Как заработать на перепродаже квартир и выбрать перспективную недвижимость

Рынок недвижимости привлекает частных инвесторов своей стабильностью и понятностью: на жильё всегда есть спрос, оно постоянно дорожает, его можно потрогать, в отличие от, например, криптовалют. Заработок на квартирах можно получить не только от сдачи жилья в аренду, но и от его выгодной продажи. Перечислим основные стратегии заработка на перепродаже квартир, доступные физическим лицам.

Отремонтировать и продать дороже

Стратегия для инвесторов с опытом самостоятельного ремонта и проверенной командой отделочников. 

Инвестор покупает жильё с черновой отделкой в новостройке или находит квартиру в старом доме с устаревшим ремонтом — например, после проблемных квартирантов. Во втором случае важно выбрать жильё, которое выглядит максимально непривлекательно, но не требует капитального ремонта с заменой электрики или перекладкой полов.

Чтобы окупить ремонт и заработать на перепродаже квартиры, придётся освежить квартиру стильно и недорого. Если скидка на изношенное жильё составит 10%, а расходы на отделку эконом-класса — 30 тысяч рублей за м², то разница между ценой продажи и покупки для однушки площадью 30 м² должна быть больше 900 тысяч рублей, чтобы инвестор получил прибыль.

Простой дизайн в светлых тонах и минималистичном стиле производит хорошее впечатление на большинство покупателей. Важнее качественно поклеить обои, чем положить на кухне дорогой керамогранит или повесить итальянские люстры. 

Для успешной реализации этой стратегии важно понимать, кто будет жить в квартире и какое жильё востребовано на рынке. Часто продажей отремонтированных квартир занимаются опытные риелторы: они знают, в каком районе, доме, на каком этаже купить жильё и как его упаковать, чтобы квартиру удалось продать сразу после завершения ремонта. 

Купить квартиру в доме под снос, получить взамен новую и продать её

Стратегия для инвесторов, которые готовы ждать дохода от вложений годами или имеют знакомства в административных кругах. 

Инвестор покупает жильё в доме, который попал в программу реновации: после сноса все владельцы получат отремонтированные квартиры в новых домах. Даже собственники комнат получат по квартире — это самый выгодный вариант для подобных инвестиций. Жильё могут дать не только в доме, специально построенном для переселенцев, но и в ближайших ЖК более высокого класса. Новую квартиру можно продавать сразу после оформления документов, никаких временных ограничений для участников программы реновации нет.

Риск стратегии — в том, что снос дома могут откладывать и переносить, причём неоднократно, а найти недорогое жильё в домах, попавших под программу реновации, бывает непросто. Собственники либо поднимают цены, либо снимают недвижимость с продажи, чтобы самим получить новую квартиру. Чтобы узнать раньше собственников, какие дома будут расселять, помогут связи в администрации города. Но даже с наценкой продавцов от подобной перепродажи недвижимости можно получить доход.

Купить жильё на стадии котлована и продать по переуступке прав

Стратегия для инвесторов, которые хотят получить доход в ближайшие 1–2 года и способны убедить покупателей приобрести у них квартиру с ипотекой и по переуступке прав. 

Купить квартиру в новостройке можно ещё до того, как застройщик начнёт закладывать фундамент будущей многоэтажки: продажи начинаются сразу после оформления прав на земельный участок. Самые выгодные варианты для вложений — это новостройки в регионах, переживающих строительный бум: здесь дома дорожают быстрее всего. За несколько месяцев до сдачи дома его можно продать по переуступке прав требования.

На этапе котлована цены на жильё минимальные, но есть риск, что дом не будет достроен или будет строиться очень долго. Эскроу-счета защищают покупателей жилья от застройщиков-мошенников, но не от долгостроя. 

Доходность вложений можно увеличить, взяв жильё в ипотеку. Если купить квартиру на этапе котлована за 5 000 000 рублей, взяв кредит на 20 лет под 10,5% с первоначальным взносом 1 500 000 рублей, а затем продать её за 6 000 000 рублей, за 12 месяцев инвестор потратит 1 500 000 рублей на первоначальный взнос, около 360 000 рублей на уплату процентов по ипотеке и примерно 54 000 рублей на погашение долга. Приведённые расчёты не учитывают стоимость страховки, услуг нотариуса и другие мелкие расходы.

Жильё безопаснее покупать у застройщика по ДДУ: договор регистрируется в Росреестре, в нём указывается площадь квартиры, её стоимость, планировка и даже используемые строительные материалы. Любые изменения допустимы только с согласия дольщика.

Продать недвижимость по этой стратегии важно до вступления в собственность — тогда владельцу не придётся платить коммуналку. В ДДУ должен быть пункт о возможности продать квартиру по переуступке прав без согласия застройщика. 

Выгоднее всего — продать квартиру побыстрее, так как проценты по ипотеке съедают доход от разницы цен. Чтобы сократить ежемесячные платежи, можно выбрать самый большой срок кредитования. Снизить риски поможет выбор надёжного застройщика, который сдаёт дома без задержек, и правильный выбор объекта. Быстрее продаются квартиры небольшой площади, на средних этажах и в домах рядом с остановками общественного транспорта. 

На этапе продажи придётся получить разрешение банка на продажу квартиры из-под залога и найти покупателей, готовых приобрести жильё по переуступке и с погашением ипотеки — например, за счёт нового займа.

Найти недооценённую квартиру и продать по рыночной цене

Самая быстрая, доходная и рискованная стратегия для инвесторов с массой свободного времени, опытом и знаниями в сфере недвижимости.

В США таких инвесторов называют флипперами, а стратегию — флиппингом. Человек ищет жильё на первичном или вторичном рынке, которое не пользуется спросом у покупателей, но имеет большой потенциал. Для этого инвестор отслеживает цены на недвижимость в выбранном районе города и ценовом диапазоне. 

