Чтобы снять квартиру в России, обычно нужно собрать сумму, эквивалентную 3–4 месяцам платежей. В неё входят страховой депозит, ежемесячный платёж, плата за услуги риелтора и расходы на переезд. Приходится переплачивать за услуги, которые не всегда нужны: если квартиру ты нашёл сам, сам договорился с владельцем, зачем платить посреднику?
На самом деле найти жильё напрямую от собственника проще, чем кажется. Разберёмся, как искать объявления от хозяев и не попасться на уловки псевдовладельцев, кто и когда должен платить комиссию риелтору, а в каких ситуациях можно без него обойтись.
Когда риелтор действительно нужен и сколько стоят его услуги
Риелтора обычно нанимает арендодатель — собственник квартиры. Агент фотографирует жильё, размещает объявление, рекламирует его, принимает звонки, проводит просмотры и помогает заключить договор найма. Он экономит время и силы собственника, который может приехать только на подписание договора. При этом по сложившейся традиции в экономсегменте аренды услуги риелтора оплачивает квартиросъёмщик. А вот в элитном сегменте, где найти жильцов намного сложнее, услуги риелтора обычно оплачивает сам собственник.
Намного реже сами квартиросъёмщики хотят подстраховаться и нанимают агента, который поможет им найти хороший вариант, профессионально его оценит и, возможно, добьётся скидки. Если обе стороны наняли агентов, то комиссию риелторы делят между собой по договорённости.
Как правило, риелторы берут комиссию в размере 50–100% от стоимости аренды в месяц в зависимости от города, агентства и сложности поиска. Например, если снять квартиру за 40 000 руб/мес, комиссия риелтора может быть в диапазоне 20 000–40 000 рублей.
Когда квартиры сдают без посредников
Комиссия за услуги риелтора — дополнительные расходы для квартирантов, которые и так должны отдать минимум два ежемесячных платежа за жильё: за первый месяц проживания и в счёт страхового депозита. При этом часто агент выполняет символическую роль: отвечает на звонок, приходит в квартиру и выдаёт типовой шаблон договора найма. А стоить всё это может несколько десятков тысяч рублей.
Многие арендаторы варианты с комиссией даже не рассматривают. Поэтому чем выше комиссия агента, тем дольше может сдаваться квартира, так как потенциальные квартиросъёмщики при выборе жилья обращают внимание на этот момент. Для собственника простой квартиры и потеря клиентов — прямые убытки.
Некоторые хозяева хотят сами проводить осмотры, так как считают, что лучше их никто квартиру не покажет. Также им важно лично «собеседовать» потенциальных жильцов.
Вот почему собственники занимаются сдачей квартир самостоятельно:
- стремятся сдать жильё быстрее;
- не готовы терять деньги из-за простоя квартиры;
- хотят сами выбрать квартирантов.
Как найти квартиру без посредников
Задействовать сарафанное радио
Обычно поиск квартиры начинают с оповещения знакомых: сарафанное радио всё ещё работает.
Согласно исследованиям британского антрополога Робина Данбара, число стабильных социальных связей каждого человека колеблется от 100 до 230, обычно берут среднее число — 150 более или менее активных контактов. Попросив друзей и знакомых узнать, не сдаёт ли кто-нибудь квартиру без посредников, можно увеличить этот охват в десятки раз.
Дружеские чаты, форумы на работе — всё может сработать. Дополнительный плюс: собственники обычно лояльнее относятся к знакомым знакомых, чем к людям с улицы. Есть шанс попросить скидку как «почти своим».
Использовать социальные сети
В социальных сетях практически во всех более или менее крупных городах есть группы «Аренда без посредников в…» — поищите такую там, где вы живёте. Скорее всего, их будет несколько. В Москве и Санкт-Петербурге подобных групп десятки.
Плюсы:
- Можно сразу посмотреть профиль будущего хозяина или соседей по квартире и решить, насколько с этими людьми будет комфортно.
- Если квартиру выставили по завышенной цене, скорее всего, в комментариях об этом напишут, и собственник может задуматься о снижении.
- Есть чёрные списки арендаторов и собственников. Если хозяин квартиры несправедливо обойдётся с квартиросъёмщиком, сдать квартиру через такие группы ему в дальнейшем будет проблематично.
Минусы:
- Лента соцсетей плохо подходит для размещения объявлений: посты о поиске жилья, соседей и квартирантов идут подряд, отсортировать по параметрам нельзя, ещё и ранжирование не привязано ко времени.
