Подводные камни при продаже квартиры: чем рискует продавец и как избежать проблем

Купля-продажа недвижимости на вторичном рынке связана с рисками: если подойти к делу без должной осмотрительности, можно остаться и без жилья, и без денег. Всегда существует опасность нарваться на мошенников. Чтобы этого не случилось, полезно заранее разобраться, чем рискует продавец при продаже квартиры и что делать, чтобы свести возможные риски к минимуму. Поможем найти ответы на самые главные вопросы. 

Недобросовестный риелтор: в чём опасность и как её вовремя распознать

Доверить продажу своей недвижимости профессионалу — решение логичное и здравое. Грамотный риелтор избавит продавца от проблем с поиском покупателей и оформлением необходимых документов. Такой специалист хорошо разбирается в ситуации на рынке и способен помочь с продажей квартиры по самой выгодной цене.

Но всё сказанное верно лишь в том случае, если человек обращается в надёжное, проверенное агентство или к частному риелтору с хорошей репутацией, в противном случае легко нарваться на мошенника. Какие признаки должны насторожить и когда от предлагаемых услуг лучше отказаться?

Риелтор отказывается подписывать договор

В этом случае можно сразу разворачиваться и уходить —  вести дела с таким «специалистом» опасно. Если нет договора, в котором подробно прописаны все условия и обязательства сторон, продавец недвижимости оказывается беззащитным, и отстоять свои права вряд ли удастся даже в суде. Устные договоренности не имеют юридической силы, доказать факт мошенничества будет очень сложно, а иногда и вовсе невозможно. 

Подписывая договор с риелтором или агентством, важно не терять бдительность. Стоит внимательно читать документ перед тем, как поставить свою подпись, настаивать на том, чтобы там были указаны все нюансы: что именно специалист обязуется сделать, в какие сроки и за какое вознаграждение, в чём заключаются обязательства заказчика, какая ответственность предусмотрена за нарушение условий соглашения. 

Надо помнить: договор с риелтором — это не формальная «бумажка», а гарантия финансовой безопасности заказчика. Не надо подписывать то, с чем нет согласия, важно фиксировать на бумаге все нюансы взаимных обязательств: в случае каких-либо разногласий и споров аргументом будет то, что записано в договоре, а не то, что обещано риелтором на словах.  

Риелтор требует аванс

Это тревожный звоночек: нередко именно так действуют мошенники. Получив аванс, недобросовестный риелтор просто пропадает, перестаёт отвечать на звонки и, разумеется, не делает ничего для продажи недвижимости. 

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, надо помнить: оплата услуг риелтора производится по факту сделки. Никаких авансов и предоплат не предполагается, клиент платит только за фактически оказанные услуги. Их стоимость, сроки и порядок расчётов должны быть прописаны в договоре — надо внимательно читать этот пункт, не стоит подписывать документ, если условия не устраивают. Любая предоплата или частичная оплата снижает шансы на получение конечного результата.

Риелтор настаивает на передаче оригиналов документов или выдаче доверенности

Никогда и ни под каким предлогом нельзя передавать риелтору оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость. Специалист может с ними ознакомиться в присутствии клиента, чтобы убедиться, что продавец действительно имеет право распоряжаться квартирой, но для дальнейшей работы эти документы ему не нужны. 

Не надо подписывать доверенность, позволяющую риелтору распоряжаться недвижимостью от имени собственника (кроме самых исключительных случаев). Помните: риелтор — только посредник, его задача — найти покупателя на квартиру и помочь с оформлением документов, все решения по сделке собственник принимает самостоятельно. 

Владелец недвижимости может защитить себя от попыток мошенничества, установив запрет на любые действия с недвижимостью без своего личного участия. Для этого нужно подать заявление в Росреестр через МФЦ или сайт Госуслуг. В течение 5 дней заявление рассмотрят и внесут в ЕГРН запись о запрете. После этого никто не сможет распорядиться квартирой без ведома и согласия её владельца. При необходимости всегда можно в том же порядке снять наложенный запрет. 

Риелтор навязывает условия сделки или пытается манипулировать

Возможно, в таком случае перед клиентом не мошенник, а просто плохой специалист, не знающий азов своей работы, но мириться с такой ситуацией всё равно не следует. Решение о совершении сделки принимает собственник, оно должно быть добровольным и осознанным, любое давление, принуждение и манипуляции недопустимы. 

С подобным риелтором стоит сразу расторгнуть договор, при необходимости можно также обратиться в правоохранительные органы для защиты своих прав и законных интересов. Но есть решение лучше: поинтересоваться репутацией специалиста и его рекомендациями ещё на этапе выбора. 

