Договор аренды земли: что надо о нём знать

Нет договора — нет ответственности. Срок аренды, размер ежемесячной оплаты, права и обязанности сторон, особые условия — чтобы прояснить всё это при аренде земельного участка, договор просто необходим. 

В статье разберём, что надо знать о договоре аренды земли.

Особенности договора аренды земли

Это соглашение, по которому арендодатель передаёт арендатору участок земли на оговорённый срок за фиксированную плату. Собственник земли может сдавать свой отдельно выделенный участок, только если он поставлен на кадастровый учёт. 

Земельный участок может находиться в частной собственности физических или юридических лиц, а может находиться в публичной — тогда собственниками будут государство или муниципалитет. В последнем случае арендный договор заключается чаще всего по итогам аукциона. Мы будем рассматривать в этой статье ситуацию, когда участок находится в частной собственности — то есть им владеет человек или компания. 

Договор заключают в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не обязательно, но потребуется, если стороны заранее об этом договорились. Дело в том, что заверенный договор будет весомым аргументом в суде, если одна из сторон нарушит его условия, поэтому многие такие образом страхуют себя. 

Ещё один важный момент — регистрация договора аренды в Росреестре. Она потребуется, если срок аренды составляет от года и более. Ниже расскажем об этом более подробно. 

Составные части договора аренды земли 

Этот документ можно составить и без юриста, а заверить его, например, печатью или подписями руководителя/арендодателя и арендатора. Главное, чтобы в бумаге были прописаны важные для обеих сторон детали.

Преамбула  

Это шапка документа, где обычно указаны дата и город заключения договора. Здесь же пишут имена или названия организаций, совершающих сделку, и прописывают, какая из сторон будет далее называться арендатором, а какая — арендодателем. 

Предмет договора

Здесь стороны обозначают суть сделки — арендодатель передаёт, а арендатор принимает за плату земельный участок. В характеристиках участка стоит указать:

• площадь;
• адрес;
• информацию о границах участка — где они указаны;
• целевое назначение участка;
• вид разрешённого использования.

Здесь же указывается и срок аренды. Если стороны хотят его продлить после истечения, то подписывают дополнительное соглашение. Но есть два момента: во-первых, на момент подписания соглашения договор ещё должен быть действителен; во-вторых, не должны быть выявлены нарушения договора. 

В отношении некоторых земельных участков ст. 39.8 ЗК РФ устанавливает предельные сроки аренды. Чаще всего это касается объекта, находящегося в муниципальной или государственной собственности. 

В этой же части договора указывается основание права собственности арендодателя, перечислены сооружения, здания и коммуникации на участке и подтверждается, что участок не имеет обременений.

Арендная плата 

Здесь стороны утверждают размер платы, договариваются о том, какого числа каждого месяца её следует вносить, и решают, что делать, если сумму нужно будет изменить. 

Права и обязанности арендатора

В этой части договора указывают, что арендатор имеет право:

• использовать земельный участок и его ресурсы (использовать пресные подземные воды, проводить на нём необходимые работы, возводить здания и сооружения);
• продлить договор аренды и быть при этом в более выгодном положении по отношению к другим желающим: это значит, что первый, кто может заключить новый договор аренды — тот, кто уже снимал этот участок;
• передавать свои права на аренду в залог, вносить их как вклад в уставной капитал, если арендодатель на это согласен; 
• сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя. Это соглашение, которое заключается между нынешним арендатором и субарендатором (третьим лицом) на срок не более основного срока аренды земли. Необходимость в субарендаторе возникает, если в течении какого-то времени арендатор не может самостоятельно пользоваться землёй, но не хочет расторгать договор с собственником. Выручку от субаренды получает арендатор, но и претензии из-за недобросовестного содержания земли тоже будут адресованы ему. Ответственность за состояние земли и построек лежит на арендаторе;
• досрочно прекращать договор, если арендодатель нарушает права.

Обязанности арендатора заключаются в том, чтобы использовать участок по назначению и не допускать его порчи, получать согласие арендодателя на субаренду и передачу прав на аренду, не нарушать права других землепользователей (например, соседей), сохранять границы участка и своевременно платить аренду.

Права и обязанности арендодателя

Здесь указывают, что арендодатель может контролировать использование земель, требовать досрочного прекращения договора (если арендатор его нарушает) или возмещения убытков, менять размер арендной платы то количество раз в год, на которое они договорятся с арендатором.

Среди обязанностей арендодателя надо отметить передачу земель в надлежащем состоянии, помощь арендатору в работах по землеустройству, возмещение убытков ему в случае, если арендатор упустил выгоду после изъятия участка для государственных и муниципальных нужд.

Ответственность сторон

В этой части договора указывают, что за ненадлежащее исполнение или просто неисполнение обязательств по договору стороны ответственны. 

Как это может коснуться арендатора. Например, если он не платит за участок вовремя, арендодатель назначает штраф или пеню за каждый день просрочки. То же самое и с несвоевременный возвратом земельного участка. Плата может быть фиксированной и заранее оговорённой, а может быть процентом от платежа по аренде.   

Как это может коснуться арендодателя. Если он препятствует арендатору в использовании участка либо ещё каким-то образом нарушает договор, жилец может требовать расторжения договора.  

Рассмотрение споров 

Здесь стороны могут указать, что споры будут разрешать путём переговоров — по крайней мере, стремиться к этому. И если уладить спорную ситуацию мирно всё-таки не получится, то арендатор и арендодатель пойдут в суд.  

Расторжение договора

В этой части документа пишут, в каких случаях арендатор может расторгнуть договор и когда это право есть у арендодателя. 

Например, арендатор может получить участок, не пригодный к эксплуатации, либо не пользоваться участком из-за препятствий со стороны собственника. Тогда арендатор вполне свободен требовать расторжения договора.

У арендодателя такое право может быть, если арендатор не платит в течение оговорённого срока (например, два раза подряд), использует участок не по назначению либо каким-то образом вредит земле.

Прочие условия 

Здесь стоит повторить, на какой срок заключён договор и когда он вступает в силу (момент регистрации), а также на ком лежат расходы по регистрации. Здесь заодно указывается количество экземпляров и возможность изменений в договоре — каким образом этого можно добиться. 

Как зарегистрировать договор

Если договор заключён на срок менее года, регистрация не требуется. Но если срок больше, участникам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ и зарегистрировать документ. Сделать это может любая из сторон в зависимости от договорённостей. 

Обязательные документы для регистрации договора аренды земельного участка: 

• заявление на регистрацию; 
• договор;
• выписка из ЕГРН на участок;
• паспортные данные сторон сделки. 

Госпошлина за регистрацию договора составит: 

• если заявление подаёт юридическое лицо — 22 000 рублей,  
• если заявление подаёт физическое лицо — 2000 рублей, 
• если предметом договора выступает земля сельскохозяйственного назначения — 350 рублей. 

Коротко о главном

1. Договор аренды земельного участка обязательно должен быть составлен в письменной форме. 
2. Нужно регистрировать договор, если его срок — от года и более. 
3. За регистрацию необходимо оплатить госпошлину от 350 рублей до 22 000 рублей.
4. Земельный участок, оформленный в аренду, может быть сдан в субаренду, но сроком не больше, чем основной.  
5. За нарушение договора есть ответственность вплоть до его расторжения.

Фото на обложке: freepik