Что такое флиппинг: понятие, особенности и нюансы

Недвижимость всегда считалась выгодным вложением средств — её можно сдавать в аренду или продать через время подороже. Собственник рассчитывает получить доход. Аналогично и с так называемыми флипперами: самые успешные из них зарабатывают на перепродаже недвижимости до 60% от её первоначальной стоимости. Но в этом бизнесе существуют нюансы, и не всегда сделка проходит удачно. 

Объясним простыми словами, что такое флиппинг, как на нём заработать и какие при этом существуют риски.

Что означает понятие «флиппинг квартир» 

Впервые термин начал использоваться в США, он дословно переводится с английского как «переворачивать». В сфере недвижимости слово to flip означает «быстро изменять». Это приобретение квартиры или дома в плохом состоянии с последующим ремонтом и прибыльной перепродажей. В такой схеме шаг между покупкой и реализацией объекта сокращён до минимума.

Как говорят опытные флипперы, этот срок не должен превышать четырёх месяцев: успехом считается, если удаётся совершать по три сделки за один год. Доход от каждой из них в лучшем случае может доходить до 60% от первоначальной стоимости жилья. Казалось бы, ничего сложного в том, чтобы купить объект, отремонтировать его и после продать по завышенной цене, нет. Но на деле не всё так просто.

1. Сначала надо тщательно выбрать подходящий вариант для флиппинга, с которым не возникнет сложностей при реализации. 
2. Ремонтные работы важно выполнить качественно и быстро, а для этого следует найти ответственную строительную бригаду и контролировать весь процесс. 
3. Для выгодной продажи нужно проанализировать рынок недвижимости и предложить потенциальным покупателем оптимальную цену с учётом всех своих затрат и ожидаемой прибыли. 

Все перечисленные этапы должны проходить в максимально короткие сроки. Идеально, если это получится сделать за 3–4 месяца.

Ещё одна особенность флиппинга состоит в том, что человек вкладывает в покупку недвижимости свои средства. Ипотека в такой ситуации — не лучший вариант, так как кредит связан с дополнительными расходами: придётся потратиться на выплату процентов банку, оценку объекта, страховку. Также на ипотечную недвижимость действуют ограничения: до полного погашения долга её нельзя продать без разрешения кредитора. Кроме того, сама процедура по оформлению ипотеки может затянуться, а это непозволительно для флиппинга.

Как зарабатывать на флиппинге

Большинство флипперов — это небольшие агентства или частные специалисты, у которых большой опыт в сфере недвижимости. Без знаний в этой области и нужных знакомств выйти на стабильный доход во флиппинге довольно сложно. Даже наличие крупной суммы свободных средств не может гарантировать начинающему флипперу успешный бизнес. Для этого потребуется потратить немало времени и усилий в том числе на теоретическую подготовку к выходу на сделку.

Выбор объекта

Для флиппинга подходят квартиры, которые предлагаются на вторичном рынке недвижимости. Именно здесь проще найти объекты с ощутимым дисконтом и неплохо заработать на них. Однако низкая цена — не единственный критерий, на который опытные флипперы обращают внимание, при выборе важно учесть и другие параметры.

