Как устроено общее собрание собственников многоквартирного дома

Все важные вопросы об управлении и содержании дома решают собственники помещений МКД. Это возможно на голосовании, в котором участвует большая часть жильцов. Для голосования нужно общее собрание собственников — ОСС.

В статье расскажем, как проходит собрание собственников жилья многоквартирного дома, как его организовать и правильно оформить протокол.

Что такое ОСС

Общее собрание собственников (ОСС) — основная структура, которая управляет многоквартирным домом. На нём с помощью голосования решаются самые разные текущие вопросы о содержании здания:

• Заключение и расторжение договора с управляющей компанией.
• Благоустройство участка.
• Решение о ремонте, выбор подрядчика и согласование цен на работы.
• Установка рекламных щитов или досок объявлений.
• Выбор и способ организации фонда капитального ремонта.
• Установка различного оборудования: камер, шлагбаума, домофона.

Регламент и рекомендации по общему собранию прописаны в ст. 44 ЖК РФ.

Кто может организовать собрание жильцов?

В большинстве многоквартирных домов ОСС проводится обязательно раз в год, как правило, в течение второго квартала. Участие собственников в таком собрании обязательно в любой форме, но по общему согласию сроки сбора могут быть изменены. На ежегодном собрании жильцы принимают годовой отчёт управляющей организации, вносят пожелания и рекомендации.

Внеочередное собрание проводят, когда нужно решить какой-то вопрос. Его можно проводить в любое время и в форме. Инициировать такое ОСС может:

• любой собственник МКД;
• местная администрация и профильные ведомства, например Дирекция ЖКХ и Благоустройства в Москве;
• управляющая организация: УК или ТСЖ.

В каком формате проходит собрание

ОСС допускается проводить в нескольких форматах:

1. Очно. Все собственники лично присутствуют на мероприятии. Это подходит для домов с небольшим количеством квартир. Голосование происходит на месте.
2. Заочно. Приходить на голосование не обязательно, за вопросы голосуют в форме опросника или с помощью онлайн-системы голосования.
3. Очно-заочно. Проголосовать можно и лично, и заполнив анкету в оговорённые председателем сроки. Такой формат самый удобный и проводится чаще всего.

Выбор формы процедуры собрания следует определить заранее и уведомить о нём всех собственников.

Как провести собрание собственников МКД: пошаговый алгоритм

В большинстве случаев инициаторами ОСС выступают собственники дома, по решению управляющей компании ежегодное собрание носит больше формальный характер.

Чтобы провести ОСС, нужно получить одобрение совета дома, но чаще всего именно он проводит процедуру. Совет дома — группа инициативных жильцов, которые решают многие организационные вопросы. Они контролируют работу УК, оформляют протоколы собраний и доносят информацию до остальных жильцов дома. Совет МКД выбирают на голосовании раз в два года. Если совета дома нет или правление не найти, этот вопрос стоит включить в план будущего собрания собственников. Проверить, кто входит в совет дома, можно в личном кабинете портала ГИС ЖКХ, в Москве можно пользоваться ресурсом «Дома Москвы».

Шаг 1: назначить время собрания

Не позднее чем за месяц до начала собрания следует выбрать время и место проведения. Лучше выбирать самую доступную точку для всех — скамейка около подъезда или детская площадка рядом с домом. Оптимально назначать общедомовое собрание вечером в будни — так явка жильцов будет выше.

Шаг 2: составить повестку собрания

Повестка ОСС — перечень всех пунктов, которые будут обсуждаться на собрании. Это формальный документ, необходимый, чтобы собрание признали действительным.

Технически повестка практически полностью дублирует текст будущего бюллетеня для голосования. В ней указаны все вопросы для обсуждения. Размещать их нужно по порядку и максимально чётко формулировать. Не стоит включать в протокол сразу много вопросов, иначе процедура голосования затянется.

Готовую повестку важно передать в администрацию лично или заказным письмом, по email документ не примут. Например, в Москве это Департамент городского имущества. Если у ведомства возникнут вопросы, будет предложено скорректировать формулировки в повестке.

Если совет МКД использует различные электронные ресурсы, например ГИС ЖКХ, повестку будущего собрания допускается размещать и там. Это удобно, так как ссылку на документ можно скинуть в домовой чат для ознакомления.

Шаг 3: уведомить о собрании

Не позднее чем за 10 суток до даты собрания о нём нужно оповестить всех жильцов. Сделать это можно лично под подпись или разослать приглашение заказным письмом. Если используется почтовая отправка, письма стоит рассылать заранее, за 20–25 дней до сбора, чтобы их наверняка успели доставить. Дополнительно можно продублировать информацию в любых доступных местах: повесить объявление на лестничных клетках, в чате дома.

Лучший способ — обойти все квартиры лично. Это поможет сразу собрать подписи об уведомлении, а также познакомиться с собственниками. Чтобы ускорить процесс, проводить информирование могут сразу несколько человек, например члены совета дома. В новостройках эту функцию можно делегировать и консьержу — он ежедневно видит всех жильцов дома.

Чтобы взять у жильца его контактные данные и использовать для рассылок о проведении следующих собраний, важно получить письменное согласие на обработку личных данных — подписать его достаточно один раз.

