Можно ли в съёмной квартире менять замок: правила и риски

Для многих съёмная квартира становится родным домом на долгие годы. Но не стоит забывать, что это чужое имущество, и делать с ним вообще всё, что заблагорассудится, нельзя. Рассказываем, можно ли поменять замок в съёмной квартире, и как это правильно сделать.

Права арендатора и арендодателя

Собственник, который сдаёт жилую недвижимость внаём, временно теряет часть своих прав. Но при этом он сохраняет следующие :

• посещать квартиру, заранее предупредив арендатора и получив согласие на визит;
• во время визита проверять надлежащее состояние жилплощади;
• продать или заложить квартиру, так как аренда не ограничивает право собственника распоряжаться недвижимостью.

Арендатор, наоборот, приобретает определённые права, но только на период действия договора найма. К таким правам относятся:

• неприкосновенность жилища (Конституция РФ, ст. 25): это значит, что без уведомления и согласия жильцов владелец не может заходить в квартиру;
• неприкосновенность частной жизни (Конституция РФ, ст. 23, п.1-2): всё, что находится за стенами съёмной квартиры, — частная жизнь жильцов, и нарушать её собственник не имеет права.

Причины для смены замка

Причины для смены замка в съёмной квартире могут быть разными. Остановимся на самых распространённых (и самых адекватных):

1. Защита от визитов предыдущих жильцов. Если жилплощадь постоянно арендуется, трудно представить, сколько комплектов ключей было сделано и в чьих руках они находятся. Возможно, это бывшие жильцы, их близкие родственники, друзья, соседи. Чтобы не гадать, когда и кто придёт в ваш дом незваным гостем, можно предложить собственнику сменить замок перед заселением.
2. Обеспечение безопасности. Не все замки гарантируют надёжную защиту от взлома и незаконного проникновения. Если вы переживаете за сохранность своего имущества, лучше заменить замок на более надежный. 
3. Защита от нежелательных визитов собственника (незаконных, как мы уже раньше выяснили). Арендаторы не любят, когда хозяин квартиры ходит к ним слишком часто, да ещё и без предупреждения. Поэтому некоторые решаются на кардинальные меры — смена замков. 

Чем грозит смена замков

Имеет ли право квартиросъемщик менять замок? Ситуация двоякая. С одной стороны, по закону квартиросъёмщик не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ГК РФ, ст. 678). Но смена замков — не реконструкция и не переустройство. Если запрет на замену замка не прописан в договоре найма отдельным пунктом, то арендатор вправе это сделать!

Пример. Елизавета арендовала квартиру в Казани. Стороны договорились, что собственник посещает квартиру 1 раз в месяц в воскресенье — в выходной Елизаветы. Сразу после заселения Елизавета сменила замок на входной двери. В очередной визит арендатор сообщила владельцу недвижимости о смене замков, но запасной комплект не передала. Елизавета аргументировала свою позицию тем, что по договору владелец посещает квартиру 1 раз в месяц, когда она дома, и у него нет причин на дополнительные визиты. Но при выезде из квартиры по окончании срока найма Елизавета обязана вернуть имуществу собственника первоначальный вид — и это подразумевает, что ей надо будет установить старый замок. При этом работы по смене замка проводятся за счёт нанимателя, так как это его личная инициатива.

С другой стороны, замена замка без согласия собственника может расцениваться как умышленное нанесение вреда имуществу. Поэтому в рамках защиты своих прав (ГК РФ, ст. 304) собственник вправе обратиться в правоохранительные органы, и квартиранта могут наказать. А наказание напрямую зависит от размера причиненного ущерба.

1. Административная ответственность. За уничтожение или повреждение имущества, стоимость которого не превышает 5000 рублей, налагается административный штраф в размере 300-500 рублей (КоАП РФ, ст. 7.17).
2. Уголовная ответственность. Если действия квартиранта повлекли значительный ущерб (свыше 5000 рублей), то наказание предусмотрено более жёсткое: это может быть штраф до 40 000 рублей, исправительные или принудительные работы, арест или лишение свободы на срок до 2 лет (УК РФ, ст. 167).

