Ищем скелеты в шкафу: как проверить собственника квартиры при покупке

Покупка квартиры — это серьёзно. Важно, чтобы процесс прошёл гладко и не вызвал проблем в будущем, а главный способ себя обезопасить — тщательно изучить все данные об объекте и участниках сделки. 

Мы уже писали, как проверить квартиру на юридическую чистоту, теперь расскажем, как проверить продавца и ничего не упустить: имеет ли он право продавать квартиру и не грозит ли вам в будущем неприятностями, какие документы запросить, что в них проверить и на каких ресурсах искать дополнительную информацию перед принятием решения о покупке.

Зачем нужно проверять владельцев

Изучая планировку квартиры, площадь комнат, транспортную доступность, инфраструктуру района, мы решаем, хочется ли нам здесь жить. А проверяя объект продажи и продавца — выясняем, действительно ли сможем жить в этой квартире без неожиданных проблем и неприятных сюрпризов. 

Вот, что нужно проверить в первую очередь, чтобы не потерять деньги на такой крупной покупке:

• финансовое положения владельца (владельцев);
• прописанных в квартире жильцов;
• объект продажи на отсутствие обременений.

Причём проверка собственника квартиры одинаково важна и при покупке на вторичном рынке, и в новом доме.

В новостройке жильё можно купить следующими способами:

• у застройщика по договору долевого участия;
• у дольщика до того, как дом сдан — по договору уступки права требования (цессии);
• у дольщика после сдачи дома — по договору купли-продажи.

В первом случае нужно проверить застройщика, во всех остальных — владельца или владельцев объекта.

При покупке жилья на вторичном рынке и в новостройке после сдачи дома способы проверки идентичны. А вот для покупки по договору цессии есть некоторые особенности. Но какую бы из квартир покупатель ни выбрал, важно ознакомиться с финансовым положением продавца и убедиться в его праве совершать сделку.

Как изучить финансовое положение продавца

Проверка финансового положения — это получение информации о кредитах и залогах продавца, а также о возможных судебных решениях о взыскании крупных сумм. Она проводится для того, чтобы не купить квартиру у банкрота или человека, который может вскоре обанкротиться.

Дело в том, что если продавец обанкротится в течение трёх лет с момента продажи, сделку могут признать недействительной (статьи 10, 61.2 и 61.3 ГК РФ). В этом случае недвижимость вернётся в собственность продавца, а вот деньги покупателя могут вернуться с опозданием, частично или не вернуться вовсе — несостоявшегося собственника включат в общий список кредиторов и ему придётся дожидаться своей очереди. Как будет проходить банкротство, заранее предсказать невозможно.

Что особенно неприятно, обанкротиться может не только текущий владелец квартиры, но и предыдущий. Например, потенциальный банкрот мог продать квартиру за минимальную сумму — лишь бы быстрее получить деньги. А новый владелец уже продаёт её по рыночной цене. В этом случае при банкротстве первого собственника недействительной будет признана вся цепочка сделок.

Полностью обезопасить себя от возможного банкротства продавца не получится, но можно существенно снизить риски.

Что для этого понадобится:

• попросить у продавца выписку из кредитной истории. Он может заказать ее онлайн в Бюро кредитных историй. Опасения могут вызвать текущие долги на большие суммы и просрочки по платежам. Идеальный вариант — кредитная история с персональным рейтингом выше 700 баллов: значение рейтинга находится на первой странице отчёта;
• попробовать найти владельца в реестре банкротов. Если по фамилии, имени и отчеству обнаружится несколько совпадений, можно узнать ИНН, запросив на портале ИФНС;
• проверить продавца по базе данных судебных приставов. Так можно узнать, нет ли принятого решения суда о взыскании долга. Для этого понадобятся только ФИО владельца и дата его рождения.

В частном порядке проверка финансов исчерпывается перечисленными способами. Но если для покупки квартиры планируется оформлять ипотеку, банк изучит личность продавца более тщательно. Также можно заказать платную проверку юридической чистоты сделки — такую услугу предлагают многие юридические фирмы.

