Как юридическому лицу взять ипотеку на жилую недвижимость

Частные предприниматели и компании могут покупать квартиры и жилые дома так же, как обычные люди. Бизнес использует жилую недвижимость для расселения своих сотрудников и размещения командировочных, сдачи квартир в наём или диверсификации активов. Ипотечное кредитования юридических лиц делает покупку жилья выгодной, потому что позволяет не изымать большие суммы из оборота компании. 

Рассказываем, можно ли оформить ипотеку на юридическое лицо, в какой банк можно для этого обратиться и какие требования соблюсти, чтобы получить одобрение кредитной организации.

Как устроена ипотека для юридических лиц

Банки предпочитают выдавать кредиты гражданам, работающим в найме и со стабильным доходом. Для таких заёмщиков проще рассчитать размер ежемесячного взноса и кредитную нагрузку. Идеальный клиент банка — это сотрудник крупной компании. 

Доход индивидуальных предпринимателей и ООО может сильно отличаться от месяца к месяцу по независящим от них причинам: экономической ситуации в отрасли или в стране, сезонного спроса на услуги и продукцию компании. Реальный доход предприятий малого и среднего бизнеса сложно рассчитать, ещё сложнее оценить перспективность заёмщика.

Поэтому ипотека для ИП и ООО имеет следующие особенности:

• повышенные процентные ставки;
• срок кредитования — не более 5–10 лет;
• продолжительное рассмотрение заявок: банки проверяют налоговую и финансовую отчётность бизнеса, а также выбранную заёмщиком недвижимость;
• комиссии за анализ заявки — до 2% от размера кредита;
• большой первоначальный взнос — от 30 до 50% от стоимости объекта.

Не стоит путать ипотеку для юридических лиц и корпоративную: последняя представляет собой программу кредитования, по которой работодатель заключает договор с банком, чтобы его сотрудники могли получить ипотечные кредиты на льготных условиях. 

Какие банки дают ипотеку на квартиры для юрлиц 

Как правило, все крупнейшие банки выдают кредиты для покупки недвижимости ИП и ООО: Сбербанк, Уралсиб, Альфа-банк, Совкомбанк, РНКБ, Ак Барс Банк и другие. Актуальные предложения кредитных организаций для ИП и юридических лиц в разных городах России можно найти и сравнить, например, на сервисе Банки.ру.

Требования банков к заёмщику

Чтобы повысить вероятность одобрения ипотеки, ООО должно демонстрировать надёжность и состоятельность:

• работать не менее 12 месяцев;
• вести бизнес регулярно;
• не иметь долгов по взносам и налогам;
• получать стабильную прибыль, которая не зависит от времени года;
• иметь оборот на расчётном счёте не менее 1 млн рублей в год;
• вести бизнес и иметь юридический адрес в регионе присутствия банка.

ИП может увеличить свои шансы на одобрение кредита, если:

• погасит все долги перед другими банками и микрофинансовыми организациями;
• оформит расчётный счёт или вклад у банка-кредитора;
• привлечёт поручителя — наёмного сотрудника крупной компании;
• будет использовать стандартную или упрощённую систему налогообложения: ИП на патенте вызывают большее недоверие у банков;
• предоставит полный пакет документов, которые отражают его доходы, расходы и своевременную уплату налогов.

Требования банков к объекту недвижимости

С помощью коммерческой ипотеки можно приобрести разные объекты:

• квартиры в многоэтажных жилых домах;
• офисы и торговые помещения в многоквартирных домах;
• квадратные метры в офисных и торговых центрах;
• строящуюся коммерческую недвижимость.

Чтобы банк одобрил ипотеку, объект должен располагаться в городе, где работает филиал кредитной организации. Недвижимость должна быть юридически чистой, без обременений и долгов за коммунальные услуги. Квартира не должна находиться в ветхом здании. На временные постройки — например, ларьки и торговые павильоны, металлические гаражи, а также на режимные объекты — ипотеку не выдают. Все перечисленные условия позволяют банку точно рассчитать стоимость залога и возможность быстро продать его, если заёмщик перестанет выполнять условия ипотеки.