1. Локация дома. Конечно, больше шансов выгодно и быстро продать в дальнейшем объекты, которые находятся в районе с развитой инфраструктурой. Именно такие квартиры пользуются большим спросом у флипперов.
2. Объекты инфраструктуры. Близкое расположение к различным магазинам, торговым центрам, паркам, салонам красоты, спортивным клубам, школам и садам несомненно увеличивают привлекательность жилья.
3. Транспортная доступность. Как показывает практика, проще найти покупателей на объекты, расположенные в пределах 15–20 минут пешком от остановок общественного транспорта или станций метро.
4. Состояние здания и общедомового имущества. Дешёвые квартиры, которые могут заинтересовать опытных флипперов, обычно размещены в домах старого фонда. Часто состояние фасада и подъездов в них оставляют желать лучшего. Трещины на стенах, захламлённые коридоры, отсутствующие перила, плохой запах — всё это нельзя быстро исправить, поэтому объекты с подобными нюансами большинство флипперов игнорирует. Но ситуация меняется, если в ближайшее время в таком доме запланирован капитальный ремонт.
5. Площадь квартиры. Безусловно, гораздо меньше расходов и времени потребуется для приведения в порядок однокомнатной квартиры или студии. К тому же такие объекты пользуются большим спросом у покупателей. Для опытных флипперов комнатность квартиры не принципиальна: они умеют грамотно подойти к выбору и способны выгодно купить и продать жильё любой площади.
6. Вид из окна. Больше востребованы квартиры, из которых открываются красивые панорамы на парк, лес, озеро или реку. Менее охотно покупатели выбирают объекты, окна которых выходят на шумную дорогу, рынок, шоссе, соседний дом. Конечно, многие успешные флипперы это учитывают и приобретают жильё с более удачным видом на улицу. Хотя не для всех покупателей это важно, если в шаговой доступности есть всё, что необходимо для комфортного проживания.

Это лишь часть критериев, которые флипперы учитывают при выборе жилья. На самом деле список параметров гораздо больше: например, параллельно инвесторы изучают спрос на рынке недвижимости, покупательскую способность, проекты по благоустройству близлежащей к домам территории, программы реновации и прочие критерии.

Оценка потенциала объекта

Прежде, чем покупать подходящую на первый взгляд квартиру, нужно ещё оценить её потенциал. Проще говоря, флипперы на этом этапе просчитывают, получится ли заработать на объекте. Для этого они тщательно анализируют стоимость аналогичных вариантов в той же локации и с ремонтом. Одновременно инвесторы ориентируются по цене, к которой нужно стремиться. 

Например, средний бюджет, который необходим для покупки вторичной «однушки» в Москве, составляет 10 миллионов рублей. В то же время вполне реально найти варианты и подешевле, но без ремонта. Такие объекты наверняка заинтересуют многих флипперов.

Но как бы ни привлекательно было описание квартиры, очень важно проверить её юридическую чистоту. Для этого необходимо попросить владельца жилья предоставить следующие документы:

• действующий оригинал паспорта (реальное фото, в документе не должно быть вырванных страниц и повреждений);
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (документ должен быть свежий с синей печатью ведомства и подписями руководителей);
• выписка из ЕГРН (в ней также отображается история права перехода собственности на жильё — важная информация для флипперов);
• выписка из домовой книги (из неё можно узнать, есть ли прописанные жильцы в квартире);
• справка из наркологического и психоневрологического диспансера (она должна подтверждать, что продавец не состоит на учёте в этих организациях);
• согласие супруга/супруги на сделку, заверенное нотариусом (касается случаев, если квартира была приобретена в браке и относится к совместно нажитому имуществу).

Квартиры на вторичном рынке с существенным дисконтом полны различных сюрпризов, поэтому к проверке документов нужно отнестись серьёзно. Конечно, лучше для этого привлечь грамотного юриста.

Ремонтные работы

Помимо крупной суммы на покупку квартиры, флиппер должен учесть и расходы на ремонт. Все затраты на него изначально определяются стратегией инвестора и закладываются в бюджет, чтобы оценить, сколько прибыли можно получить от того или иного объекта. Если неправильно рассчитать расходы на ремонтные работы, доход будет существенно ниже возможного. 

Например, считается нормальным, если расходы на ремонт составляют 70–80% от стоимости самой квартиры. То есть, если объект стоил 5 миллионов рублей, а для его восстановление пришлось потратить ещё 3,5–4 миллиона рублей, это нормально. Но сумму расходов можно и заметно снизить.  

Чтобы улучшить состояние квартиры, успешные флипперы заводят полезные знакомства. У каждого из них есть проверенная бригада строителей, которая не только выполнит работу, но и подскажет, где приобрести необходимые стройматериалы со значительной скидкой. Если обзавестись такими связями, вполне реально сэкономить до 15% планируемых затрат на ремонт.

