АналитикаАрендаВторичное жильёДизайнНовостройкиСпецпроект
Все статьи

Дорогое жильё: бизнес, премиум, элит, de-luxe классы. Чего ожидать от таких новостроек?

Цена на квартиры в элитных ЖК Москвы легко преодолевают отметку в 100 млн рублей. Есть, конечно, и более бюджетные варианты — например, в бизнес-классе можно найти небольшую студию за 3-4 млн рублей. Разбираемся в особенностях дорогой недвижимости: за что платят покупатели.

Чего ждать жилья «высоких» классов

Как мы уже писали, в классах недвижимости не существует чёткого, согласованного всеми участниками рынка, деления. Дома дорогих сегментов предполагают «вишенки на торте»: например, расположение в центре города или, наоборот, на берегу озера в курортном районе; нестандартную авторскую архитектуру или фасады, обшитые натуральным камнем и т. п. Чем больше разрыв между характеристиками проекта и «базовым набором для жизни», тем выше класс новостройки.

Высокобюджетные новостройки бывают настолько разными, что их чаще всего проще классифицировать по цене.

Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills  в России: Мы специализируемся на дорогой недвижимости и  делим все объекты на элитные (или премиальные) и бизнес-класс. Цена московского премиального жилья в настоящее время стартует от 400 тыс. руб. за кв. м., бизнес-класса — от 230-250 тысяч. Кроме того, имеет значение локация, а также качественные характеристики проектов.

Расположение и инфраструктура

  • локация: чем ближе к деловому, политическому и культурному центру города, — тем, как правило, престижнее и дороже, скорее всего тут речь идёт об элитных ЖК; если речь идет о загородном проекте, место должно быть с идеальной экологией, но при этом с хорошей транспортной доступностью — до города должна быть проложена удобная трасса
  • инфраструктура рядом: лучшие школы, детские сады и университеты города; обязательно наличие ресторанов, спорткомплексов и салонов красоты поблизости. В жилье бизнес-класса вся нужная для жизни инфраструктура просто должна быть (в массовых сегментах недвижимости с доступностью всего и сразу могут быть проблемы).
  • вид из окон, значимые места: дорогие ЖК всегда афишируют свою близость к каким-то знаковым объектам города (будь то мэрия, главный фонтан или футбольная арена). Кроме того, у них обязательно должны быть эффектные видовые характеристики — например, недвижимость премиум-класса часто хвастается видом на Москва-Сити, Парк Горького, Храм Христа Спасителя или Кремль.

Внешние характеристики ЖК

  • архитектура: такое жилье строится только по авторским проектам. И, если ЖК бизнес-класса чаще всего многоэтажные, то премиальное и элитное жилье, напротив, нередко стремится к камерности, а в домах класса de-luxe вообще может быть всего 20-30 квартир. Но так или иначе высокобюджетные проекты всегда выделяются своим внешним видом: здесь делают большие террасы, сады на крышах, стеклянные переходные галереи между корпусами и т. п.
  •  окна и балконы: балконов в дорогих проектах (особенно многоэтажных элитных ЖК) может не быть совсем, зато здесь типичны панорамные и французские окна, террасы, эркеры и прочее.
  • дворы: выглядят «как в Европе» — с модными лавочками, идеальными газонами, арт-объектами, ландшафтными посадками, фонтанами и пр. Детские городки в проектах класса «бизнес» и выше часто делаются с расчетом на разный возраст детей и, например, здесь может быть даже свой скейт-парк. Въезд для автомобилей организован всегда отдельно.

Элитный жк
Детская площадка Премиум-квартал JAZZ

  •  внешний вид общественных зон: для их оформления в новостройках премиум-класса всегда приглашают дизайнера. В бизнес-классе в холле может быть ресепшн и небольшая лаунж-зона. В более дорогих сегментах помимо этого делают переговорные и курительные комнаты, библиотеки и игровую зону для детей.