   Особенно внимательно стоит отнестись к вопросу в том случае, если:

• цена объекта заметно ниже рыночной, в процессе торга продавец делает щедрые скидки и торопит с покупкой;
• недвижимость совсем недавно оформлена в собственность.

Как узнать права продавца на совершение сделки

Сделка по закону будет считаться действительной, только если её участники имеют право совершать перечисленные в договоре действия. Проще говоря — если квартира принадлежит продавцу и при продаже он не нарушает права других возможных владельцев или прописанных граждан. Перед покупкой важно изучить паспорт владельца, убедиться в его дееспособности и проверить доверенность, если он продаёт квартиру по чьему-либо поручению.

• В паспорте не должно быть исправлений. Также важно убедиться, что все страницы на месте, а человек на фотографии похож на того, кто продаёт недвижимость. Узнать, не был ли паспорт украден, просрочен и не находится ли собственник в розыске можно по базе недействительных паспортов МВД. Данные в договоре должны совпадать с паспортными данными или с теми, которые указаны на 18-19 страницах в ранее выданных паспортах.
• Чтобы проверить, действительно ли предъявитель паспорта и собственник объекта — одно лицо, можно заказать выписку из ЕГРН.
• Продавец должен быть дееспособным — в противном случае на вас может подать в суд его опекун. В этом случае сделку обычно признают ничтожной по ст.171 ГК РФ, при особенно неудачном раскладе кроме расторжения договора, покупателю могут ещё и присудить возмещение ущерба.

Если владелец по каким-то причинам не хочет предоставлять справку о дееспособности, убедится в его адекватности можно только косвенно:

• поговорить с соседями — спрашивать стоит не только о собственнике, но и обо всех проживающих в квартире. Если в ней прописан недееспособный, для продажи всё равно понадобится согласие органов опеки;
• попросить у хозяина еще один документ, удостоверяющий личность. Чаще всего люди предъявляют водительские права, для получения которых необходимо как раз пройти медкомиссию, в том числе и психиатра;
• привлечь к заключению сделки нотариуса. Конечно, он не врач, но по закону среди прочих его обязанностей — проверка, что стороны дееспособны и понимают суть происходящего.

Если недвижимость продаёт не собственник, а доверенное лицо, нужно проверить доверенность — она должна быть заверена нотариусом и содержать достаточно полномочий для продажи и получения средств за квартиру. Подлинность доверенности можно пробить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Как проверить права третьих лиц

Если продавец действительно хозяин жилья, это ещё не значит, что он единолично имеет право ей распоряжаться. Могут обнаружиться другие собственники недвижимости, либо жильцы с особыми правами. Нужно убедиться, что продавец не нарушит закон, проигнорировав права других физических или юридических лиц. Это может произойти в следующих ситуациях.

Продавец на момент покупки квартиры состоял в браке. В этом случае понадобится нотариально заверенное согласие супруга (супруги), иначе в течение года сделку могут опротестовать (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Проверить семейное положение можно по штампу в паспорте. Если штампа нет, можно попросите владельца предоставить справку из ЗАГСа или с Госуслуг. Также данные о согласии есть в выписке из ЕГРН — заказать её можно на сайте Росреестра.

В квартире прописаны несовершеннолетние. Могут возникнуть проблемы с регистрацией, если ребенка не выпишут. А выписать его могут только при условии одновременной прописки в другом месте — это создаёт проблемы, если у продавца только одно жильё. 

Единственный способ для покупателя полностью обезопасить себя — потребовать, чтобы ребенка выписали до продажи и убедиться, что это произошло. Чтобы узнать о прописанных гражданах, понадобится выписка из домовой книги.

Квартира находится в залоге у банка. Для продажи потребуется согласие банка. Узнать, нет ли обременений на объект можно самостоятельно, заказав выписку из ЕГРН онлайн или в реестре залогов;

Квартира может быть в долевой собственности — тогда для продажи по закону понадобится согласие совладельцев, иначе они могут опротестовать сделку в течение трёх месяцев (по ст. 246 ГК РФ при продаже они имеют преимущественное право покупки, только после отказа совладелец может предлагать имущество другим покупателям). Если один из совладельцев несовершеннолетний или недееспособный, понадобится согласие органов опеки. Узнать кому принадлежит квартира с помощью всё той же справки из ЕГРН.