Обнаружив квартиру по сниженной цене, флиппер выясняет причину, почему её продают так дёшево. Как правило, дело оказывается в качестве недвижимости, юридических проблемах или жизненной ситуации собственников. Если недостатки легко устранить, инвестор покупает жильё, разбирается с проблемами и продаёт дороже.

Успешный флиппинг — это грамотно организованный бизнес по покупке и перепродаже квартир. Флипперу полезно иметь полную стоимость квартиры наличными — далеко не все выгодные варианты будут ждать, пока инвестору одобрят ипотеку. Для флиппера очень важна риелторская и оценочная экспертиза, чтобы за 1–3 месяца продать покупку по более выгодной цене. Доходность одной сделки у опытного инвестора может достигать 10–30%.

Купить недвижимость на торгах с дисконтом и продать по полной цене

Стратегия для инвесторов, которые умеют анализировать информацию, работать с аукционной документацией и готовы судиться с бывшими владельцами купленного жилья.

Квартиры по цене ниже рынка продают на торгах. Туда попадает жильё банкротов, должников и государственных органов, которым нужно пополнить бюджет. Также на торгах банки продают ипотечные квартиры и недвижимость, которая была в залоге по кредиту. Для инвесторов наиболее интересны торги в формате публичного предложения: на них стоимость квартир не растёт, а снижается. На такие торги попадают квартиры, которые не удалось продать на аукционе.

Владельцы подобной недвижимости — банки, государственные и муниципальные организации — заинтересованы в её скорейшей продаже, потому что каждый следующий этап торгов несёт с собой новые расходы для продавца. Скидки могут достигать 10–15% от рыночной цены объекта. Чтобы оценить размер дисконта, нужно постоянно отслеживать рынок жилья и изучать результаты предыдущих торгов.

Торги проходят на электронных площадках, для участия в них нужна квалифицированная электронная подпись — оформить её может любой гражданин РФ. Чтобы подать заявку, нужно соблюсти все требования к документации конкретного аукциона.

Покупка квартиры на торгах связана с определёнными рисками: часто в них живут должники, которых нужно выписать и выселить, от бывших владельцев остаётся большой долг за ЖКУ, который придётся взыскивать. Всё это придётся делать через суд. Как правило, жильё нельзя осмотреть перед покупкой, оценить получится только дом и ближайшую инфраструктуру.

Также недвижимость банкротов можно купить на закрытых распродажах с дисконтом 30–80%. Их организуют компании, которые занимаются реализацией имущества предприятий и физлиц, объявивших о своём банкротстве. Чтобы участвовать в подобных аукционах, инвестору нужны знакомства и свободные денежные средства. 

Купить жильё на первом этаже и продать под торговлю или сферу услуг

Стратегия для инвесторов с большим количеством свободного времени и опытом взаимодействия с контролирующими инстанциями. 

Недвижимость на первых этажах, выходящая окнами на улицу, не пользуется спросом у жильцов: шумно, грязно, плохой вид, заглядывающие в окна прохожие, сырость и запах из подвала. Зато бизнес с удовольствием покупает квадратные метры на первых этажах жилых домов, если они находятся в статусе нежилой недвижимости.

Чтобы квартиру можно было перевести в нежилой фонд, она должна принадлежать физическому лицу, не иметь обременений, а дом, в котором она находится, не должен иметь исторического или культурного значения. Из квартиры нужно выписать всех граждан и узаконить перепланировки, если они есть. Кроме того, нужно подготовить большой пакет документов с проектом будущего предприятия, дизайном фасада и благоустройством прилегающей территории, заключениями пожарного и санитарного надзора. Перевод квартиры в нежилое помещение нужно будет согласовать с жильцами дома. Общие расходы на перевод могут составить больше 500 тысяч рублей, если заниматься им самостоятельно, и до 2 млн рублей, если обратиться в специализированное агентство.

Но даже при таких расходах инвестиции в жилую недвижимость обычно окупаются: если квартиру удаётся перевести в нежилой фонд, её стоимость вырастает не меньше, чем в 1,5 раза. 

Купить недавнее наследство с дисконтом, продать по полной цене

Стратегия для инвесторов, которые умеют проверять законность сделок и историю наследования, готовы запрашивать у продавцов все возможные документы.

Главная проблема покупки квартиры, которую владелец недавно получил в наследство — риск того, что его право собственности в течение 3 лет оспорят другие потенциальные наследники. Суд может аннулировать сделку и передать квартиру другим наследникам, а покупателю придётся взыскивать свои деньги с продавца. 

Поэтому недавно унаследованные квартиры продаются со скидкой. Как правило, дисконт составляет 10% от рыночной цены. Чем выше цена квартиры, тем больше получится выручить: для недвижимости стоимостью 15 млн рублей доход инвестора составит 1,5 млн., для жилья за 3 млн рублей — всего 300 тысяч.

Снизить риски поможет «добросовестное» поведение инвестора. Если проанализировать законность сделки перед покупкой, проверить наличие обременений, заказав выписку в ЕГРН, удостовериться у нотариуса в подлинности свидетельства о наследстве, уточнить наличие прав других родственников, суд может признать инвестора добросовестным покупателем и оставить квартиру ему, обязав продавца компенсировать убытки новых наследников.

Коротко о главном

Получить доход от перепродажи квартир может любой гражданин. Для этого не нужны специальные знания — только житейский опыт, денежные средства, желание разбираться в законах и изучать документы. Если инвестор сомневается, стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость на долгий срок, он может повнимательнее изучить одну из перечисленных выше краткосрочных стратегий.