Арендовать, чтобы купить: договор с выкупом

Обновлено 20.08.2024

Обычно, если кто-то собирается купить квартиру, то платит собственнику всю сумму сразу или оформляет ипотеку, а деньги владельцу жилья в этом случае перечисляет банк. Но бывают ситуации, когда действительно можно договориться о постепенной выплате выкупа за квартиру собственнику. Для этого заключается договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом. 

Так что же это за схема — аренда или покупка жилья? Если коротко, то собственником можно стать по договору аренды, а арендная плата в этом случае будет выступать в качестве ежемесячного платежа за покупку квартиры. Рассказываем про особенности и риски таких сделок.

Договор аренды с правом выкупа 

Договор аренды с последующим выкупом — это, по сути, микс договора аренды и договора купли-продажи, в котором прописываются и условия передачи прав собственности арендатору, и правила аренды. По условиям договора аренды с выкупом покупатель регулярно платит владельцу жилья фиксированную сумму и в течение этого времени проживает в квартире на правах арендатора. 

После того, как вся стоимость жилья выплачена, права собственности переходят к арендатору. Это происходит после подписания специального акта об исполнении сторонами обязательств. Далее новый собственник оформляет документы на себя и регистрирует их в Росреестре. Иногда участники таких сделок договариваются о части суммы, после выплаты которой можно переоформлять собственность.

Важно максимально детально фиксировать все условия сделки в договоре аренды с последующим выкупом недвижимости, чтобы впоследствии ни одна из сторон не воспользовалась двояким смыслом написанного. В документе обязательно нужно указать общий срок аренды и стоимость жилья, после выплаты которой жилплощадь считается выкупленной. 

Также надо зафиксировать в документе сумму ежемесячной оплаты, периодичность и способ её передачи. Крайне важно определить условия аренды, ведь пока сумма не выплачена, квартира всё ещё принадлежит собственнику. В этой ситуации участники сделки руководствуются Гражданским кодексом РФ, где разъясняются понятие арендного договора, права и обязанности сторон.

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом

Договор аренды с выкупом недвижимости, как правило, заключается по стандартному образцу. 

• В «шапке» документа указывается актуальная дата и город, где он оформляется. 
• Необходимо указать название соглашения и полные данные участников сделки. 

• Отразить все данные об объекте договора: адрес дома, номер квартиры, этаж, кадастровый номер, общую площадь, количество комнат, указать, изолированы ли они, назвать рыночную стоимость и перечислить всех собственников жилья.

• Обязательно указывается размер выкупной цены и уточнение, входит ли она в сумму ежемесячной аренды. 

• Отдельно прописываются сумма арендной платы и срок, до которого она будет перечисляться.

• Согласуйте и опишите способ оплаты. Если это будет наличный расчёт, то стоит каждый раз брать с собственника письменное подтверждение получения оплаты. Безналичные платежи будут фиксироваться автоматически в банковской системе. Но тут важно указывать в переводе назначение платежа и номер договора.

• Необходимо прописать обязательства собственника не совершать с жильëм манипуляций, которые в будущем могут помешать арендатору оформить собственность, например — не закладывать недвижимость. 

• Опишите задаток: его сумму, дату оплаты и способ возврата. Задаток может быть зачтëн собственником в сумму выкупной цены, и это тоже нужно указать в соглашении.

• Не забудьте перечислить в договоре аренды жилья с последующим выкупом и подробные условия оформления собственности для нового владельца. 

• Предусмотрите все нюансы непосредственно арендных отношений: кто должен оплачивать коммунальные услуги, кто будет жить с арендатором и кто сделает при необходимости ремонт на кухне. 

• В договоре указывается и ответственность сторон. Например: арендатор затопил квартиру или просрочил платежи, после чего ему по условиям соглашения предстоит возместить ущерб или заплатить штраф.

• Определите, как и в каком суде будут разрешаться споры. По умолчанию исковые заявления подаются в суд по месту проживания ответчика.
  

• Укажите, какие ситуации стороны готовы относить к форс-мажорным.
  

• Зафиксируйте порядок и условия продления договора. 
  

• Кроме этого, можно прописать случаи расторжения договора. Ключевые ситуации прописаны в Гражданском кодексе РФ. 

Как и при оформлении договора обычной аренды (найма), договор аренды с правом выкупа недвижимости должен быть зарегистрирован, если заключён более чем на 12 месяцев. Этот документ позволит сторонам не задумываться о продлении соглашения и спокойно дожидаться срока выплаты. Краткосрочное соглашение регистрировать не нужно. Такие соглашения часто заключают, если сумму выплаты арендатор планирует отдать в ближайшее время. 

Эксперты рекомендуют заверить документ у нотариуса — в будущем это позволит сэкономить нервы и время, если возникнут спорные ситуации.