Как проверить квартиру при покупке по переуступке права требования

Если квартира приобретается по договору цессии, справку из ЕГРН получить не удастся — здание еще не поставлено на учёт. В этом случае основным источником данных является ДДУ.

Гендиректор центра юридической помощи «Мариокс центр» и доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева предлагает следующее: «При покупке строящейся квартиры у дольщика, у него необходимо запросить:

• договор долевого участия (по сути, в данном случае, это замена выписки из ЕГРН) — сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре и на документе должна стоять отметка;
• копию кредитного договора, если квартира бралась в ипотеку;
• паспорт продавца;
• справку о погашении ипотеки — если ипотека не погашена, то выплачивать её придётся новому дольщику.

Во избежании проблем стоит попросить у продавца предоставить письменное согласие второго супруга на совершение сделки.

Если квартира дольщиком изначально покупалась в ипотеку, то продавец должен предоставить согласие банка на осуществление сделки. О сделке необходимо в обязательном порядке известить застройщика. Иначе он может просто не узнать о перемене лица и сдать квартиру прежнему владельцу»

Дополнительно стоит убедиться у застройщика, что акт приёма-передачи еще не подписан, иначе договор уступки не будет иметь силы: нужно заключать договор купли-продажи.

Как узнать собственника по адресу квартиры через Росреестр

Узнать собственника квартиры также довольно просто. Выписка из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи понадодится в любом случае, а в ней есть вся необходимая информация. Для получения потребуется только адрес объекта — рассмотрим пошагово, как заказать выписку.

• Зайдите на сайт Росреестра.
• Зарегистрируйтесь — нажмите войти и вас перенаправит на госуслуги для подтверждения личности.

• Введите пароль (или логин с паролем, если входите с чужого компьютера. Логин — номер вашего телефона).

• Нажмите «Предоставить»

• Нажмите «Войти»

• Выберите «Предоставление сведений из ЕГРН»

• Выберите «Предоставление сведений об объектах недвижимости и (или) их правообладателях». У вас запросят личные данные и адрес объекта.

Если вы просто хотите проверить объект перед покупкой и никак с ней не связаны, выбирайте пункт «Иное лицо».

Паспортные и дополнительные данные будут заполнены по сведениям, которые вы указывали на Госуслугах. Но проверить стоит. Адрес вашего места жительства, возможно, придется ввести вручную. 

• В предоставление сведений выберите «Об объекте недвижимости», в виде объекта — «помещение», а в поле «Выбор объекта» введите адрес помещения.

• И, наконец, введите свою электронную почту и нажмите «Далее»

• Появится окошко «Предпросмотр формы», в котором будут уже заполненные вами поля. Проверьте еще раз и нажмите «Далее» в конце страницы или вернитесь кнопкой «Назад», если допустили ошибку.

• На экране вы увидите сообщение, что заявку отправили на рассмотрение.
• На почту придёт письмо о принятии запроса и присвоении вашей заявке номера.
• Чуть позже поступит уведомление о необходимости оплаты. Стоимость услуги 350 ₽ — обычный человек не может бесплатно получать выписку, это привилегия судов, нотариусов, банков и некоторых других организаций.
• После оплаты в течение трёх дней на электронную почту придёт выписка. Из неё можно узнать сколько совладельцев у квартиры по указанному вами адресу, нет ли среди них несовершеннолетних, числится ли квартира в залоге у банка и давал ли супруг (супруга) владельца согласие на продажу.

Заключение

Проверка владельцев недвижимости нужна, чтобы сделку в будущем не смогли признать недействительной через суд. Покупатель проверяет, на кого оформлена квартира, не станет ли один из владельцев банкротом и данные о прописанных гражданах.

Начать стоит с самого простого: паспорта продавца, далее — по ситуации. При покупке по договору купли-продажи максимально информативными будут данные выписки из ЕГРН, а при покупке по договору уступки большинство сведений можно получить из договора долевого участия и кредитного договора, если присутствовала ипотека.