в каждой ситуации нужно определиться с суммой инвестиций, застройщиком и конкретным объектом для покупки.

Финансовые возможности

Сориентироваться по динамике цен и средней стоимости квадратного метра интересующего региона можно на сайте Государственной статистики. Здесь собраны данные первичного и вторичного рынка квартир разного класса ― от недорогого.

Средняя цена квадратного метра на рынке жилья в рублях для типовых квартир по данным Росстата

Сумма на покупку складывается из собственных и заёмных средств. Чем больше первая часть, тем выгоднее сделка, но не у всех достаточно денег для приобретения квартиры. Поэтому для покупки недвижимости приходится брать кредит. 

Этот момент сразу вносит ограничения по типу жилья: на сегодняшний день лишь одна льготная ипотека выдаётся при покупке на вторичном рынке ― для Дальнего Востока: домов в сельской местности или в моногородах. Зато для первичного рынка есть много интересных вариантов.

Льготная ипотека

До конца 2022 года ипотеку по ставке 9% годовых с первоначальным взносом не менее 15% может получить любой работающий гражданин РФ в пределах фиксированной суммы. Для жителей Московской и Ленинградской областей сумма займа ограничена 12 млн ₽, для остальных регионов — 6 млн ₽. Кредит выдаётся на покупку квартиры при строительстве многоквартирного дома или после сдачи его в эксплуатацию, подходит он и для частных домовладений ― при приобретении у юрлица или самостоятельного строительства. Таким образом, это возможный способ инвестиции в строительство многоквартирного дома. 

Субсидированная ипотека от застройщика

Генеральный директор федерального девелопера «Неометрия» Надежда Барачина и Дмитрий Железнов предлагают потенциальным инвесторам присмотреться к вариантам, когда застройщик объединяется с банком для предоставления специальных условий по кредиту ― здесь ставка может опускаться ниже 1%.

Но учтите, что в этом случае стоимость квартиры обычно вырастает. Чтобы определить, насколько предложение застройщика выгодно, нужно просуммировать все предстоящие платежи по каждому варианту, а затем сравнить результаты расчётов.

Ипотека для работников IT-сферы

С апреля 2022 года выгодно вложиться в стройку могут сотрудники компаний из отрасли ИТ ― при условии, что фирма аккредитована в Минцифры России. Программа предлагает ставку 5% на сумму до 18 млн руб. для проживающих в МО и ЛО и до 9 млн для остальных жителей РФ. Работник должен получать не менее 150 000 руб., если он проживает в городе-миллионнике, для регионов планка снижена до 100 000 рублей.

Семейная ипотека

Семьи с ребёнком, который родился не раньше 2018 года, могут претендовать на семейную ипотеку. Ставка 6%, сумма кредита и первоначальный взнос такие же, как в льготной ипотеке. Программа работает до конца 2023 года, для семей с ребёнком-инвалидом ― до 2027 года включительно.

Выбор застройщика

Инвестиция в новостройку как детективное расследование ― если вы собираетесь передавать кому-то деньги, нужно убедиться в его репутации, финансовой стабильности и проверить документацию на заинтересовавший вас проект. У нас есть подробная статья о том, что спросить у застройщика. 

Основные сведения о деятельности организаций можно получить на порталах Наш.дом и Единый ресурс застройщиков, стоит также познакомиться с сайтом застройщика.

Выбирая тип сделки, учтите, что лучшую юридическую защищённость покупателя даёт долевое участие (ДДУ) и использование эскроу-счетов. Застройщик не сможет воспользоваться вашими деньгами, пока не выполнит свои обязательства, а в случае задержек можно будет претендовать на компенсацию.

Оцениваем ликвидность

Перед поиском желательно подумать о дальнейшем использовании помещения и ориентироваться на запросы будущих покупателей или арендаторов. Развитая инфраструктура района и транспортная доступность увеличивают ликвидность любого жилья. При поиске конкретной квартиры не выбирайте первый и последний этажи, плюсом будет наличие балкона и нормального обзора из окон ― никто не любит смотреть на стену соседнего строения.

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев объясняет, какие варианты выгодны для вложения, и рекомендует оценивать финансовые возможности будущих покупателей.

