Как заставить УК работать: права собственников и обязанности коммунальщиков

Обязанность управляющей компании (УК) — поддерживать дом в соответствующем состоянии, содержать и ремонтировать коммуникации и места общего пользования. Но на практике многие жильцы сталкиваются с бездействием коммунальщиков, когда их помощь срочно нужна: течёт батарея, канализация заливает подвал, или кнопки в лифте подожгли вандалы.

УК в ЖКХ — это коммерческая организация, поэтому она может ставить свои доходы выше интересов жильцов. Чтобы сэкономить, коммунальные компании ремонтируют оборудование, которое требует замены, или нанимают некомпетентных сотрудников, которые не знают или игнорируют служебные инструкции.

Разберёмся, какие обязанности лежат на управляющей компании многоквартирного дома и какие рычаги может использовать собственник, чтобы заставить сотрудников УК выполнять свою работу оперативно и добросовестно.

Что должна делать управляющая компания

Работу коммунальщиков регулирует Жилищный кодекс РФ. Но полный список обязанностей указывается в договоре управления, который хозяева квартир заключают с УК. Минимальный перечень включает следующие пункты:

• Обслуживать многоквартирный дом:
• выполнять ремонт общедомового имущества;
• ремонтировать инженерные сети;
• следить за соблюдением пожарной безопасности;
• обеспечивать чистоту во дворе и подъездах;
• нанимать сотрудников для выполнения перечисленных работ.
• Взаимодействовать с поставщиками коммунальных услуг:
• проверять, как работают счётчики;
• передавать показания;
• уведомлять жильцов об отключении и авариях;
• собирать плату за электричество, отопление и воду;
• работать с должниками.

Чаще всего жильцов не устраивает низкое качество предоставленных услуг, завышенные тарифы, грязь и отсутствие ремонта в доме. Но прежде чем жаловаться на УК, важно понимать сферу её ответственности:

• УК не отвечает за аварии на линии электропередач, повышение тарифов региональными властями, затопление подвала талыми водами, захламление жильцами мест общего пользования или снижение температуры теплоносителя в котельной.
• Если в подъезде отваливается штукатурка или не работает лифт, около контейнерной площадки скапливается мусор, в одних квартирах батареи горячие, а в других холодные — это ответственность УК.

Права собственников

Владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме могут выбрать и сменить управляющую компанию. Для заключения договора с новой УК нужно собрать собственников дома — подписать договор должны минимум 50% голосов от общего количества владельцев помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Владельцы квартир могут проверять работу управляющей компании:

• График выполнения работ. Какие работы по дому запланированы, что из них выполнено. Информацию по конкретному дому можно найти в реестре объектов жилищного фонда на сайте ГИС ЖКХ. Подробные отчёты доступны собственникам квартир в личном кабинете на том же сайте.
• Тарифы и счета. Не завышены ли тарифы, правильно ли рассчитаны платежи. Тарифы на разные коммунальные ресурсы в вашем регионе можно проверить на сайте ГИС ЖКХ. Если в квитанции цифры больше, УК нарушает правила.

Информацию о тарифах и выполненных работах можно получить напрямую у управляющей компании. Для этого нужно написать заявление на сайте УК или распечатать его на бумаге в двух экземплярах и передать через секретаря в приёмной.

Алгоритм действий при бездействии УК

1. Диспетчерская

Решение проблемы стоит начать со звонка в диспетчерскую службу УК. Если уборщица редко моет полы или лифт часто ломается, диспетчер должен зафиксировать обращение, предоставить номер заявки и указать срок, когда проблема будет ликвидирована.

2. Обращение к руководству

Если проблемы не решаются по звонку, нужно жаловаться руководителю УК. В первую очередь необходимо собрать доказательства: сфотографировать или снять на видео протекающие трубы или неубранный мусор; записать даты, когда сотрудники УК не выполняли свои обязанности.

С собранными доказательствами можно обращаться к руководителю управляющей компании: написать претензионное письмо на юридический адрес УК. В письме необходимо:

• описать проблему;
• перечислить требования и сроки их выполнения;
• указать своё право собственности в доме;
• сослаться на нарушенные пункты договора с УК;
• сообщить о своём намерении обратиться в суд, если требования не будут выполнены.

Руководство УК должно рассмотреть претензию в течение 10 дней, дать письменный ответ и принять меры.

3. Жалоба в Жилинспекцию

Если жильцов не устраивает качество обслуживания и эксплуатации дома, можно жаловаться в жилищную инспекцию. Например, обращение в ГЖИ поможет, если УК игнорирует жалобы жильцов, отказывается предоставить отчёт о своей работе, плохо убирается или выполнила некачественный ремонт крыши.

Обращаться нужно в региональное отделение ГЖИ. Например, в Москве — в Мосжилинспекцию. Обращение можно отправить заказным письмом по адресу Жилинспекции, через форму на сайте или портале «Госуслуги».

Получив жалобу, инспекция проверит работу управляющей компании и ответит на обращение в течение 10 дней. УК вынесут предписание устранить проблему в определённый срок и даже могут привлечь к административной ответственности.

4. Жалоба в Роспотребнадзор

На нарушение прав потребителей можно жаловаться в Роспотребнадзор. Обращение поможет, если коммунальщики нарушают санитарные правила, поднимают тарифы на коммунальные услуги и не реагируют на жалобы жильцов.

Обращение можно направить через сайт службы, портал «Госуслуги» или заказным почтовым отправлением. Чиновники должны провести проверку в течение 30 дней, в сложных случаях — до 60 дней.

5. Заявление в прокуратуру

Пожаловаться на бездействие государственных органов и служб можно в прокуратуру. Она поможет, если у управляющей компании просрочена лицензия, УК завышает тарифы на ЖКУ или не реагирует на обращения.

Заявление можно отнести лично в районную прокуратуру, направить заказным письмом или через форму на сайте Генпрокуратуры РФ. Сотрудники должны проверить работу УК в течение 30 дней и выписать предписание устранить недостатки. При нарушении сроков УК могут закрыть.

6. Иск в суд

Обращение в суд — крайняя мера, к которой стоит прибегать, если все остальные способы не помогли. В суд нужно собрать документы, которые доказывают нарушение прав истца и его попытки решить проблему мирным путём. Оплаченные квитанции докажут, что заявитель оплатил все не оказанные ему услуги.

Суд может заставить УК возместить материальный ущерб, взыскать штраф и компенсацию морального вреда. Обращаться необходимо в районный суд по месту прописки. Если сумма иска будет меньше 1 млн рублей, оплачивать государственную пошлину не потребуется.

Коротко о главном

• Управляющая компания обязана обслуживать общее имущество многоквартирного дома, взаимодействовать с поставщиками коммунальных услуг и отвечать за качество выполненных работ.
• Собственники квартир в доме могут выбрать и сменить управляющую компанию, проверить, как УК выполняет свои обязанности, и получить подробный отчёт о её деятельности.
• Прежде чем жаловаться в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру, стоит позвонить диспетчеру УК и направить претензию на имя руководителя компании.
• Составляя жалобы в разные инстанции, важнее подробно и последовательно описать обстоятельства, чем указать нормы закона и номера статей.
• Важно фиксировать нарушения на фото и видео, делать скриншоты переписок и отправлять заказные письма, чтобы доказать свою правоту.

Фото на обложке: Freepik