- Группы в соцсетях лучше подходят для поиска комнат или соседей. Вариантов с квартирами не так много.
- Высокая конкуренция. Предложений мало, а желающих — огромное количество. Придётся целый день обновлять ленту и быть готовым быстро выехать на просмотр, если какой-то вариант понравится.
- Под постами тех, кто ищет жильё, могут оставлять комментарии, никак не относящиеся к жилью: обсуждать внешность героя, его пожелания, сально шутить (если вы девушка и разместили своё фото). Может быть неприятно.
Выбрать апартаменты
В крупных городах можно найти жильё в апарт-комплексах. Студии в комплексах апартаментов часто сдают управляющие компании. Они берут комиссию за свои услуги с владельца объекта, все ЖКУ и обслуживание уже включены в стоимость аренды.
Для арендатора такой вариант удобен: документы оформляются официально, риски минимальны, условия прозрачны, за аренду можно платить банковской картой. Выбирая апартаменты, вы уменьшаете риск столкнуться с недобросовестными посредниками и неожиданными комиссиями, но у апарт-комплексов есть свои недостатки.
- Инфраструктура в микрорайоне обычно не развита: рядом с домом нет супермаркетов, детских садов, школ и поликлиник.
- В нежилых помещениях нельзя оформить постоянную прописку, а временную регистрацию не все управляющие компании готовы делать.
- Апартаменты могут быть хуже звукоизолированы, а качество их строительства не всегда соответствует обычному жилью.
- Большие квартиры в апарт-комплексах обычно не делают, это вариант для пар и одиночек.
- Стоимость аренды апартаментов может меняться в зависимости от сезона. Поэтому выгоднее снимать их на максимально возможный срок проживания и внимательно изучать в тексте договора условия изменения цены.
Как искать квартиры без посредников на Яндекс Недвижимости
Многие думают, что на сайтах объявлений размещают предложения только риелторы. Это не так — собственники тоже публикуют свои квартиры на таких ресурсах. Только на Яндекс Недвижимости 16,5% квартир сдаются без комиссии или с минимальной комиссией.
Как их найти:
- На главной странице сайта заполните все поля и нажмите на кнопку «Показать».
- В выпадающем блоке внизу выберите «От собственника».
Эти квартиры вы можете снять без посредников прямо сейчас.
Возможные проблемы при аренде жилья без посредников
С одной стороны, сэкономить на комиссии посреднику — здо́рово, с другой — возникают новые проблемы.
Проблема 1. Высокая конкуренция
Спрос на аренду квартир без посредников выше, чем на жильё с риелторской комиссией. Хорошие варианты разбирают буквально за несколько часов. Нужно постоянно мониторить доски объявлений и соцсети, подписаться на рассылки, чтобы попасть на просмотр одним из первых.
Просмотр могут назначить в течение нескольких часов. Значит, нужно быть готовым сорваться с работы, чтобы поехать смотреть понравившийся вариант, а при себе иметь достаточно большую сумму денег для подписания договора найма. В общем, довольно нервно.
Бывает и наоборот: собственник квартиры не торопится и несколько недель «собеседует» разных кандидатов, чтобы в конце выбрать. Жить в условиях неопределённости и ждать (особенно когда сроки поисков ограничены) тоже непросто.
Проблема 2. Аукцион
Собственник может выставить квартиру без посредника с целью сдать её дороже рынка. Для этого просмотр всем заинтересованным кандидатам назначают на одно время. А после проводят аукцион — кто больше предложит, тому и сдадут жильё. Видя конкурентов, люди начинают азартно торговаться, так как ценность квартиры в их глазах возрастает. В результате «победитель» рискует заплатить за аренду совсем не рыночную цену.
Если вы попали на такой аукцион, лучше сразу уйти. Это манипулятивный приём, и сложно сказать, каких сюрпризов ещё стоит ждать от владельца квартиры, который организовал аукцион.
Проблема 3. Обман
Иногда квартиры без комиссии или с минимальным вознаграждением размещают риелторы, которые всё-таки рассчитывают получить деньги за свои услуги. Просто надеются, что квартира понравится потенциальным квартиросъёмщикам и они простят обман.
Бывает, что таким образом ищут «жертв» недобросовестные хозяева квартир: они сдают жильё, получают арендную плату и страховой депозит, а через несколько недель после заезда под надуманным предлогом выселяют квартирантов. Деньги, естественно, не возвращают, а объявление о сдаче квартиры появляется вновь.
Иногда мошенники арендуют квартиру и пересдают её нескольким людям, собирая у них арендные платежи и страховые депозиты, а потом исчезают. Вот тут мы писали об этой и других аферах при сдаче квартир. Будьте осторожны!