Итогом уведомления должен стать реестр вручения сообщений. Выглядит он как таблица, где указан способ оповещения — очно или письмом.

Вместе с жильцами о проведении собрания важно уведомить и городские власти. Сделать это можно аналогично, как и с повесткой, — заказным письмом, лично или в специальном сервисе.

Шаг 4: выделить деньги на расходы

Все расходы на организацию ОСС оплачивает тот, кто инициировал общее собрание. Это деньги на распечатку документов, отправку почты, реже — аренду помещения. Сбор средств особенно актуален в больших многоэтажках, где может быть 100 и более квартир, — отправка одного заказного письма стоит в среднем 50 рублей.

Нередко взносы на собрание собирают с жильцов, но это добровольный платёж. Предложить внести деньги можно во время уведомления. Для наличных стоит брать расписку, при безналичной оплате — использовать терминал, чтобы можно было выдать чек.

Шаг 5: подготовить бюллетени

Для очной и смешанной формы голосования бланки нужно готовить в бумажном виде, для заочной достаточно разработать опросник в электронном виде.

За пару дней до сбора нужно подсчитать количество собственников, которые будут участвовать в ОСС, распечатать бюллетени. Печатать лучше с небольшим запасом, чтобы всем бланков хватило.

На бланке для голосования должны быть данные о собственнике: Ф. И. О., номер квартиры и её площадь. Владельцем в многоквартирном доме может быть и организация, в этом случае стоит указать её ИНН и номер помещения. Если данных нет, поля можно оставить пустыми. Также в бланке нужно указать все вопросы повестки, пустые поля для голосования: «за», «против» или «воздержался».

Шаг 6: провести собрание

Личное голосование актуально только для очного формата общего собрания собственников. Главный недостаток процедуры — приходят не все жильцы, даже если были оповещены все и выбрано удобное время. Регистрировать нужно всех собственников, которые пришли на встречу. Если его лицо незнакомо, сверять Ф. И. О. лучше по паспорту.

Для проведения собрания нужно выбрать: счётную комиссию — она будет подсчитывать голоса, председателя — человека, кто расскажет о регламенте и актуальных вопросах, секретаря, чтобы он вёл протокол собрания. Как правило, это самые инициативные жильцы дома, роли могут сохраняться и на следующие собрания. Если должности выбрать не получилось, за все организационные вопросы будет отвечать тот, кто собрал ОСС.

Время на обсуждение вопросов не ограничено. Если ключевые моменты решены не были, то назначается повторная встреча. В конце все собственники или их представители заполняют документ — засчитывается только письменный голос.

Собрание засчитают как состоявшееся, если по ключевым вопросам будет кворум — суммарно проголосуют собственники и наберут 51% и более от всех голосов.

Шаг 7: подсчитать голоса

В течение недели после собрания нужно подсчитать голоса. За это отвечает счётная комиссия, которую выбрали жильцы. Неточности в подсчётах приведут к тому, что решение ОСС будет непринятым.

У каждого собственника разный уровень голоса — он зависит от площади квартиры и доли собственности в ней. Голосовать могут все владельцы, даже если им принадлежит совсем небольшая доля.

Для принятия большинства решений требуются голоса более 50% участников собрания. Но есть и исключения, вот некоторые из них:

• Размещение на доме баннеров.
• Проведение капремонта и реконструкции дома.
• Определение ответственных, которые могут заключать соглашения с РСО и подрядчиками на проведение работ.

По таким пунктам нужно получить не менее ⅔ голосов от всех собственников.

Шаг 8: оформить протокол ОСС

В течение 10 рабочих дней с даты проведения ОСС, вне зависимости от его формы, результаты нужно опубликовать. Отчёт оформляется в виде протокола с итогами подсчёта голосов.

В документе протокола должны быть:

• регистрационный номер;
• дата и место проведения ОСС;
• адрес дома, общая площадь;
• Ф. И. О. инициатора собрания, всех участников и инициативной группы;
• подпись председателя, представителей счётной комиссии и секретаря.

Также в протоколе указываются все вопросы с повестки, результаты по ним — какое решение получилось, сколько человек за него проголосовало. Если в ОСС участвовало менее 50% от всех собственников, следует указать, что собрание не состоялось.

Председатель, секретарь и счётная комиссия отвечают за правильность подготовки протокола. За поддельную информацию могут назначить уголовную ответственность — от двух лет ограничения свободы.

Протокол вместе с оригиналами бюллетеней нужно отправить в управляющую компанию дома, разместить на публичном сервисе, например ГИС ЖКХ, и отправить в администрацию. Ещё одна копия остаётся у председателя правления дома.

Также результаты следует разместить в чате дома или в любом видном месте подъезда. Упоминать, какие квартиры и за что голосовали, не требуется.

Коротко о главном

Собрание собственников жилья — важный формат управления домом. На нём принимаются ключевые решения, а собственники голосуют за актуальные вопросы.

Процедура формальная, регламент для всех домов одинаковый. За большую часть шагов отвечает тот, кто предложил провести сбор. О начале собрания и его результатах нужно уведомить ведомство, которое отвечает за жилое имущество в городе.

_{Фото на обложке: KamranAydinov (Freepik)}