Недобросовестный или недостаточно квалифицированный риелтор — это риск впустую потратить деньги, время и нервы. А нарвавшись на мошенника, «чёрного риелтора», можно заодно лишиться и своей недвижимости.

Какие риски у продавца квартиры при встрече с покупателями

Вне зависимости от того, продаёт собственник квартиру через агентство или самостоятельно ищет покупателей, недвижимость придётся показывать и пускать в своё жилище посторонних людей. В подавляющем большинстве случаев это будут честные граждане, действительно заинтересованные в покупке. Но под видом покупателей могут действовать и мошенники. 

Как себя обезопасить:

• не держать на виду деньги, ценные вещи и документы на квартиру;
• не оставлять визитёров без присмотра;
• предупредить родственников или друзей о намеченном показе, предложить кому-нибудь из них составить вам компанию.

Не надо стыдиться просить визитёров показать документы. Да, это может показаться излишней предосторожностью, но большинство людей отнесутся к такой просьбе с пониманием: человек вправе знать, кого впускает в свою квартиру.

Иногда под видом покупателей на просмотр по объявлению напрашиваются риелторы. Такой посредник может сразу начать навязывать свои услуги или разыграть целый спектакль — например, после осмотра квартиры заявить, что ему вариант не подходит, но он знает одного человека, который как раз ищет жильё в этом районе. 

Такая схема изначально строится на обмане, поэтому прибегать к сомнительным услугам подобных «специалистов» не следует ни в коем случае. Хорошо, если при разговоре присутствует кто-то из близких или знакомых продавца — при свидетелях мошенники, скорее всего, будут осторожны. 

Если показом недвижимости занимается риелтор, надо убедиться, что в квартире не оставлено ничего ценного: в случае пропажи будет сложно что-либо доказать. И конечно, не надо оформлять никаких доверенностей и отдавать оригиналы документов. Риелтор действует на основании договора, который с ним заключили, никаких иных подтверждений его полномочий не требуется, и любая попытка убедить клиента в обратном — повод отказаться от услуг подобного специалиста. 

Как проверить покупателя при продаже квартиры

Обычно продавца не слишком заботит личность покупателя недвижимости. И в целом это разумно, но при оформлении договора (как основного, так и предварительного) полезно убедиться, что подпись на документах ставит именно тот, кто указан в них как покупатель. Попросите предъявить паспорт и сверьте его данные с теми, что записаны в договоре, а фотографию — с внешностью покупателя. 

Если интересы покупателя представляет другой человек — это не нарушение, но полномочия такого представителя должны быть подтверждены доверенностью, заверенной у нотариуса. Если такого документа нет или он вызывает сомнения, от сделки лучше отказаться или, как минимум, отложить её до устранения всех недоразумений.

Чем грозят ошибки при оформлении договора

Все условия сделки купли-продажи недвижимости стороны фиксируют в договоре. Это обязательный документ, и к нему предъявляют целый ряд требований.

1. Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме. Договоренности «на словах» юридической силы не имеют. Письменные документы, которые не являются договором (например, расписки в получении денег или акт приёма-передачи недвижимости), тоже не могут заменить договор и служить основанием для перехода права собственности.
2. Договор должен содержать пункты, отнесённые законом к существенным условиям: предмет договора и его цена. Причём и то, и другое нужно сформулировать предельно чётко, конкретно и понятно, чтобы исключить любые возможные разногласия. Подробно о том, что такое существенные условия договора купли-продажи недвижимости, как их грамотно прописать и на что обращать внимание при составлении документа, можно почитать в отдельной статье.
3. Договор должен быть подписан сторонами сделки или их законными представителями. Без подписи одного или обоих участников сделки договор считается незаключённым. Если же документ подписан тем, кто на такие действия не уполномочен (не имеет права), сделку можно оспорить и признать недействительной. 

Соответственно, первое, что нужно сделать — внимательно прочитать договор и убедиться, что он содержит все необходимые условия. Если есть сомнения, лучше обратиться для консультации к юристу. Полностью рассчитывать в этом вопросе на риелтора не стоит: он, конечно, помогает с подготовкой документов к сделке, но ответственность за их содержание и соответствие требованиям закона лежит на участниках сделки.

Обязательно надо проверить указанную в договоре фактическую информацию: адрес квартиры, её кадастровый номер, метраж, количество комнат, цену и т.д.. Следует убедиться, что реквизиты всех документов, данные продавца и покупателя вписаны верно, без ошибок или опечаток. 

Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, продавцу будет немного проще: юристы банка проверят и форму, и содержание договора. Но и на них не стоит всецело полагаться — надо убедиться, что все достигнутые договоренности внесены в окончательный текст документа. 

