Можно ли разменять муниципальную квартиру без приватизации

По-прежнему много людей проживают в муниципальных квартирах по договору социального найма, и бывает, что такие квартиры нужно разменять. С правом собственности это решается цепочкой сделок купли-продажи, а с государственными квадратными метрами всё немного сложнее. Препятствия связаны с приватизацией, но не только. 

В статье расскажем, можно ли обменять неприватизированную квартиру, какие варианты обмена допустимы по закону и как это сделать. Можно обменять равноценные или разменять большую на две и более меньших — рассмотрим и тот, и другой способы.

Что говорит закон

Договор социального найма наделяет жильцов очень ограниченными правами. Они не могут полноценно распоряжаться объектом, а именно совершать юридические действия и разного рода сделки. Подробно вопрос регламентирован в статьях 60 и 69 Жилищного Кодекса РФ. При этом пункт 5 статьи 72 разрешает поменять квартиру на аналогичную в рамках одного или в разных субъектах страны. Таким правом пользуются граждане, которые периодически переезжают с одного места на другое в связи с работой или другими обстоятельствами.

Допускается только обмен муниципального жилья на муниципальное — то есть в результате процедуры ни у кого из участников не будет денег, на которые можно купить что-то другое. Приватизированное жильё в обмене использоваться не может.

Массовая приватизация началась ещё в далёком 1991 году, когда Верховный Совет РСФСР принял закон о приватизации жилищного фонда. С каждым годом государственных квартир становится всё меньше, наниматели разумно предпочитают оформить законную собственность. Поэтому сейчас найти равноценное жильё для найма сложно.

Если с квартиросъёмщиком проживает его семья, нужно согласие на обмен каждого её члена. Когда кто-то против, придётся обращаться в суд, а для несовершеннолетних и недееспособных понадобится ещё разрешение органов опеки.

Порядок обмена

Процедура достаточно простая и состоит всего из пяти этапов:

• подача заявления;
• поиск подходящих вариантов для обмена;
• составление и подписание договора обмена;
• сбор пакета документов;
• фиксация факта обмена через расторжение старого и заключение нового договора найма.

Не понадобится регистрация события в Росреестре. Как правило, все документы оформляются в местной администрации или специализированном учреждении в зависимости от региона. Точнее можно узнать на портале Госуслуги или при обращении в ближайшее отделение МФЦ.

Искать новую квартиру нужно через базы муниципальных жилых помещений. Узнать о таких базах можно также в МФЦ. Иногда эффективным оказывается размещение объявлений в местных газетах: в таком случае откликнуться могут жильцы подходящей квартиры, которые тоже хотят обменяться.

Подготовка документов

Список стандартный, но в разных регионах могут потребоваться дополнительные бумаги. Поэтому перед тем, как подавать заявление на обмен, нужно уточнить детали в администрации или жилищном департаменте. В пакет, как правило, включаются:

• заявление с подписями всех жильцов;
• паспорта или свидетельства о рождении всех проживающих в квартире;
• документ, подтверждающий право проживания в квартире — договор найма, ордер или другой;
• нотариальное согласие от тех жильцов, которые не могут присутствовать лично;
• подписанный всеми участниками договор обмена;
• при наличии детей — разрешение от органов опеки;
• справка о прописанных;
• справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности.

Могут понадобиться дополнительные документы, например, справка о санитарно-техническом состоянии домов или технические паспорта квартир. Процедура также предусматривает госпошлину, но обычно она не превышает 300 рублей. Ответственный орган должен рассмотреть заявление в течение 10 дней с момента подачи. После получения положительного результата заключаются новые договоры найма. Отказы тоже бывают, они обоснованы законными причинами:

• заключённый ранее договор социального найма находится в процессе расторжения;
• идут судебные разбирательства в отношении квартиры;
• принято решение о сносе здания и расселении жильцов;
• изменилось целевое назначение здания;
• в здании проводится капремонт с перепланировкой;
• в жильё планирует заселиться человек с опасным для окружающих диагнозом;
• при переезде ухудшатся условия проживания детей и недееспособных членов семьи.

Категорически откажут, если на обмен согласны не все проживающие. Тщательно проверяются подписи и пакет документов. Если найдут несостыковки, с полученным отказом придётся идти в суд.

Договор обмена

Соглашение имеет типовую форму с наименованием, «шапкой», описанием предмета договора, прав и обязанностей сторон. В тексте обычно указывают:

• количество членов семьи;
• характеристики квартиры;
• информацию об обременениях;
• взаимные обязательства сторон и условия переезда;
• ответственность и штрафы;
• порядок разрешения споров.

Этот договор затем станет основанием для заключения новых договоров социального найма, поэтому нельзя допускать ошибок в реквизитах, цифрах, фамилиях и других данных. Одна опечатка может застопорить процесс и нарушить планы.

