Что лучше в 2024: продать квартиру или сдавать в аренду?
Инфляция растёт, ставки по вкладам невысоки, а сдавать квартиру не так легко, как кажется. Так как правильно распорядиться свободной недвижимостью, если она есть? Продать, положить деньги в банк и наращивать прибыль благодаря процентам, сдавать вдолгую или посуточно?
Долгосрочная аренда
Выгоднее всего сдавать помесячно однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры с транспортной доступностью и средним ремонтом. В таком случае вы получите 5–7% годовых от стоимости недвижимости.
Но если жильё требует ремонта и других серьёзных вложений, то прибыль отодвигается на несколько лет. Кроме того, всегда есть риск наткнуться на недобросовестных квартиросъёмщиков, а самостоятельный поиск стабильных и добропорядочных жильцов может затянуться на несколько месяцев.
Также важно контролировать оплату ЖКХ. Зачастую надёжнее платить самостоятельно, включив эту сумму в аренду. Так вы обезопасите себя от долгов. Стоит подстраховаться и от порчи имущества, взяв с квартирантов депозит, который равняется аренде за месяц, или оформив страховку.
Даже если вы планируете в дальнейшем продать недвижимость, хорошим вариантом будет дождаться максимального роста цен, а до этого заселить арендаторов. Главное, заранее договориться об этом с постояльцами.
Краткосрочная аренда
Сдавать квартиру посуточно – прекрасный бизнес с возможностью заработать больше. Но не стоит забывать о сопутствующих временных затратах и рисках. Выдавать и забирать ключи, решать проблемы туристов и командировочных, постоянно «продвигать» свою квартиру на сервисах аренды, следить за её состоянием, поддерживать чистоту и многое другое. Это практически отдельная работа, просто получать деньги не выйдет.
Кроме того, краткосрочная аренда очень зависит от сезонности, внутреннего наполнения квартиры, расположения и отзывов. Это продукт, который надо продавать: вложиться в интерьер, сделать хороший ремонт, красиво сфотографировать, заплатить за рекламу, нанять клининг. Можно отдать все заботы другому человеку или управляющей компании, но опять же придётся заплатить. И всё равно вы не застрахованы от сезонного падения спроса или форс-мажоров, когда квартира просто простаивает.
Так что взять любую квартиру и сдавать её посуточно не удастся, вряд ли она будет пользоваться спросом. Сначала придётся как следует поработать, приводя её в порядок, и вложиться в улучшение «начинки» жилья.
Продажа
С начала 2021 года на рынке идёт отток средств из банков в пользу рынка недвижимости. Ставки по вкладам совсем не высоки: 4–6% в зависимости от длительности и возможности снимать средства. Это очевидно ниже дохода от сдачи квартиры.
Ситуацию ухудшило изменение порядка налогообложения вкладов. Согласно сообщению Федеральной налоговой службы, «с 1 января 2021 года доходы по вкладам (остаткам на счетах) будут облагаться налогом на доходы физических лиц. НДФЛ будет облагаться совокупный процентный доход по вкладам (остаткам на счетах) в российских банках, выплаченный физическому лицу за год, за минусом необлагаемого процентного дохода. Он рассчитывается как произведение 1 млн рублей и ключевой ставки Банка России, установленной на 1 января данного года.
Проценты, выплаченные физическому лицу по валютным счетам, будут пересчитываться в рубли по официальному курсу Банка России на день фактического получения этого дохода. При этом изменение размера валютного вклада, вызванное курсовыми колебаниями, при расчёте суммы НДФЛ не учитывается».
Вложения в валюте могут оказаться выгоднее рублёвых из-за стабильного роста курса доллара, несмотря на очень маленький процент по вкладу. Однако колебания на мировом рынке способны сыграть и не в вашу пользу. Не забывайте о потере средств при переводе рублей, например, в доллары. Не говоря уже о том, что банк может закрыться, тогда часть денег вы больше никогда не увидите.
На этом фоне инвестиции в недвижимость – более стабильный и прозрачный способ инвестировать средства. Тем не менее на сверхприбыль рассчитывать тоже не стоит.
Купить, чтобы продать
Ещё один долгосрочный способ заработать на недвижимости – это купить квартиру в строящемся доме на стадии котлована. Когда объект будет сдан, в жильё можно пускать квартирантов (если вы заплатили за чистовую отделку) либо продать недвижимость дороже, чем вы купили, – хотя рынок изменился и на прибыль в 30% с такой продажи лучше не рассчитывать. В любом случае надо проверить застройщика, выбрать хороший район и дождаться нужного рынка для покупки/продажи.
Приобрести квартиру можно и среди вторички, например, на государственном аукционе. Госструктуры проводят торги, где выставляется залоговое или госимущество. Начальная стоимость ниже рынка, есть шанс ухватить неплохой вариант. На такой сделке реально заработать 10–15% при хорошем раскладе. Но этот способ заработка – для опытных инвесторов и риелторов. Новичок может не просчитать все риски, ведь от предыдущих жильцов частенько остаются неоплаченные счета или другие неприятности. Не говоря уже о том, что до приобретения саму квартиру покупатель не увидит.
По факту, долгосрочная аренда жилья на данный момент – наиболее стабильный способ заработка. Если вы готовы к сдаче, но не уверены, что найдёте время присматривать за арендаторами – доверить это можно сервису долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Менеджеры сервиса застрахуют квартиру, ответят на все вопросы и помогут с решением возникающих проблем.
Фотографии: Anna Tis (Pexels), Max Vakhtbovych (Pexels), Rodnae Productions (Pexels), Pavel Danilyuk (Pexels)
