Какие квартиры лучше сдаются

Вложение в недвижимость – одно из самых надёжных и прибыльных. Можно получить неплохие дивиденды со сдачи либо заработать на разнице покупки-продажи.

Но если вы решитесь на подобную инвестицию, рано или поздно возникнут вопросы: какие квартиры лучше сдаются, как выбрать и купить квартиру под сдачу в Москве?

Разбираемся, как не прогадать с покупкой квартиры для сдачи в аренду.

Как выбрать и выгодно сдать квартиру

Купить квартиру и сдавать – это прекрасный источник пассивного дохода. Но без подробного финансового и логистического плана ничего не выйдет. После покупки жилья и решения всех сопутствующих вопросов необходимо привести его в товарный вид. Сначала ремонт. Даже в новостройке придётся делать финальную отделку.

Потом закупка необходимой мебели и техники. Позже, при заселении жильцов, важно не забыть составить акт с описью имущества, чтобы не возникали неприятные ситуации.

Не скупитесь на профессионального фотографа перед сдачей: все ваши усилия должны быть выгодно преподнесены арендатору.

Далее встаёт выбор стратегии сдачи: посуточно или долгосрочно. Это два принципиально разных подхода к получению прибыли и выстраиванию дальнейших действий. Либо стабильность и медленное изнашивание квартиры, либо быстрый доход, постоянное участие в сдаче и высокая амортизация. После принятия решения изучите профильные площадки для объявления о квартире. Оправданно заплатить за рекламу или размещение вашего объявления в верхних строчках топовых площадок.

При удачном попадании на рынок вам потребуется всего несколько недель, чтобы выгодно сдать квартиру. Если этого не произошло, проанализируйте, почему так случилось. Возможно, слишком высокая арендная плата либо недостаток в рекламе.

Ещё один важный пункт – выбор арендаторов. Стоит обратить внимание не только на готовность платить, но и на перспективность. Высокий доход может оказаться ниже затрат, которые возможны с проблемным арендатором. В любом случае необходимы договор аренды и полное взаимопонимание с желающими проживать в вашей квартире. После подписания документов и получения оплаты не снимайте с контроля жилплощадь. Сразу договоритесь о периодических визитах с целью проверить состояние квартиры.

Получение дохода от квартиры под сдачу возможно, если вы учтёте все факторы, основательно подготовитесь морально, материально и юридически.

Вторичка или новостройка?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Квартира в новостройке сразу же потребует вливаний в ремонт. Если купите с готовой отделкой, то цена изначально будет выше. После ввода дома в эксплуатацию он ещё три года считается новостройкой, а значит, придётся сдавать квартиру на 15% ниже рыночной цены. Не говоря уже о постоянном сверлении за стеной: заехавшие жильцы ещё долго будут делать ремонт.

Есть и неоспоримые плюсы нового жилья. Все коммуникации и трубы совсем свежие, ещё нескоро вам придётся вкладываться в их замену. Это при условии, что застройщик всё сделал верно. Если не поскупиться на хороший ремонт, то цену арендаторам можно всё-таки выставить повыше. При покупке тоже могут быть преференции: ставка по ипотеке зачастую ниже, чем на вторичное жильё. Ещё один очевидный бонус – ухоженность территории, консьерж, охрана, красивый чистый подъезд.

Ждёте быстрой прибыли? Тогда стоит искать квартиру на рынке вторичного жилья. А если готовы подождать и получить, возможно, больше денег, но в долгосрочной перспективе, то вкладывайтесь в новостройку. Каждый случай индивидуален.

Как выбрать новостройку?

Первым делом стоит обратить внимание на репутацию застройщика. Можно почитать об этом на форумах, дольщики и жильцы с удовольствием обсуждают все существующие проблемы. Ведь если это не фирма-однодневка, то материалы будут качественные, а специалисты квалифицированные. Значит, дом не поползёт трещинами, а вам не придётся их замазывать.

Какую квартиру легче сдать в аренду? Стоит обратить внимание на категорию дома – самые подходящие для начинающего предпринимателя это эконом- и бизнес-класс. На премиальном тоже можно заработать, однако стоит понимать специфику. Да и вложиться придётся гораздо значительнее, не все могут потянуть такие цены изначально. В дорогие квартиры сложнее найти жильцов. Сюда же можно отнести тип дома: панельные будут дешевле, а цены на кирпич намного выше.

Необходимо заранее изучить планировки квартир на сайте застройщика. Высокие потолки и нестандартные решения больше не в моде. Самый популярный запрос – изолированные комнаты. Ещё один важный нюанс – парковка. В новых жилых комплексах обычно бывают проблемы с машино-местами, поэтому лучше позаботиться об этом заранее. При сдаче квартиры место на парковке будет огромным плюсом, в том числе денежным.

Заинтересованность в сдаваемой квартире будет зависеть и от инфраструктуры. Хорошо, если застройщик построит социально необходимые объекты: сады, школы, физкультурно-оздоровительный комплекс. Часто первый этаж сдаётся в аренду магазинам, кафе, бытовым сервисам. Привлекательность инфраструктуры может затмить не самые выгодные стороны вашего жилья.

Несмотря на общие рекомендации, надо тщательно изучить каждый конкретный ЖК: сроки сдачи дома, качество отделки, как были реализованы предыдущие проекты.

Самый привлекательный район

Где выгоднее купить недвижимость для сдачи в аренду? Стопроцентное попадание – квартира в спальном районе с метро в пешей доступности. Такое жильё активнее дорожает. Перспективно покупать жилплощадь там, где появится новый транспортный узел (МЦК, МЦД или новая станция метро). После открытия станции жильё может вырасти в цене на 10–15%. Однако это не повлияет на квартиры, которые находятся далеко от метро.

