Арендатор продал квартиру по поддельным документам: что делать

Продать чужую квартиру по поддельным документам, к сожалению, проще, чем кажется. Такие сделки даже регистрируют в МФЦ или у нотариуса: специалисты могут не заметить подделку, а простые покупатели без юридических знаний — тем более. Покупка недвижимости по поддельным документам может обернуться многолетними судами, потерей недвижимости и денег.

В этой статье рассказываем, может ли арендатор продать чужую квартиру, как покупателю проверить документы при сделке, а собственнику не потерять жильё, сдавая его в аренду.

Как мошенники продают арендованные квартиры

Мошенник снимает квартиру, заключает договор, платит вперёд и регулярно выходит на связь. А через пару месяцев пропадает: деньги не перечисляет, телефон выключен. При этом дверь в съёмную квартиру открывает совершенно незнакомый человек и говорит, что теперь это его жильё. 

Может ли арендатор продать арендованное имущество? К сожалению, такой вид мошенничества существует уже несколько лет. По данным московского Росреестра, чаще всего мошенники проводят сделки по продаже имущества по фальшивым паспортам, доверенностям или судебным решениям.

Дубликат паспорта. Мошенники подделывают паспорт собственника квартиры и вклеивают туда свою фотографию. После этого арендатор начинает водить ничего не подозревающих потенциальных покупателей, а после продаёт квартиру под видом владельца. Мошенники занижают цену по рынку, чтобы покупатели нашлись быстрее, а также выбирают тех, кто готов внести всю сумму сразу, иначе при оформлении ипотеки в банке обман может вскрыться. После того, как арендатор продал арендованное имущество и получил деньги, найти его очень сложно, ведь данные паспорта, телефон и адрес из договора — липовые.

При регистрации сделки в МФЦ и Росреестре не всегда могут понять, что паспорт поддельный, иногда там проверяют только физические характеристики — что паспорт не утерян, не аннулирован, не порван, а серия и номер совпадают с документом на квартиру. 

Фальшивая доверенность. Сначала мошенники подделывают паспорт собственника, а затем идут к нотариусу, чтобы оформить доверенность на право продажи и получения денег. Позже мошенник выдаёт себя за доверенное лицо: показывает свой поддельный паспорт и доверенность, оформленную на него. Понять, что это обман, обычному человеку может быть сложно, ведь данные из документов совпадают.

Поддельное решение суда можно изготовить на обычном принтере. Дело в том, что решения судов — не ценные бумаги и не имеют обязательной защиты, как, например, деньги или исполнительные листы. Преступники дома, буквально «на коленке», составляют решение суда в свою пользу о том, что данная квартира по якобы законным основаниям присуждается мошеннику или его знакомому — например, по завещанию. Росреестр регистрирует право собственности по судебному решению, и так у преступников оказывается практически настоящее свидетельство о праве собственности на квартиру.

Как собственнику защититься от мошенников 

Установите запрет действий с недвижимостью. Чтобы арендатор внезапно не продал вашу квартиру, нужно подать заявление в Росреестр о запрете любых действий с недвижимостью без вашего личного присутствия. Это можно сделать через МФЦ или Госуслуги. Собственника в таком случае будут приглашать лично, если дело дойдёт до продажи, дарения или проведения другой сделки.

Сдайте квартиру через Яндекс Аренду. Менеджеры сервиса внимательно проверят кандидатуры всех потенциальных арендаторов, составят грамотный договор, а ещё помогут с решением бытовых и юридических проблем, если они возникнут. Для собственников услуги сервиса полностью бесплатны.

Как покупателю защититься от мошенников

При покупке квартиры важно тщательно проверить все документы и перестраховаться. Если квартиросъёмщик продаст квартиру, которая ему не принадлежит, то вернуть деньги будет очень сложно. Вот как можно проверить продавца.

Проверьте паспорт самостоятельно. Сверьте паспортные данные представителя с теми, что указаны в доверенности. Это можно сделать с помощью специального сервиса МВД. 

Внимательно рассмотрите паспорт, изучите водяные знаки и оттиски. Если что-то настораживает — неровный шрифт, вид фотографии, вздутая пёенка, слишком новое состояние документа, хотя указано, что он выдан уже давно, — лучше отказаться от сделки. 

Проверьте доверенности. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты. Лучше провести проверку дважды — при обсуждении деталей, когда продавец говорит о продаже жилья по доверенности, и непосредственно перед сделкой, чтобы узнать, что срок доверенности не истёк, ведь её, по закону, можно отозвать в любой момент.

Также проверьте, что паспортные данные представителя совпадают с данными в доверенности.

Проверьте наследственные дела. Если продавец унаследовал жильё и показывает свидетельство о праве на наследство, можно проверить, действительно ли заводилось наследственное дело, какой нотариус выдал документы и когда умер наследодатель. Эти данные можно найти в реестре наследственных дел.

Позвоните собственнику. Если вы покупаете квартиру по доверенности, попросите у представителя номер телефона собственника и позвоните ему. Идеальный вариант — если это будет звонок по видеосвязи, но и обычный тоже подойдёт. Скажите, что хотите обсудить детали покупки квартиры, назовите её адрес. Также проверьте номер через сервисы, которые помогают определить имя абонента, чтобы убедиться, что вы разговариваете именно с  собственником, а не сообщником мошенника.

Также можно постучаться к соседям и спросить, знают ли они собственника и представителя, если он называет себя родственником. 

Если есть сомнения, удостоверьте сделку у нотариуса. К сожалению, это не панацея: нотариусы тоже ошибаются, но у них есть специальные ресурсы, которые позволяют выявить подделку и другие проблемы с документами, а ещё ответственность нотариуса застрахована. По приказу МВД России от 13 июня 2019 г. N 382, вот какие технические средства для проверки подлинности документов должны быть у нотариусов:

• визуальный контроль подлинности документов в белом проходящем и отражённом свете;
• наличие источника ультрафиолетового света;
• наличие источника инфракрасного излучения.

Если нотариус сомневается в подлинности паспорта, он может запросить у уполномоченных органов информацию о его действительности.

Ещё можно рассмотреть вариант титульного страхования — страхования риска утраты права собственности на квартиру. Если сделку признают недействительной в течение действия такого договора, страховая вернёт деньги за квартиру.

Что делать, если вашу квартиру кто-то продал

В такой ситуации первым делом нужно: 

1. написать заявление в полицию о совершённом мошенничестве;
2. подать заявление в суд о признании сделки недействительной. 

В российских судах такие дела рассматриваются регулярно. После подачи искового заявления назначают экспертизу подписи, чтобы узнать, кто подписал договор — сам собственник или другой человек. Эксперт сканирует образцы подписей, и на основе этой экспертизы выносится решение в суде. Чаще всего этого достаточно, чтобы аннулировать запись о новом собственнике квартиры в Росреестре и обязать покупателя вернуть квартиру настоящему хозяину.

Лучше дополнительно затребовать документы из Росреестра и опросить регистратора о том, кто присутствовал на сделке. Возможно, найдётся видеозапись приёма документов, что также будет считаться доказательствами того, что сделку по продаже квартиры совершил не собственник.