Невольный обман: почему в договоре так важны подробности

Мелочей и «несущественных деталей» в договоре быть не может, надо прописывать все подробности. Предположим, что на кухне имеется встроенная мебель — покупатель согласен с её судьбой (например, останется она в квартире, или собственник заберёт её при передаче помещения)?

Рядовая история: продавец считал само собой разумеющимся, что заберёт кухонную мебель с собой, а покупатель был уверен, что она является неотъемлемой частью квартиры, и её стоимость включена в цену квартиры. Поэтому покупатель удивился, когда обнаружил, что мебель вывезена, и заявил претензию продавцу. Но тот требований не признал и удовлетворять их отказался — он-то уверен, что поступил правильно. Из-за таких «мелочей» нередко возникают споры и судебные иски, хотя недоразумений легко можно избежать грамотно составленным договором. 

Если вопрос не удастся разрешить мирно, покупатель может обратиться в суд и оспорить сделку на том основании, что он был введён в заблуждение относительно предмета договора. Причём шансы выиграть дело у него есть, и тогда продавцу придётся либо снизить цену квартиры (вернув покупателю разницу), либо возвратить на место спорную мебель и компенсировать судебные издержки. 

Чтобы не попасть в подобную неприятную ситуацию, продавец оговаривает и указывает в договоре все нюансы, касающиеся состояния и особенностей продаваемой жилплощади. И не надо скрывать недостатки, если они есть: покупатель всё равно их обнаружит — и может заявить, что его обманули, предоставив недостоверные сведения о предмете договора. 

Мошенничество с документами — один из видов опасности при продаже квартиры

Внимательность поможет не только избежать случайных ошибок в документах, но и вовремя распознать попытку мошенничества. Один из видов обмана при купле-продаже недвижимости — подмена договора. 

Как это происходит? Сценарии могут быть разными, но суть одна: продавцу сперва дают прочитать правильный договор, а когда он уже готов его подписать, под тем или иным предлогом забирают и меняют на другой — с виду точно такой же, но с иными условиями. 

Второй участник сделки в подобных обстоятельствах почти никогда не вычитывает предложенную копию — он ведь уже внимательно читал договор. Только вот мошенники предлагают на подпись уже другой текст. Поэтому надо неукоснительно придерживаться правила: ничего не подписывать, предварительно не прочитав. Даже если торопят (тем более, если торопят) и если продавец только что прочитал эти несколько страниц текста — надо читать снова. 

Поскольку договариваются две стороны, в любом случае предполагается, что вторая сторона внимательно читает документ и подписывает его лишь в том случае, если согласна с содержанием.

Риски продавца квартиры при расчётах с покупателем

Передача денег — ещё один ответственный момент сделки, и тут у продавца весьма высок риск быть обманутым. Худшее, что можно сделать, — согласиться на оплату из рук в руки, пусть и при свидетелях. Риск при этом будет максимальным: от вероятности получить фальшивые купюры до возможности банального ограбления.

Тем не менее, многие сделки с недвижимостью и по сей день совершаются за наличный расчёт. Как подстраховаться при продаже квартиры за наличные?

Довольно надёжный и безопасный вариант — аренда банковской ячейки. Покупатель закладывает в такой «мини-сейф» необходимую сумму в присутствии продавца, который сможет забрать её только после того, как будет зарегистрирован договор купли-продажи. 

Наконец, можно использовать банковский аккредитив. И это, пожалуй, наиболее надёжный и безопасный способ: банк не только гарантирует сохранность средств, но и обеспечивает соблюдение порядка расчётов. К тому же в такой ситуации исключена опасность получения фальшивок вместо подлинных денежных купюр: оплата проходит с использованием банковских счётов. 

При грамотно организованных банковских расчётах опасность для продавца минимальна. Поэтому если покупатель категорически против и настаивает на оплате наличными, это уже повод насторожиться. 

Какой бы способ расчётов ни был выбран, надо убедиться, что его порядок и условия прописаны в договоре купли-продажи. Если покупатель вдруг «передумал» или у него «изменились обстоятельства», и он предлагает изменить способ оплаты — продавцу надо быть осторожным: возможно, его хотят обмануть.

Коротко о главном

Риски для продавца при продаже квартиры действительно существуют, и относиться к этому легкомысленно не стоит. Но и преувеличивать опасности не нужно: если продавец знает, где можно «подстелить соломки» и проявляет разумную осторожность, внимательность и аккуратность при оформлении документов, то риск будет минимальным. 

Для максимальной безопасности сделки стоит пользоваться услугами надёжных, проверенных риелторов и проводить расчёты только через банк.