Коронавирус внёс свои коррективы на рынке недвижимости. Начали пользоваться спросом не только квартиры под сдачу, но и загородные дома. Однако это не значит, что стоит приобретать участок или дом, такое жильё будет очень долго окупаться. Аналогичная история с квартирами в центре Москвы. Совершенно неликвидно приобретать жилплощадь рядом с Кремлём, цена за аренду не сопоставима с затратами на покупку. Гораздо дешевле купить квартиру в спальном районе, арендная ставка не сильно меньше, если жильё находится дальше от центра.

Важна не только транспортная доступность, но и ряд других факторов. Чаще снимают квартиры, где есть поликлиники, детские сады, школы и удобный подъезд к дому. Наверняка желающие арендовать жильё обратят внимание на темпы застройки района и общую тенденцию его развития. Многие хотят жить в зелёной части города: с парками и водоёмами. Не списывайте со счетов репутацию района, насколько он криминогенный, какой его основной социальный слой. Для выгодной сдачи квартиры лучше учитывать все эти факторы.

Окупаемость

Для начала нужно рассчитать срок окупаемости квартиры, которую вы приобретаете для сдачи в аренду. Изучите рынок недвижимости, проанализируйте цены на покупку и на аренду. Учтите все факторы, которые повлияют на ваш бизнес. Будете ли вы заниматься долгосрочной сдачей или посуточной. Расположение и площадь квартиры: большие жилплощади без транспортной доступности окупаются намного медленнее. Время простоя и прочие форс-мажоры, например, потоп или пожар. Сколько раз и в каком объёме вы будете делать ремонт, нужны ли затраты на мебель и технику.

Самые быстрые по окупаемости – однокомнатные квартиры и апартаменты, примерно через 8–11 лет пойдёт прибыль. Для двухкомнатных потребуется уже 10–12 лет, а уж для трёхкомнатных срок растянется на 15–20 лет.

Заманчивая идея – купить квартиру в ипотеку, а выплачивать деньгами от сдачи. Так ли всё просто? Сумма выплат напрямую зависит от размера первого взноса. Если она составит 20% и ниже, то придётся добавлять личные средства. Следовательно, окупаемость отодвигается до момента полного погашения ипотеки. Однако цены на жильё растут постоянно, а ставки по кредитам уменьшаются. Но не следует забывать о дополнительных расходах: содержание квартиры, счета по ЖКХ, налоги.

Ремонт и мебель

Чтобы заполучить хорошего арендатора, который будет долго и стабильно платить назначенную вами цену, необходимо сделать ремонт. Именно на него смотрят арендаторы после транспортной доступности. Чем лучше и качественнее ремонт, тем большую арендную плату можно зафиксировать. Конечно, есть спрос и на квартиры со старыми обоями и коврами на стенах, но и доход будет соответствующий. Выгоднее вложиться в жильё и сразу получать приличную сумму. Да и арендаторы будут стабильные, с устойчивой зарплатой. Но не увлекайтесь: приглушённые спокойные тона, светлые, нейтральные оттенки как нельзя лучше придутся по вкусу большинству.

Можно договориться с арендатором о ремонте за собственные средства, но в счёт арендной платы. Такую квартиру проще сдать. Либо воспользоваться предложением застройщика, если вы приобретаете квартиру в новостройке, и купить жильё с чистовой отделкой.

Немаленькая статья расходов – мебель и техника. На кухне должен стоять гарнитур с плитой, холодильником, столом и стульями. В комнате обязателен раскладывающийся диван или полноценная кровать, большой шкаф, желательно рабочее место. Часто арендаторы ожидают увидеть стиральную машинку, микроволновку, минимальный набор посуды, телевизор и кресло.

Проще сдать обставленную квартиру, однако многие жильцы предпочитают заезжать с собственной мебелью и техникой. Всё зависит от ваших финансовых возможностей и целей на квартиру под сдачу.

Посуточно или долгосрочно

Совершенно разный подход к посуточной и долгосрочной сдаче квартиры в аренду. Однозначно, длительные взаимоотношения с арендатором выстроить проще. Краткосрочная аренда – практически полноценная работа с большими затратами по времени. Но и доход тоже будет выше и быстрее. Однако на него влияет множество сторонних факторов. Например, с приходом ковида краткосрочная аренда резко просела, но в данный момент возросла по тем же причинам. Люди стали больше путешествовать внутри страны.

Не так просто раскрутить своё жильё, чтобы не было простоев. Как раз в этом случае выгоднее сделать интересный дизайн, обставить квартиру со вкусом. Красивый интерьер выделит вас среди тысяч других вариантов.

Студии, апартаменты и однокомнатные квартиры как нельзя лучше подойдут для посуточной аренды. Именно такое жильё чаще всего ищут туристы и люди в командировке. В таком случае имеет смысл рискнуть и купить квартиру ближе к центру города. Переплата за локацию может окупиться за счёт большей прибыли: за посуточную сдачу можно получать 7–8% годовых, а за долгосрочную только 4–6%. Главное – помнить, что в вместе с тем увеличивается и риск простоя в низкий сезон или в случае форс-мажоров.

Чтобы не тратить нервы на поиск жильцов и не рисковать упустить прибыль из-за внешних факторов, воспользуйтесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Менеджеры берут на себя всё: от составления объявления и поиска подходящих жильцов до коммуникации с ними после заселения. А простой квартиры до 1 месяца оплачивается.

Фотографии: Pixabay (Pexels), Rene Asmussen(Pexels), Max Vakhtbovych(Pexels)