Что делать, если дом не построили в срок
Договор долевого участия (ДДУ) лучше других видов сделок защищает интересы покупателя. Но если застройщик не успевает вовремя передать объект, то покупателя будет интересовать не абстрактная польза, а совершенно конкретные вопросы: как и куда обратиться, чтобы добиться компенсации.
В этой статье мы подробно разберём способы взыскания неустойки с застройщика: временные рамки, документы, вычисления и порядок действий в зависимости от ситуации.
Когда предъявлять претензии
При задержке строительства компания может пойти на разные уловки, чтобы избежать возможных претензий со стороны будущих собственников квартир. Александр Учайкин, старший юрист МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”», приводит следующие примеры.
«Застройщик может предложить подписать акт передачи объекта долевого строительства “задним числом”, ссылаясь на фактическую возможность передать ключи в установленный договором срок: например, когда из-за волокиты с документами или по иным причинам передачу объекта пришлось отложить.
При этом, вместе с подписанием акта приёма-передачи, дольщику предлагают подписать дополнительное соглашение об изменении срока передачи, обосновывая это тем, что иначе зарегистрировать права на жильё можно будет только в судебном порядке с неизбежными дополнительными затратами».
Такие документы не стоит подписывать. Если покупатель согласится, то нарушения обязательств формально не случится и не за что будет требовать компенсацию.
Случается, что застройщик тянет время, присылая уведомление о возможности приёмки объекта, когда по факту квартира ещё не готова. При этом девелопер рассчитывает, что дольщик не отправит письмо о готовности принять квартиру, а будет записываться на осмотр по телефону. Но устные переговоры не имеют юридической силы и по п. 2 ст. 6 № 214-ФЗ застройщик сможет заявить о факте уклонения дольщика от подписания акта приёма-передачи и подписать его в одностороннем порядке.
«Из всего вышеперечисленного следует простой вывод: если вы решили взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта, то всё взаимодействие с застройщиком необходимо фиксировать и оформлять документально, а не полагаться на устные заверения или обещания».
Просрочка наступает на следующий день после обозначенной в договоре даты передачи готовой квартиры. Вы можете дождаться окончания строительства, подписать акт приёмки и после этого запросить неустойку за весь период. Либо обратиться с требованием оплатить её уже в первые недели после нарушения. Рекомендуем второй вариант: ожидание повышает вероятность того, что застройщик обанкротится или переведёт деньги со своих счетов ― в этом случае даже судебное решение не поможет получить деньги.
Не беспокойтесь, что при раннем обращении сумма компенсации будет совсем небольшой: до окончательного решения пройдёт не один месяц, и перед последним заседанием вы сможете её скорректировать.
Пример:
Допустим, квартиру должны были передать до 15 июля, а 16 июля о конце стройки речь ещё не идёт. Вы можете сразу обратиться в районный суд с требованием о взыскании неустойки.
Подобные дела рассматриваются в среднем 2–4 месяца, а при обжаловании решения суда ― до полугода. Предположим, финальное заседание произойдёт 16 октября. Перед ним вы предоставите расчёт для взыскания не за один день, а за все три месяца.
Рассчитываем сумму неустойки
Прежде всего нужно определиться со ставкой рефинансирования ЦБ: менялась ли она с момента, когда компания должна была передать вам квартиру, и до текущего дня. Если менялась, есть несколько вариантов.
- Сумма считается за каждый интервал: стоимость квартиры по договору нужно умножить на 1/150 ставки рефинансирования и количество дней, в которые она действовала. Затем данные складываются.
- В формуле используют ставку на момент наступления нарушения.
- Используют ставку на момент составления претензии.
Основания для вычислений изложены в №214-ФЗ, ч. 2, статье 6. Для выбора конкретного способа расчёта неустойки Александр Учайкин советует изучить практику судов.
«Среди юристов и судей единого мнения нет. Например, в Московском регионе чаще можно встретить именно второй вариант, а вот Верховный суд время от времени соглашается с другими двумя вариантами. Поэтому, отвечая на вопрос о применении ставки, лучше всего изучить практику конкретного суда, в который дольщик намерен обратиться с иском».
Важно: для периода с 29.03.22 по 31.12.22 неустойка не начисляется ― такое решение приняло правительство (постановление №479 от 26.03.22), чтобы поддержать застройщиков в сложной экономической обстановке в стране. В прошлом было аналогичное решение для периода с 03.04.20 по 31.12.20 (постановление №423 от 02.04.20).
Составляем претензию
Досудебная претензия выполняет две функции. Иногда удаётся добиться компенсации от компании без обращения в суд. Если же деньги не перечислят, у вас появятся основания требовать через суд не только неустойку, но и штраф ― 50% от её размера (пункт 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей»).
Специальной формы для документа нет, но в претензии обязательно должны быть прописаны следующие данные:
- Полное наименование застройщика, его юр. адрес и телефон ― эти данные можно взять из ДДУ.
- Ф.И.О дольщика, место проживания, контактный телефон, e-mail и адрес для отправки ответа.