Размен муниципального жилья между родственниками

Закон разрешает разменять арендованную жилую площадь между членами семьи. При этом не установлено чётких требований к параметрам такого обмена — доли могут быть как разными, так и одинаковыми. Например, родители и повзрослевшие дети могут разменять арендованную муниципальную «трёшку» на однокомнатную, двухкомнатную или комнату в коммуналке. При этом неважно, кому какая достанется, всё зависит от внутренних договорённостей семьи. Кроме того, выбранные квартиры вообще могут находиться в разных городах.

Переоформление происходит по аналогичному алгоритму — через заявление и подбор других муниципальных квартир. Здесь действует то же правило: муниципальное жильё в найме можно обменять только на такой же найм, но уже других муниципальных квартир. Если хочется других вариантов, жилплощадь, которая находится в пользовании, нужно сначала правильно приватизировать. Тогда появится право собственности и все соответствующие возможности — продажа, дарение, наследование и прочее.

Права детей

Участие детей в различных сделках увеличивают количество документов, которые нужно собрать. При размене муниципальной квартиры с несовершеннолетними жильцами нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. Для этого понадобится предоставить информацию о новой квартире:

• её площадь;
• техническое и санитарное состояние;
• характеристики здания, крыши, стен;
• описание социальной инфраструктуры поблизости — школы, детские сады, поликлиники и прочее.

Все эти данные предоставляются письменно, а ответ можно получить в течение 14 дней. Чтобы не ошибиться с точными сведениями, лучше предварительно позвонить в местную опеку и получить консультацию. Например, отсутствие в новой квартире отдельной комнаты для ребёнка могут посчитать ухудшением жилищных условий, и обмен в таком случае не одобрят.

Все те же действия нужно выполнить, если в квартире, которую планируется обменять, проживал недееспособный человек.

Принудительный размен

Обмен государственной квартиры на равноценную, как и размен между родственниками, в обязательном порядке происходит только при согласии всех прописанных жильцов. Это связано с тем, что при получении ордера и прописки каждый из них приобретал равные права на проживание. Право на принудительный обмен закреплено в статье 72 Жилищного Кодекса РФ. Причём подать иск может не только сам наниматель, но и любой член его семьи, который проживал с ним. Такие дела относятся к гражданским и рассматриваются в местных судах общей юрисдикции.

Например, семья перед тем, как разменять неприватизированную 3-х комнатную квартиру, должна достичь устного соглашения об условиях такой сделки. Если хотя бы один участник против, можно даже не пробовать собирать документы, гарантированно будет отказ. И не каждую из таких ситуаций можно отправить в суд. Иск подают только при некоторых обстоятельствах:

• развод супругов и невозможность дальнейшего совместного проживания;
• асоциальный образ жизни одного из жильцов — пьянства, драки, разрушение имущества;
• выявленное опасное заболевание у одного из проживающих.

Простые недопонимания в семье вряд ли разрешатся в суде, придётся самостоятельно искать компромиссы. Если же решение идти в суд принято, нужно составить исковое заявление. Оно, как правило, включает:

• наименование суда, в который обращается истец;
• паспортные данные истца и ответчика;
• суть нарушения прав истца и его требования;
• обстоятельства, которые привели к нарушению прав истца;
• доказательная база;
• перечень прилагаемых документов;
• дату и подпись.

Лучше, если исковое заявление составит квалифицированный юрист. Это повысит шансы на быстрое положительное решение суда. К заявлению прилагаются доказательные материалы, в частности, свидетельство о расторжении брака, опрос соседей, заявления в полицию, медицинские документы. Также необходимо приложить все те же бумаги, которые подаются при добровольном размене в администрацию. И, разумеется, идти в суд нужно с готовым вариантом обмена муниципального жилья — то есть тому, кто не согласен, нужно предоставить решение, которое устроит судью.

Судебная госпошлина при подаче иска составляет 300 рублей. Составление иска у юристов стоит от 1000 до 2000 рублей. Точные сроки рассмотрения таких дел не определены, поэтому разбирательство может затянуться, если суд решит получить дополнительные сведения или выяснить некоторые обстоятельства. В суде можно не только принудительно разменять муниципальную квартиру, но и оспорить отказ муниципалитета в проведении такой сделки. Иск составляется аналогичным образом.

Коротко о главном

1. Муниципальное жильё нельзя продать, подарить, унаследовать, зато можно при необходимости поменять одну квартиру на другую или разменять большую площадь на несколько маленьких.
2. На обмен должны быть согласны все жильцы, прописанные в муниципальной квартире.
3. Обмен неприватизированной квартиры оформляется через местные органы управления — администрацию, жилищный департамент и другие. Для этого нужно заявление и соответствующий пакет документов.
4. Найти подходящий для размена объект трудно — большинство квартир уже приватизированы.
5. Особое внимание уделяется детям и недееспособным жильцам — при их участии в сделке нужно одобрение органов опеки.