«Для перепродажи лучше всего выбирать квартиры, которые подойдут покупателям из числа участников государственных программ субсидирования ипотеки. В частности, это семейные покупатели, которым нужны двухкомнатные квартиры классического и европейского формата. Имеет смысл также брать квартиры в высокобюджетных сегментах рынка (“бизнес”, а лучше “премиум”), потому что их потенциальные аудитории меньше подвержены влиянию кризиса. Практика показывает, что качественные новостройки долго сохраняют ликвидность».

Надежда Барачина предлагает рассмотреть инвестирование строительства жилого дома в южных регионах.

«Жильё в Краснодарском крае не теряет своей инвестиционной привлекательности. За последние 3 года в Сочи стоимость кв. метра увеличилась в 3,4 раза, в Анапе ― в 3 раза, а в Новороссийске — более чем в 2 раза. Этому способствует множество факторов: от традиционной заинтересованности в проживании в южном регионе до приобретения выгодного актива для последующей сдачи в аренду. В ближайшие годы внутренний туризм станет основным для многих жителей страны. Это также повышает интерес к курортной недвижимости».

В каждом бизнесе есть свои риски. При покупке жилья существует вероятность мошенничества, форс-мажорных обстоятельств и ситуации, в которой вы получите квартиру, но не сможете её продать. Однако при разумном подходе всё не так страшно.

Проверка застройщика поможет избежать первой проблемы. Форс-мажор невозможно предусмотреть, но правильно оформленные документы и выбор эскроу-счетов дадут гарантию сохранности вложений ― вы ничего не потеряете. Что касается третьей ситуации, то здесь поможет тщательное изучение рынка вашего региона, плана градостроительства и особенностей микрорайонов. Полезную информацию можно найти на местных форумах и телеграм-каналах о недвижимости.

Возьмём в качестве примера московское жильё: генеральный директор агентства FOX Property Юлия Белукова считает, что текущие цены на него завышены и инвесторы жилья не получат большой прибыли, но можно спасти накопления от инфляции, если покупать при строительстве на нулевом этапе.

«Покупать по ценам, которые мы наблюдаем сейчас, не самое выгодное решение. С другой стороны, если назрела необходимость инвестировать куда-то накопленные средства, то лучшим вариантом остаются новостройки ― они не скоро потеряют в цене, в отличие от вторичного жилья. Аналитики не готовы прогнозировать дальнейший рост даже на новое жильё, но сохранить деньги, вложив их в строящееся жильё, ― это понятный и надёжный вариант. В среднем, в ликвидных объектах, если они не переоценены, предполагается рост цен в 25–30% за два года, для покупки на нулевом цикле строительства. Как минимум можно спасти накопленные средства от инфляции».

При продаже помещения вам придётся уплатить НДФЛ. Он составит 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку квартиры, и доходом от её продажи (ст. 224 НК РФ). Расходы нужно подтвердить документально ― в них входят оплата застройщику, основной долг и проценты по ипотеке, если вы её брали. Налог уплачивается на следующий год после продажи ― нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля.

Вы можете не платить налог, если с момента заключения сделки прошло 5 лет. 

При сдаче квартиры в аренду вы получаете доход, который также облагается налогом. Есть три варианта:

1. Подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить 13% от дохода.
2. Оформить ИП, зарегистрировать упрощённую систему налогообложения и платить 6% от дохода.
3. Оформить самозанятость и платить 4% от дохода, если вы сдаёте помещение физ. лицу, и 6%, если арендатор ― юридичское лицо. 

Ответ на вопрос, стоит ли вкладывать деньги в новостройку сейчас, зависит от суммы на руках и ваших ожиданий. Правильно выбрав жильё, вы точно защитите вложения от инфляции. 

Прибыль может оказаться разной, из-за разного соотношения своих и заёмных средств, статуса самозанятости в случае сдачи помещения в аренду и дальнейшего развития экономической ситуации. Однако вложения в строительство от надёжного застройщика по-прежнему остаются выгодными, особенно если покупать жильё на начальном этапе строительства.

Фото: Towfiqu barbhuiya (Unsplash), Евгений Лодянов