Как оформить ипотеку на ИП и юридическое лицо

Процедура отличается от оформления ипотеки для частных лиц только количеством и составом документов, которые должен предоставить заёмщик.

1. Компания выбирает банк и недвижимость, собирает документы для подачи заявки.
2. Представитель компании оставляет онлайн-заявку на сайте банка.
3. Поручитель встречается с кредитным менеджером и передаёт ему собранный пакет документов.
4. Банк рассматривает заявку и выносит решение по ипотеке. 
5. Юрлицо оформляет договор купли-продажи.
6. Банк и заёмщик подписывают кредитный договор.
7. Оформляется обременение на квартиру в Росреестре.
8. Банк выплачивают полную стоимость жилья продавцу недвижимости.
9. Юрлицо выплачивает кредит по графику.

Для получения ипотечного кредита индивидуальный предприниматель должен собрать следующие документы:

• паспорт и ИНН;
• свидетельство о госрегистрации;
• выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;
• налоговую декларацию за прошедший налоговый период;
• лицензии и сертификаты, контрольно-кассовую ленту, управленческую отчётность, копии договоров с клиентами и поставщиками, выписку с расчётного счёта — при необходимости.

От ООО, как правило, требуют:

• свидетельство о госрегистрации;
• устав;
• протокол с назначением генерального директора;
• приказ о назначении главного бухгалтера;
• копии паспортов поручителя, руководителя и главбуха;
• финансовую отчётность;
• налоговые декларации;
• подтверждение хозяйственной деятельности — договоры с клиентами, поставщиками, на аренду торговых или офисных помещений;
• проект использования объекта — при необходимости.

Вопросы и ответы

Что будет, если компания обанкротится? Кто выплатит ипотеку?

По закону РФ в этом случае имущество бизнеса будет продано на торгах, в том числе купленная квартира. Вырученные деньги будут распределены между кредиторами: в их числе не только банки, но и сотрудники компании, коммунальные службы. Учредители ООО, его генеральный директор и бухгалтер не будут лично отвечать за долги компании.

Что выгоднее для юридического лица: лизинг или ипотека?

Лизинг недвижимости — это её долгосрочная аренда, при которой часть ежемесячных платежей зачисляется в счёт стоимости объекта. Со временем арендатор становится собственником квартиры. 

У лизинга и ипотеки есть свои преимущества и недостатки.

• Долг по лизингу не отражается на балансе компании, арендатор не обязан страховать имущество, при подаче заявки к нему предъявляются менее строгие требования. 
• По ипотечным кредитам проценты обычно ниже, а имущество сразу переходит в собственность заёмщика.

Может ли ООО взять ипотеку без первоначального взноса?

Банки редко предлагают такой продукт бизнесу, потому что он связан с дополнительными рисками. Чтобы бизнес получил кредит без первоначального взноса или хотя бы сократил его до 10–15%, должны совпасть несколько условий:

• отличная кредитная история компании;
• многолетнее сотрудничество с банком-кредитором;
• небольшая стоимость жилья;
• наличие расчётного счёта юридического лица в кредитной организации. 

Коротко о главном

• По ипотеке для юридических лиц процентные ставки обычно выше, сроки кредитования короче, а заявки рассматривают дольше, чем по кредитам для физических лиц.
• Большинство крупных банков дают ипотеку ИП и ООО, но только компаниям в регионах, где работают их отделения.
• Чтобы увеличить шанс на одобрение ипотеки, ООО должно существовать не менее года, вести регулярный бизнес, не иметь долгов, получать стабильную прибыль, иметь оборот не менее 1 миллиона рублей в год и юридический адрес в регионе банка.
• ИП скорее выдадут кредит, если у него стандартная или упрощённая система налогообложения, нет долгов, есть расчётный счёт в банке-кредиторе и поручитель.
• Объект должен находиться в городе присутствия банка и не иметь обременений. Ветхое жильё, временные постройки и режимные объекты не подойдут.

Фото на обложке: pch.vector (Freepik)