Безвозмездная аренда жилья: когда и зачем стоит заключать такой договор

Обычно квартиры сдают с целью получить доход, но бывают случаи, когда собственник по определённым причинам не взимает плату за пользование жильём. 

Рассказываем, когда предпочтительнее безвозмездная аренда, как правильно её оформить, и какие могут быть налоговые последствия.

Безвозмездная аренда, или договор безвозмездного пользования, — это соглашение, по которому собственник временно предоставляет жильё другому лицу без получения арендной платы. Такие договоры часто заключаются между родственниками или друзьями. 

Примеры, когда договор безвозмездного пользования может быть уместен:

• Передача жилья родственникам. Например, когда родители бесплатно предоставляют жильё своим детям.
• Помощь друзьям. Безвозмездная аренда также возможна между друзьями, если у одного из них финансовые трудности, и он нуждается в жилье.
• Ситуации, когда жильё предоставляется во временное пользование без коммерческой цели, например, при длительном отъезде или по договорённости между знакомыми.

Этот вид договора регулируется статьёй 689 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что ссудодатель обязуется передать имущество ссудополучателю во временное пользование на безвозмездной основе.

Важно! Существует ограничение, установленное статьёй 690 ГК РФ: юридические лица не имеют права безвозмездно передавать квартиры для проживания физическим лицам.

Собственник, который передаёт жильё по договору безвозмездного пользования, не получает арендной платы, а следовательно, не обязан уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) за аренду. 

Но стоит учитывать следующие моменты:

1. Налог на имущество. Вне зависимости от того, используется ли жильё на платной или безвозмездной основе, собственник обязан платить налог на имущество. Этот налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта недвижимости.
2. Коммунальные платежи. Как правило, плата за коммунальные услуги ложится на того, кто фактически проживает в квартире. Это можно прописать в договоре, чтобы ссудополучатель взял на себя эти расходы.
   
3. Взносы на капитальный ремонт. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт в многоквартирном доме осуществляется за счёт собственников помещений.
   

Некоторые собственники могут рассматривать договор безвозмездного пользования как способ экономии на налогах. Они заключают соглашение с формальной передачей жилья без оплаты, но фактически взимают арендную плату наличными. Такая практика является нарушением налогового законодательства и может привести к серьёзным последствиям:

• Налоговая проверка может выявить несоответствия в доходах и расходах арендодателя.
• При переквалификации договора налоговые органы доначислят НДФЛ, а также могут наложить штрафы и пени за сокрытие доходов.

Поэтому использовать договор безвозмездной аренды в качестве инструмента для снижения налоговой нагрузки — это преступление. Если квартира по документам сдаётся без оплаты, значит, никаких скрытых доходов от её сдачи быть и не должно.

Несмотря на то, что при заключении безвозмездного договора налоги на аренду отсутствуют, есть несколько дополнительных рисков, которые могут возникнуть:

1. Ответственность за состояние недвижимости. Поскольку жильё предоставляется бесплатно, арендаторы не всегда уделяют должное внимание содержанию квартиры, что может привести к порче имущества.
2. Конфликты между сторонами. Даже если договор заключается на основе доверительных отношений, лучше заранее обсудить все условия использования жилья, чтобы избежать споров в будущем.

Если ваша цель — помочь родственникам или друзьям и при этом избежать налоговой нагрузки, есть несколько альтернативных вариантов:

• Минимальная арендная плата. Вы можете заключить договор аренды с символической платой. Это позволит избежать переквалификации договора в налоговых органах.  
• Самозанятость. Если вы сдаёте жильё и получаете доход, можно зарегистрироваться как самозанятый и платить всего 4% налога с доходов от физических лиц (6% — с юридических лиц).

Договор безвозмездного пользования жильём должен быть заключён в письменной форме. Он имеет немало общего с договором аренды. В нём должны быть указаны:

1. Стороны договора. Указать данные собственника (ссудодателя) и лица, которому предоставляется жильё (ссудополучателя).
2. Описание объекта. Полное описание квартиры: адрес, метраж, состояние на момент передачи.
   
3. Срок действия договора. Можно указать конкретный срок или оформить договор на неопределённый период.
   
4. Обязанности сторон. Важно указать, кто будет оплачивать коммунальные услуги и за чей счёт будет осуществляться ремонт квартиры, если он потребуется.
   
5. Порядок возврата квартиры. Оговорите, в каком состоянии жильё должно быть возвращено по окончании договора.
   
6. Основания для расторжения договора. Укажите ситуации, при которых договор может быть расторгнут досрочно.
   

_{Фото на обложке: freepik / Freepik}