- Описание ситуации с указанием номера и даты договора, даты передачи квартиры по нему и даты фактической передачи, если она состоялась. Если строительство ещё не окончено, об этом тоже нужно написать.
- Требование дольщика взыскать неустойку с суммой и ссылкой на Федеральный закон №214, в котором зафиксированы ваши права.
- Дата, до которой фирма должна выплатить вам компенсацию. Чаще всего — в течение 10 дней.
Направляем претензию застройщику
Юристы советуют отправлять претензию «Почтой России» по почтовому адресу застройщика. Документ отправляется ценным письмом с уведомлением и описью вложения, в описи указывается наименование документа «Досудебная претензия к договору о долевом участии в строительстве, номер и дата».
Адвокат Гор Манучарян, член адвокатской палаты г. Москвы, уточняет, что при отправке по почте попытка застройщика проигнорировать письмо ничем ему не поможет.
«Дольщик может столкнуться с тем, что застройщик игнорирует почтовое отправление и не получает его. В таком случае необходимо дождаться истечения времени хранения письма в почтовом отделении (30 дней), и можно считать, что письмо получено застройщиком, поскольку по закону компания несёт все юридические риски неполучения почтовых отправлений на её юридический адрес».
Сохраните опись с отметкой почты, уведомление и квитанцию об оплате почтового отправления ― все эти документы понадобятся в суде для доказательства того, что вы предлагали застройщику добровольно выплатить вам компенсацию. Если деньги не поступили вовремя, пора переходить к следующему этапу.
Выбираем суд
Делами компенсации по ДДУ занимаются суды общей юрисдикции. Если сумма неустойки за просрочку превышает 100 000 руб., нужно обращаться в городской суд (или районный, если ваш город поделён на районы), если нет ― к мировому судье.
Вы можете подавать документы в суд:
- по месту жительства или временного пребывания покупателя по ДДУ;
- по месту расположения объекта строительства или месту заключения договора;
- по месту нахождения строительной компании.
Если застройщик прописал в договоре конкретный суд для решения вопросов, пусть вас это не беспокоит ― право выбора по закону всё равно остаётся у дольщика (Закон «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1, статья 17, п. 1).
Обычно место подачи заявления выбирают, изучив судебные решения за последние полгода-год по аналогичным искам. Дело в том, что судьи нередко снижают сумму неустойки. Уменьшение суммы возможно по п. 1 ст. 333 ГК РФ ― если ответчик сочтёт сумму иска несоразмерной последствиям и напишет об этом заявление. Окончательное решение судьи достаточно субъективное, а масштаб уменьшения суммы может быть самым разным ― до 90%. Так что среди возможных вариантов логично выбрать самый лояльный к дольщикам.
Адрес мирового суда и номер участка для подачи иска можно найти на порталах мировых судей г. Москвы, мировых судей Санкт-Петербурга и Правосудие для остальных городов. На последнем сайте часто случаются сбои. С городскими и районными судами немного сложнее: удобный сайт есть только для столицы ― Суды общей юрисдикции г. Москвы; кроме адресов, здесь опубликованы и решения по большинству слушаний. Жителям остальных городов придётся воспользоваться поиском официального сайта суда города или района.
Для мониторинга судопроизводства районных масштабов посмотрите площадки Правосудие или Cуды общей юрисдикции Российской Федерации. Решения мировых судей доступны на сайте Судебные и нормативные акты РФ ― нужно выбрать свой регион, город, номер судебного участка и ввести запрос «неустойка долевое строительство».
Составляем иск
Форму искового заявления можно скачать, например, на КонсультантПлюс ― после регистрации вы получите бесплатный доступ на несколько дней. Заполните её и сделайте копию для отправки застройщику.
Госпошлина не оплачивается, если сумма по иску меньше 1 миллиона рублей, ― это прописано в законе о защите прав потребителей. Кроме неустойки вы имеете право потребовать возместить моральный вред, убытки и выплатить штрафные санкции.
Александра Романцева, основатель юридической компании «Романцева групп», поясняет, на что вы можете претендовать.
«Моральный вред. Судья определяет объём компенсации морального вреда исходя из физических и нравственных страданий. Для этого достаточно, чтобы был факт нарушения прав потребителя. Такой вывод содержит Постановление Пленума Верховного суда от 28.06.2012 № 17. Сумма не зависит от стоимости квартиры или от масштаба имущественного вреда. Размер возмещения определяется из принципов разумности и справедливости. На моей практике 30 000 руб. ― это максимальная сумма, но обычно она составляет 5000 руб.
Убытки. Самый распространённый пример ― вынужденная аренда жилья. Данный вывод подтверждён определением Верховного суда по делу Ревенко А.С. к ООО "АльфаСтройКомплекс", который отменил решение апелляционной инстанции о том, что “наём жилого помещения является личным волеизъявлением истца и расходы по оплате аренды не могут быть отнесены к убыткам”.
