Права и обязанности арендодателя: разбираемся в нюансах

Быть арендодателем — хлопотное и ответственное дело, и многие собственники совершают ошибки на первых порах. Но базовых правил не так уж много: грамотно составить договор, соблюдать права и выполнять свои обязанности. Осталось только понять, в чём состоят эти права и обязанности.

По сути, основное требование к хозяину квартиры — предоставить арендатору имущество во временное пользование. Квартиросъёмщик, в свою очередь, должен своевременно вносить арендную плату. А теперь поговорим о подробностях.

Что такое аренда

В рамках договора найма недвижимость одного участника сделки передаётся другому в пользование за определённую плату и на определённое время. Это и есть аренда, хотя юридически правильно использовать термин «наём».

Статья 607 ГК РФ определяет объекты аренды так: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».

Договор найма могут заключать как юридические, так и физические лица. Собственник имущества называется арендодателем, а лицо, которое будет пользоваться его недвижимостью и платить за это, — арендатор. Обе стороны должны быть совершеннолетними и дееспособными.

Важно также знать, что сделка может быть заключена устно или письменно. Если обе стороны — физические лица, то выбор формата остаётся за вами. А вот с юрлицом форма договора может быть только письменной.

Срок действия договора утверждают обе стороны. Документ, заключенный на 11 месяцев, будет считаться краткосрочным. Долгосрочный договор подразумевает срок не менее года и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если период аренды не указан, то такой документ будет считаться бессрочным.

Права арендодателя

У арендодателя много прав:

• он выбирает арендатора;
• заключает договор найма;
• требует своевременной оплаты;  
• распоряжается полученным доходом по своему желанию;
• может дать или не дать разрешение на добавление новых квартиросъёмщиков.

Во власти собственника потребовать освободить квартиру после срока истечения аренды или продлить его.

Хозяин имущества вправе обязать съёмщика соблюдать правила пользования квартирой, контролировать состояние жилья и мебели, следить, чтобы недвижимость эксплуатировалась по назначению. И когда аренда закончится, арендодатель вправе ожидать, что имущество будет возвращено в первозданном виде, или потребовать компенсацию за эксплуатацию собственности после окончания договора.

Совершенно законно сдавать в аренду недвижимость, обременённую правами третьих лиц — например, квартиру в ипотеке. Главное, не забыть предупредить об этом арендатора. Иначе ваш квартиросъёмщик может попросить уменьшить сумму арендной платы или расторгнуть договор с возмещением убытков согласно статье 613 ГК РФ.

Арендная плата тоже во власти собственника, но менять её можно максимум раз в год: чаще поднимать вопрос о пересмотре размера арендной платы незаконно. Подтверждение — в статье 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».

Обязанности арендодателя

Но помимо прав, у собственника недвижимости есть и обязанности. Во-первых, он должен предоставить своё имущество в приемлемом для проживания состоянии. Во-вторых, обязан гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объёме.

Причём право следования в аренде никак не влияет на обязательства арендодателя. А это значит, что при смене собственника жилья договор найма можно не расторгать — все закреплённые в нём пункты останутся в силе.

Аналогичное правило действует и в ситуации внезапной смены арендатора — например, путём наследования. Права на аренду в этом случае перейдут новому квартиросъёмщику, наследнику — как правило, это другой член семьи. Да, придётся перезаключить дополнительное соглашение, где будут указаны данные нового владельца квартиры или арендатора. Но все ранее достигнутые договорённости должны остаться в силе.

Если вы снимаете или сдаёте квартиру через сервис Яндекс Аренда, то следить за исполнением прав и обязанностей обеих сторон помогут менеджеры сервиса. Также они поспособствуют решению бытовых проблем после заселения и найдут выход, если собственнику и жильцу сложно договориться.

Иллюстрация на обложке: Женя Власова
Фото: Ekaterina Bolovtsova (Pexels), Mikhail Nilov (Pexels), Curtis Adams (Pexels), Kampus Production (Pexels)