Важный момент: если есть возможность выплаты полной суммы арендатором до окончания срока соглашения, это также стоит прописать в договоре.

Стоимость недвижимости как обязательное условие договора аренды с последующим выкупом 

Существенные условия договора аренды с правом выкупа — это вопросы выкупной стоимости жилья и её оплаты. Размер выкупной цены должен быть согласован всеми сторонами. Также участники сделки могут договориться о том, что арендная плата будет вноситься в счёт суммы выкупа. Есть и вариант, когда арендная плата перечисляется дополнительно к выкупным траншам. 

Главное, чтобы полная стоимость была обязательно указана в договоре, иначе суд способен посчитать такую сделку просто арендой или признать договор вовсе ничтожным. Уплаченные деньги нельзя будет вернуть, и собственность оформить не получится. 

Возврат денег при досрочном расторжении договора аренды с последующим выкупом 

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом возможно по разным причинам. Их можно указать в документе или опираться на законодательство РФ. Причём инициатором расторжения может выступить любая из сторон, но в любом случае это будет возможно после подписания дополнительного соглашения (или решения суда).

К основным причинам можно отнести длительные просрочки платежей, применение жилплощади не по назначению или невозможность использовать её для проживания из-за действий (бездействия) владельца. После расторжения договора недвижимость по-прежнему остаётся в собственности арендодателя, а платежи в счёт выкупа должны быть возвращены.

Нормы Гражданского кодекса РФ по выкупу арендуемого имущества не регулируют размер и схему оплаты в таком договоре. Поэтому она полностью зависит от того, что указано в договоре двух конкретных сторон. Существует три варианта расчёта сумм возврата.

1. Выкупная стоимость вносится параллельно с арендными платежами. В этом случае их размеры должны быть определены договором. Так как сами оплаты фиксируются, владелец обязан вернуть только сумму, внесённую в счёт выкупа. Арендные платежи остаются у него как плата за использование имущества. Если накопились долги по оплате аренды, их не будут учитывать — вернуть их можно только с помощью отдельного судебного разбирательства.
2. Выкупная стоимость не вносится во время аренды, в договоре лишь указана цена выкупа и дата, не позже которой арендатор обязан её внести. В этом случае при расторжении договора арендодатель не возвращает ничего. 
3. Выкупная цена равна сумме арендных платежей и входит в них. В этом случае сторонам придётся отдельно договариваться (самостоятельно или с помощью суда), в каком соотношении в выплаченных суммах находятся арендный и выкупной платежи.

Договор аренды с дальнейшим выкупом квартиры: особенности 

По договору аренды (найма) можно выкупить практически любую недвижимость: квартиру, дом, дачу или же просто земельный участок. Но такая схема сейчас встречается редко. В основном из-за того, что собственнику невыгодно получать деньги годами и при этом уже фактически не владеть недвижимостью. 

Самые простые и удобные формы покупки жилья — ипотечное кредитование и «живые деньги». Обычно договор аренды с последующим правом выкупа заключается в том случае, когда квартира не очень рентабельна и не заинтересовала других покупателей при продаже. 

Например, жильё находится в отдалённом месте и в нём никогда не делали ремонт. В таком случае собственник вынужден пойти на предложение аренды с правом выкупа, а покупатели без крупной суммы смогут рассчитывать на собственное жильё. Для некоторых покупателей тут есть преимущество перед ипотекой: при договоре аренды квартиры с выкупом не требуются большой пакет документов и хорошая кредитная история. Нет и процентов по кредиту.

Зато имеется нюанс с правами собственности. При оформлении стандартного договора купли-продажи или ипотеки права собственника на недвижимость сразу же переходят к покупателю. Конечно, при ипотечном кредитовании квартира находится в обременении у банка и покупатель платит банку ежемесячные платежи, а полностью сможет распоряжаться жильём только после погашения долга. И всё же собственник сразу получает деньги, а покупатель — основные права на жильё. 

А в случае договора аренды или найма с правом последующего выкупа и владелец жилья, и арендатор находятся в кардинально иных условиях. Первый получает сумму в формате ежемесячных выплат на протяжении длительного времени, а второй всё это время не обладает правом собственности. 

В каких случаях договор аренды квартиры с последующим выкупом выгоден арендатору и собственнику

Самая главная выгода для покупателя — это возможность жить в квартире, которую покупаешь, и при этом не вносить крупный первоначальный платёж. Также есть нюансы относительно процентов: если при ипотечном кредитовании покупатель переплачивает значительную часть суммы в виде процентов (иногда до 100% от стоимости квартиры), то при договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа проценты как таковые платить не нужно: конечная сумма фиксируется в договоре, и сразу выплачивается именно она. 

