Кадастровая стоимость: что это, как она формируется и зачем её знать

Обновлено 01.12.2023

В 2022–2023 годах по всей стране провели кадастровую оценку недвижимости. Учли земельные участки, дома, квартиры, даже гаражи. Зачем это делается и что это означает для собственника? Рассказываем, как рассчитывается кадастровая стоимость, что это вообще такое, в каких ситуациях она может понадобиться и где можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Сведения о кадастровой стоимости могут потребоваться владельцу в двух случаях:

1. Знать базу для земельного, имущественного и налога на доходы. 
2. Определить размер государственной пошлины — например, в судебных спорах.

При покупке недвижимости эти цифры чаще всего остаются за кадром — ведь продавец и покупатель обсуждают другую цену, рыночную. Она формируется иначе и обычно оказывается заметно выше кадастровой. Если это не так — есть повод задуматься и выяснить причины такого щедрого предложения.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость определяется не для конкретного объекта, участка или постройки, а сразу для целой группы. В этом её ключевое отличие от рыночной стоимости. Если на рыночную стоимость ощутимо влияют, допустим, нюансы планировки, качество отделки и даже вид из окна, то при кадастровой оценке подобные индивидуальные особенности не берут в расчёт.     

Специалист, который делает оценку рыночной стоимости недвижимости (например, для ипотеки), обязательно осматривает её. При кадастровой оценке осмотр не делают, а стоимость определяют, опираясь только на официальные цифры и документы.

Рыночная стоимость может меняться — она не фиксированная. Кадастровую стоимость пересматривают с периодичностью, которую определяет закон. В большинстве регионов она изменяется раз в 4 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые 2 года.

От чего зависит размер кадастровой стоимости

На кадастровую стоимость влияют разные факторы. Вот некоторые из них:

• расположение недвижимости; 
• площадь недвижимости; 
• сопутствующая инфраструктура;
• состояние местного рынка недвижимости;
• социальная и экономическая ситуация в регионе.

Если дом ветхий или в аварийном состоянии, это тоже отразится на его стоимости. На итоговую цифру влияют даже тарифы на подключение к инженерным сетям или расценки на энергоресурсы и строительные услуги.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

В каждой области или крае для кадастровой оценки создают бюджетное учреждение и наделяют его необходимыми полномочиями. К примеру, в Москве эту работу проводит ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», его учредитель — Департамент городского имущества города Москвы.  

Такое учреждение собирает сведения о расположенной на этой территории недвижимости, причём любой собственник может направить ему декларацию о характеристиках своего недвижимого имущества, чтобы быть уверенным, что все нужные данные представлены верно и в полном объёме.

Собранную информацию анализируют и делают расчёт кадастровой стоимости для каждой выделенной группы объектов. Результаты заносят в отчёт и отправляют его в региональное подразделение Росреестра, которое позволяет узнать кадастровую стоимость жилья онлайн. После проверки проект документа поступает в органы местного самоуправления районов, городов и сельских поселений. Его размещают на официальных сайтах всех структур, которые занимаются оценкой. 

Если владелец обнаружит в проекте отчёта ошибку или неточность, можно направить свои замечания, подтвердив их документами. Если сведения подтвердятся, то ошибку исправят. После проверки и правок готовый отчёт утвердят и официально опубликуют.

Можно ли изменить кадастровую стоимость

Ошибки, несмотря на сложную и многоступенчатую систему проверок, всё же случаются. Если собственник обнаружил, что для его имущества кадастровую стоимость посчитали неверно, он имеет право написать заявление об исправлении ошибок. 

Зачем это нужно и какими могут быть последствия неверного расчёта? Во-первых, важно убедиться, что его причиной не стали другие кадастровые ошибки (например, в определении площади объекта недвижимости, что в дальнейшем может сделаться большой головной болью собственника). 

Во-вторых, такая ошибка обернётся неправильно начисленными налогами. Едва ли владелец жилья захочет несколько лет платить за чью-то невнимательность. 

В заявлении надо указать информацию о себе (фамилию, имя, отчество, адрес и телефон) и кадастровый номер объекта, описать обнаруженную ошибку. Своё мнение необходимо обосновать, привести аргументы. Прикладывать какие-либо документы необязательно. 

Можно подать такое заявление в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН данных о кадастровой стоимости объекта. Если заявление удовлетворят, эта сумма будет пересчитана. Если отклонят, добиваться изменения нужно будет уже в суде. В суд придётся идти, и чтобы оспорить саму кадастровую стоимость, если обнаружилось, что она существенно больше рыночной.    

Правда, тут стоит хорошо всё взвесить и посчитать. Затевать тяжбу имеет смысл лишь в том случае, если ожидаемая налоговая экономия с лихвой перекрывает расходы на оценку недвижимости и оплату услуг юриста. Когда кадастровая стоимость незначительно превышает рыночную, оспаривать её обычно нецелесообразно.

Где и как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Быстро узнать текущую кадастровую стоимость можно по кадастровому номеру или адресу бесплатно — при помощи сервиса Росреестра. Также можно найти информацию по кадастровому номеру или его части в Фонде данных государственной кадастровой оценки. 

Если известно лишь приблизительное расположение недвижимости, удобно воспользоваться Публичной кадастровой картой. Постепенно увеличивая масштаб изображения, легко найти искомый объект; слева на экране отобразится информация о нём, включая кадастровую стоимость.  

Этими способами нужные сведения можно получить сразу, но если требуется официальный документ, лучше заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости — она готовится не дольше 3 рабочих дней.

Если нужна выписка из ЕГРН 

Есть два способа получить выписку о кадастровой стоимости:

1. Лично (в МФЦ).
2. Через интернет (Госуслуги, на сайте Росреестра или через сервис Федеральной кадастровой палаты).

Зачем владельцу может понадобиться выписка из ЕГРН? Например, в спорах с налоговой — чтобы доказать ошибку в начислении земельного налога или налога на имущество. А при сделках с недвижимостью этот документ может стать дополнительным аргументом, если покупатель не согласен с выставленной продавцом ценой квартиры.

Кадастровая стоимость не равняется рыночной, и сам владелец не так часто с ней сталкивается. Но она влияет на важные для собственника недвижимости вопросы. Информация о кадастровой стоимости помогает собственнику жилья планировать будущие налоговые платежи, а покупателю — объективно оценить предложения, чтобы выбрать оптимальный вариант.

Фото: Aaron Lefler (Unsplash), Pedro Miranda (Unsplash), Alex Zarubi (Unsplash)