Технические характеристики

  • высота потолков: от 3,0 метров; встречаются проекты с потолками от 4,0 м и выше
  • количество квартир: в дорогих ЖК обычно 3-5 квартир на этаже. Если больше, архитекторы стараются их разнести по разным секциям и предусматривают больше лифтов. Если проект предусматривает комплексную застройку с большим количеством квартир, то каждый корпус будет относительно камерным и спроектирован так, чтобы никто не смотрел соседу в окно. Исключения составляют жилые небоскребы, но это весьма специфический формат: в них, в основном, покупают квартиры для остановок в городе. Их владельцы, как правило, живут в коттеджах за городом, а в деловом центре остаются переночевать только в будние дни.
  • технологии строительства: монолит, кирпич или смешанные варианты.
  • планировочные решения: исключительно оригинальные. Продуманность и разнообразие вариантов планировок  — один из основных признаков дорогого жилья. Например, уже в проекте бизнес-класса можно встретить квартиру с отдельным входом, двухэтажную квартиру, квартиру с собственной мансардой и т. п.
  • лифты: не меньше 3-4, иногда до 5-8, в зависимости от проекта; бесшумные и скоростные.

Лифты ЖК «Данилов дом»

Характеристики общих зон и самих квартир 

  • площадь квартир: студии класса «бизнес» обычно делаются размером 28-30 квадратных метров; в премиальных комплексах в регионах студии не делаются совсем, но в Москве и Санкт-Петербурге они уже начали появляться  — как квартиры «для ночёвки» это очень удобно. В элитных ЖК площадь студии может достигать 400 кв.м (хотя и нечасто). Однокомнатные в  «бизнесе» проектируются размером 40-45 квадратных метров, в «премиуме» — 45-50 квадратных метров, в элитном классе — 60-85 кв. м. Двухкомнатные квартиры имеют примерно следующие характеристики: 65-75 кв. м. («бизнес»), 78-85 кв. м. («премиум»), 90-115 кв. м. («элит»). Трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры в дорогих сегментах почти повсеместно проектируются размером не меньше 100-250 квадратных метров. В элитных жилых комплексах и проектах de-luxe размер квартир может превышать 300 квадратных метров​​​​​​​
Планировка 3-комнатной квартиры ЖК «Суббота»

  • площадь кухни: для бизнес-класса — не меньше 16-18 квадратных метров, для премиум и элит  жилья — от 25 кв. м.
  • количество санузлов: как правило, не меньше двух даже для студий (один гостевой). В больших квартирах может быть до 3-5 санузлов, и обязательно наличие «мастер-бедрум» (главной спальни, где есть собственная ванная комната и гардеробная).
  • внутренняя отделка общественных зон: дизайнерские решения, отделка натуральными материалами

​​​​​​​

Холл ЖК «Wellton Towers»

  • внутренняя отделка квартир: дизайнерская или white-box, встречаются проекты с черновой отделкой — они предполагают, что хозяева будут делать дизайнерский ремонт под себя.

Инженерные решения и безопасность:

  • доступ во двор: только для жильцов дома; в больших городах система безопасности может быть высокотехнологичной (вплоть до того, что ворота будут автоматически открываться при приближении вашего автомобиля).
  • видеонаблюдение: круглосуточное, во всех общественных зонах и в ближайшем окружении дома
  • коммуникации: в домах могут быть конвекторы, встроенные в пол, энергоэффективные крыши и встроенная система «умный дом», система дополнительной очистки воды и воздух
  • службы: обязательно — круглосуточная охрана и консьерж-служба; нередко есть няни, горничные и другой персонал
  • сбор мусора: раздельный, зона приёма ТБО незаметна, обычно как-то замаскирована.

Собственная инфраструктура ЖК

  • парковки: подземный паркинг; в жилье бизнес-класса соотношение машиномест к квартирам 1:1; в премиальном и более дорогих сегментах оно может составлять 1:1,5 или 1:2. Паркинги проектируются так, что в них можно спуститься прямо на лифте​​​​​​​
Парковка ЖК «Резиденции композиторов»

  •  кладовки: в квартирах проектируются гардеробные, а в подвальных этажах — келлеры для хранения сезонных вещей
  • дополнительные услуги — да. В проектах бизнес-класса, это, как правило, детская комната и коворкинг. В элитных ЖК может быть свой SPA-центр, фитнес-зал, бассейн, библиотека, образовательный детский клуб и прочее.