Для покупки через аренду не нужна справка, подтверждающая доходы, первоначальный взнос, созаёмщики и отсутствие просрочек по кредитам в прошлом. Также не требуется сразу вся сумма стоимости квартиры или первоначальный взнос.

По сути, покупатель может комфортно выплачивать часть зарплаты, как за простую аренду, и в будущем станет владельцем арендуемого жилья. Кроме того, такая недвижимость не будет находиться в обременении у банка. А в случае, если арендатор не в состоянии дальше платить арендную плату или вообще передумал выкупать жильё, никаких штрафов законом для него не предусмотрено: такое расторжение договора будет регулироваться Гражданским кодексом. Однако собственник может предвидеть такой ход событий и внести штрафные санкции в соглашение.

Владельцу жилья такая схема тоже может оказаться выгодной, если он пытается продать неликвидную недвижимость. К примеру, если она долго не использовалась или находится рядом с промышленной зоной, нуждается в капитальном ремонте или имеет другие недостатки. Покупателя по обычной схеме найти будет сложно, а вот на условиях договора аренды под выкуп — намного проще. 

В то же время владельцу жилья нужно быть готовым, что всю сумму он получает лишь через несколько лет, а в период аренды будет не вправе распоряжаться квартирой. По сути, он сдаёт внаём квартиру, которую через какое-то время отдаст арендаторам в собственность. Обычный договор аренды подразумевает также ежемесячную плату, но право собственности в этом случае  непоколебимо остаётся у владельца недвижимости.

Что касается цены квартиры, то она фиксируется при подписании договора. Но нужно учитывать, что стоимость недвижимости постоянно растёт и через несколько лет на эти деньги уже нельзя будет купить аналогичное жильё. В таком случае можно учесть инфляцию в конечной цене квартиры и сразу договориться о сумме выше рыночной. Тогда обе стороны будут находиться в выгодном положении.

Договор аренды с возможностью выкупа: обязанности и права сторон 

По договору аренды с правом выкупа собственник обязан:

• предоставить жильё на правах арендодателя своему покупателю; 
• организовать арендатору доступ к коммунальным платежам;
• зафиксировать арендную плату;
• передать в собственность квартиру после уплаты согласованной выкупной суммы;
• устранить неполадки в жилом помещении, возникшие не по вине арендатора.

Арендатор обязан:

• своевременно платить за жильё;
• поддерживать квартиру в хорошем состоянии;
• использовать жильё только для проживания;
• делать ремонт по согласованию с собственником.

Арендатор имеет право:

• сразу же заселиться и пользоваться жильём после заключения договора;
• оформить жильё в собственность после погашения необходимой суммы;
• на первоочередное право выкупа по договору аренды.

Договор аренды с последующим выкупом недвижимости и его риски

К сожалению, в российском законодательстве отсутствует нормативная база, чётко регулирующая такие отношения. Основной риск для покупателя заключается в том, что у него нет никаких прав на жильё. Оформление состоится лишь через несколько лет, а пока между сторонами будут отношения договора аренды, а не купли-продажи. И после выплаты необходимой суммы может оказаться, что жильё у прошлого собственника — под залогом, на квартиру оформлена дарственная или же владелец жилья решил продать её другому человеку. 

Ещё хуже, если на квартиру наложен арест или её пытается реализовать банк из-за долгов владельца. В любой из этих ситуаций передача прав собственности становится невозможна, а арендатор уже потратил на выкуп значительную сумму. Об аресте или залоге следует узнать заранее, перед заключением договора, запросив выписку ЕГРН из Росреестра. Но заложить квартиру владелец может и уже в процессе аренды, поэтому такие риски необходимо подробно описать в соглашении.

Также договор аренды квартиры с правом выкупа может быть составлен таким образом, что недобросовестный владелец в состоянии выселить арендатора без оформления собственности. Чтобы исключить такие ситуации, договор аренды с правом выкупа лучше составлять в нотариальной конторе и тщательно описывать права и обязанности сторон, а также штрафы за нарушения. Например, обязательно укажите, что в случае передачи собственности третьим лицам договор остаётся в силе. В любом случае суд сможет быстро восстановить справедливость на основании грамотно составленного соглашения в рамках законодательства РФ.

Среди существенных минусов для собственника — риск продешевить с квартирой. Ведь на момент заключения договора жильё оценено в одну сумму, а через несколько лет цены на жильё могут заметно измениться, однако арендатор продолжит выплачивать деньги «по старому тарифу». Этого можно избежать, если заложить в договоре примерный рост стоимости жилья.

Аренда с выкупом и грамотно составленный договор — реальная и законная схема для особых случаев. Однако, как и при любых других операциях с недвижимостью, важно тщательно взвешивать риски и прописывать все условия для избежания спорных ситуаций в будущем.

Фото: Stephanie Ho (Pexels), Alena Darmel (Pexels), Spacejoy (Unsplash)