Проблема 3. Неадекватные хозяева
Нечасто, но бывает, что собственник решает сдать квартиру самостоятельно, потому что не доверяет не только риелторам, но и людям вообще. Или риелторы уже отчаялись найти квартирантов и отказались от работы с неадекватным владельцем.
Список требований к жильцам у таких собственников часто достаточно странный, как и отношение к сдаче квартиры. Про таких хозяев в интернете слагают легенды: они ищут жильцов, которые подходят минимум под пару десятков параметров, включая вероисповедание и политические взгляды. Именно они приходят в квартиру в отсутствие арендаторов, чтобы переставить мебель, сделать уборку или оценить моральный облик проживающих.
Если вам кажется, что собственник, показывающий свою квартиру, относится к этой категории, лучше поискать другой вариант. Нервы дороже.
Как обезопасить себя при самостоятельной аренде
Конечно, большинство собственников, самостоятельно размещающих объявления об аренде квартир, просто хотят быстро найти хороших жильцов. Но кое-что проверить всё-таки стоит.
Поищите другие объявления в том же доме
На Яндекс Недвижимости можно посмотреть, какие квартиры и за сколько сдаются по конкретному адресу. Это нужно обязательно сделать по нескольким причинам.
- Вы узнаете вилку цен для дома и сможете оценить адекватность ежемесячной платы.
- Если интересующая вас квартира появляется в результатах поиска достаточно часто, это повод задуматься, а всё ли с ней и её владельцем в порядке и почему жильцы меняются с такой скоростью.
- Если на одну квартиру есть объявления от двух разных людей, это может быть признаком того, что в сделке всё же будет участвовать риелтор.
- Стоит проверить и объявления о продаже квартир в том же доме. Может оказаться, что хозяин одновременно сдаёт и продаёт жилье. По закону при продаже квартиры договор найма не теряет силы (ст. 675 ГК РФ), но на практике новые владельцы обычно просят жильцов съехать.
Уточните про комиссию по телефону
Мы подробно рассказывали, на что обращать внимание при просмотре объявлений о сдаче квартир и о чём спрашивать по телефону. Добавьте в список вопрос о комиссии. Точно ли её нет? Или это уловка риелтора?
Не участвуйте в аукционах на просмотре
Вряд ли у вас получится сэкономить на аренде такого жилья. И, кстати, иногда другие желающие снять квартиру бывают подсадными утками. Их цель — разогреть ваш азарт и заставить на эмоциях подписать невыгодный договор найма.
Попросите показать документы на квартиру
Мы разбирали, какие документы нужно проверить при аренде жилья. Внимательно посмотрите паспорт собственника и документы — основания собственности (договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство, например), запросите выписку из ЕГРН. Все данные должны совпадать.
Подписывайте договор найма
На этом надо настаивать. Именно этот документ будет регламентировать ваши отношения с собственником квартиры. С ним вы сможете пойти в суд, если что-то пойдёт не так (или хотя бы пригрозить это сделать). Если хозяин настаивает на подписании своего документа, внимательно прочитайте его и отыщите в интернете все непонятные вам места. На Яндекс Недвижимости есть шаблоны документов, которые защищают интересы как собственников квартир, так и нанимателей. Они составлены юристами. Предложите использовать их.
Подписывайте акт приёма-передачи квартиры
В акте перечислите всё, что есть в квартире, и отметьте, в каком состоянии. Указывайте потёртости ламината, трещины на плитке и неработающие розетки. Потом не придётся спорить, в каком состоянии вы сняли квартиру и был ли в ней телевизор.
Коротко о главном
Снять квартиру без посредников можно с минимальными рисками и без переплат, если правильно организовать поиск и проверить собственника.
- Реальные квартиры без комиссии сдают по объявлениям от владельцев или управляющих компаний апарт-комплексов.
- На Яндекс Недвижимости 16,5% объявлений подходят для аренды напрямую — фильтр «От собственника» помогает их найти.
- Квартиры без комиссии пользуются большим спросом, хорошие варианты быстро разбирают — это главная трудность самостоятельного поиска.
- Аренда без посредника повышает риск столкнуться с мошенничеством, аукционом от арендодателя или другим неадекватным поведением хозяев.
- Чтобы обезопасить себя, нужно проверить документы на квартиру, повторно уточнить отсутствие комиссии, подписать договор найма и акт приёма-передачи.
Фото на обложке: Johann Alerte / Unsplash