Если арендатор сменил замок без согласования, то владелец квартиры вправе потребовать возмещения ущерба в размере стоимости замка и восстановительных работ (ГК РФ, ст. 1064, п.1).

Пример. Антон арендовал жилплощадь в Новосибирске и сразу после переезда самовольно сменил замок на входной двери. При замене замка была частично повреждена металлическая входная дверь. Через месяц, в дату очередного арендного платежа, собственник не смог попасть в квартиру и вызвал полицию. Участковый и прибывшие сотрудники МЧС вскрыли дверь, и Антону был выписан административный штраф. Вопрос имущественного ущерба в таком случае решён в досудебном порядке. Арендатор оплатит собственнику стоимость нового замка и работы по его замене, компенсацию за повреждение двери, а также услуги сотрудников МЧС.

Чего следует избегать 

Когда вы проживаете в съёмном жилье, важно понимать, какие действия с замком и ключами вы вправе совершать, а какие нет. Давайте разбираться, чего стоит избегать.

1. Любых изменений без согласия собственника. Проблемы с замками на съемных квартирах не редкость. Они заедают, ключи не поворачиваются, могут быть просто хлипкими и ненадёжными. Но даже из лучших побуждений не стоит самовольничать. Просто обсудите всё с собственником, чтобы не нагнетать лишних проблем.
2. Передачи ключей третьим лицам. Чаще всего к замку прилагается 3-5 комплектов ключей. Один у квартиранта, второй у собственника жилья. А остальные кому? Обычно запасные ключи хранятся у хозяина жилья. Но если замок менял арендатор, то возникает соблазн передать комплект друзьям, родителям или соседке напротив, ведь это удобно и практично. Но самостоятельно принимать такое решение нельзя. Нужно обязательно согласовать этот вопрос с владельцем квартиры и, в идеале, получить письменное согласие. 

Как правильно заменить замок на съёмной квартире 

Если вы уже переехали в съёмную квартиру и вдруг поняли, что нужно поменять замок на входной двери, делайте это правильно. Вот простая инструкция.

Уведомите собственника 

Переговорите с собственником и объясните своё желание. Если хозяин жилплощади принимает ваши доводы и согласен на замену, рекомендуем обсудить и уточнить детали:

• предпочтительный вид замка, модель, производитель;
• кому передаются на хранение запасные комплекты ключей.

Обязательно решите финансовый вопрос — кто будет платить. Если хозяин квартиры категорически против трат, арендатору придётся сделать это за свой счёт. Как вариант — договориться об оплате в счёт арендной платы за проживание.

Получите письменное согласие

Нанимателю желательно получить письменное подтверждение того, что собственник в курсе и одобрил смену замка. Это послужит доказательством согласия на случай непредвиденного развития событий. Например, если владелец обратится в полицию или суд. Есть несколько вариантов получения такого согласия.

1. Договор найма. Чтобы не гадать, можно ли в съёмной квартире менять замок или нет, рекомендуем этот пункт внести в договор найма жилого помещения.
2. Дополнительное соглашение. Если в договоре найма нет пункта о смене замков, можно составить допсоглашение к нему.
3. Скриншоты переписки. Зачастую наниматели и собственники решают все вопросы в переписке в мессенджерах. Задайте вопрос о смене замка и получите согласие, сделайте скриншот диалога. Этого будет достаточно для подтверждения согласия владельца на замену замка.

Заключение

Несмотря на кажущуюся простоту, смена замков в арендованной квартире — достаточно сложная процедура. Арендатор имеет право попросить сменить замки, но с согласия собственника. Чтобы не портить отношения с арендодателем и не переживать за сохранность своего имущества, нужно уметь договариваться и фиксировать эти договоренности в письменном виде. Важно договориться (и прописать это на бумаге или хотя бы обсудить в переписке в мессенджере), кто оплачивает смену замков и у кого хранятся дубликаты ключей.