Свежая отделка — не самый весомый аргумент для покупателей. Для быстрой продажи квартиры по выгодной цене флипперам стоит позаботиться о создании в ней уюта с учётом современных трендов. Например, в интерьере приятно выглядят натуральные материалы и светлые цвета. Также будет уместно добавить привлекательности с помощью различных элементов декора. Это могут быть небольшие фото с красивыми пейзажами, вазы необычной формы, светильники и прочее. Считается, что такие несложные детали интерьера подчеркнут жилой вид квартиры.

Подготовка к продаже

После выполнения ремонтных работ и создания уюта в квартире её следует выставить на продажу, для этого нужно сделать качественные фотографии всех помещений с разных ракурсов с выровненными границами. Съёмку лучше запланировать на светлое время суток. 

Также флипперам необходимо тщательно продумать описание жилья со всеми его достоинствами: например, пешей доступностью до станции метро, близким расположением к торговому центру, парком или водоёмом.

Так как флипперам важно продать объект в короткие сроки, объявление размещается не только на бесплатных сайтах, но и на рекламных баннерах, в соцсетях и тематических группах. Нужно добиться того, чтобы предложение увидело как можно больше потенциальных покупателей. В идеальном варианте выйти на сделку удаётся за две-три недели.

Несколько рисков флиппинга

Расходы на ремонт. Основной риск для флипперов заключается в финансах. Чаще всего расходы на ремонт оказываются выше, чем планировалось изначально. Например, бывает, что в смете указана замена раковины и унитаза, но при их демонтаже обнаружилось, что необходимо полностью переделывать и коммуникации. Неприятные сюрпризы могут встретиться и в виде плесени на стенах под обоями, очаг которой также потребуется устранить. Соответственно, вырастут и затраты. Порой сумма на отделочные работы достигает такого размера, что объект перестаёт быть прибыльным. 

Спрос на рынке недвижимости. Если даже скрытых дефектов не обнаружилось и ремонт прошёл по плану, никто не может дать гарантии, что на квартиру быстро найдётся покупатель. Некоторым удаётся выйти на сделку уже после первого показа объекта, другим приходится ждать потенциальных жильцов долгие месяцы. Тут важно понимать: неудачи бывают у всех флипперов, и к промахам нужно заранее морально подготовиться.

Налог на доход. Ещё один нюанс, про который нужно помнить — это налогообложение. Так как флиппинг квартир подразумевает её быструю перепродажу с наценкой, доход от такой сделки облагается налогом по ставке 13%. Чтобы уменьшить сумму отчислений в бюджет, флипперы могут оформить ИП на УСН, и налог сократится до 6% от суммы при продаже. 

Возможен и формат ИП на УСН «доходы минус расходы» — там ставка составит 15%, но на сумму расходов по покупке товара можно уменьшать налогооблагаемую базу. 

Дополнительные способы сэкономить на сборах — это уменьшение налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей и возврат части отчислений в 260 тысяч рублей. Первой льготой можно воспользоваться не чаще одного раза в год, второй — единожды.

Коротко о главном

Флиппинг недвижимости — это разновидность инвестиционного бизнеса, чья специфика заключается в перепродаже отремонтированного жилья с наценкой за короткий срок. Опытные флипперы могут заработать с одной квартиры до 60% от её первоначальной стоимости, но для этого необходимы хорошие знания в сфере недвижимости, терпение, быстрая реакция и, конечно, крупная сумма денег на покупку объекта и его последующий ремонт. 

Также флипперам не обойтись без полезных знакомств среди риелторов, юристов и строителей. Это позволит существенно сэкономить на расходах и получить больше прибыли от перепродажи. Вместе с тем, как и во всех инвестиционных проектах, во флиппинге никто не застрахован от неудач — к ним нужно заранее быть готовым.