Штрафы. Если суд удовлетворит одно из требований дольщика, то закон о защите прав потребителей обязывает применять штрафные санкции, поскольку застройщик не удовлетворил требования добровольно. Объём ― 50% от компенсации, которую присудят дольщику.
Судебные издержки. В случае удовлетворения иска все судебные издержки дольщика: расходы на представителя, расходы на экспертизу, расходы на нотариальные действия, почтовые расходы и пр. ― оплачивает проигравшая сторона».
Иск должен быть максимально подробным и обоснованным. Александр Учайкин советует обязательно указывать следующие данные:
- причину выбора судебного участка;
- обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд;
- нормы права, нарушенные строительной компанией;
- ссылки на доказательства доводов истца;
- меры, принятые истцом до обращения в суд (направление застройщику требований о передаче объекта, отказ от приёма объекта долевого строительства и пр.);
- подробный расчёт неустойки;
- требования к застройщику (выплата неустойки, штрафные санкции, моральный вред и пр.).
Подробнее он говорит и о приложениях к иску:
«Вместе с исковым заявлением необходимо предоставить суду доказательства направления копии иска застройщику, оплаты госпошлины и, если необходимо, других расходов и соблюдения досудебного порядка (направление претензии).
Также необходимо приложить к иску:
- копию ДДУ (с отметкой о государственной регистрации),
- копию паспорта дольщика,
- доказательства выплаченной цены договора,
- акт приёма-передачи объекта долевого строительства (если объект был принят участником) либо уведомление об отказе от принятия объекта».
Как мы уже упоминали, суды часто снижают сумму неустойки. Официальное основание для снижения — ст. 333 ГК РФ, когда сумма несоразмерна последствиям. Выбор судебного участка поможет воспользоваться влиянием личного фактора, но есть и другие способы уменьшить процент снижения.
Александр Учайкин советует в иске показать ситуацию с разных сторон, чтобы обоснованность требований была убедительнее.
«Неустойка по ДДУ призвана компенсировать потери дольщика, вызванные задержкой передачи объекта. Для обоснования можно предоставить суду доказательства, что вы несли дополнительные расходы: платили за аренду жилья или потратили на ремонт помещения больше из-за поднятия цен на стройматериалы. Если дом находится в другом регионе, можно доказывать, что невозможность переезда препятствует выходу на более высокооплачиваемую работу.
Полезно пояснить, что взыскиваемая сумма неустойки не создаёт для дольщика необоснованной выгоды. Например, она не превышает доход от пользования кредитными денежными средствами. Для доказательства берутся данные по средним ставкам кредитования физлиц в период просрочки и сопоставляются с размером неустойки.
Например, средний размер ставки по краткосрочным кредитам физических лиц в октябре 2021 г. по данным ЦБ составляет 14,17% годовых. При этом на дату передачи объекта по договору (скажем, октябрь 2020 года) ключевая ставка составляет 4,25%, а размер неустойки за год просрочки (4,25% Х 1/150 Х 365) составляет 10,3% годовых от цены договора, что меньше 14,17».
Ждём рассмотрения иска и получаем решение суда
После того, как вы направили иск в суд ― лично или заказным письмом по почте, ― нужно дождаться его рассмотрения. По закону это занимает до 5 дней с момента получения документов. На практике ситуация может затянуться на неопределённое время, как и выдача исполнительного листа после судебного решения. Для ускорения процесса Гор Манучарян исходя из своего опыта советует обращаться к председателю суда с заявлением об ускорении рассмотрения дела или выдачи решения.
Как правило, дело, в котором застройщик нарушает сроки сдачи квартиры, рассматривается на двух заседаниях. Судья проверяет все нюансы в предоставленных документах, состав и порядок действий сторон и выносит решение.
Если решение принято в вашу пользу, нужно забрать в судебной канцелярии исполнительный лист. Затем можно действовать по одному из следующих сценариев:
- предъявить его застройщику;
- направить в службу судебных приставов;
- отдать его в банк, в котором открыт расчетный счёт застройщика.
Последний способ обычно самый быстрый — при условии, что на счёте есть средства. Координаты банка можно узнать из реквизитов в ДДУ либо в налоговой службе по запросу. Если у компании несколько счетов, пока ваше заявление лежит в банке, она может пользоваться другими счетами. В этом случае судебные приставы лучше справятся с ситуацией.
Если в иске отказано или вас не устраивает сумма, в течение месяца можно подать апелляцию (глава 39, 34 АПК Российской Федерации). Вы пишете заявление на имя вышестоящего (областного) суда, а подаёте его в тот суд, который принял решение.
Заключение
В большинстве случаев взыскание неустоек по просрочке ― выигрышное дело, но на итоговую сумму компенсации влияет много факторов. Чтобы добиться максимальной суммы, нужно потратить время на изучение нюансов формулировок, подписания документов, ведения переговоров со строительной компанией и судебной практики либо проконсультироваться у опытного юриста.
Фото: Ivan Bandura (Unsplash), Tyler Franta (Unsplash), Mediamodifier (Unsplash), Aaron Lefler (Unsplash), Towfiqu barbhuiya (Unsplash)
