Ставка арендной платы: что это и зачем её рассчитывать

Для обеих сторон сделки — собственника и арендатора — важно договориться о сумме обязательных платежей за пользование имуществом. Если рыночная стоимость аренды завышена, недвижимость может длительное время простаивать, поэтому её владелец теряет прибыль. Потенциальные клиенты также не хотят переплачивать, особенно, когда есть аналогичные предложения по более доступной цене. 

Выясним, что такое арендная ставка, чем она отличается от ежемесячной оплаты и каким образом её рассчитывают.

Что представляют собой арендные платежи

Если говорить простыми словами, арендная плата — это сумма за временное пользование чужим имуществом. Это может быть транспорт, оборудование, жилая и коммерческая недвижимость, земельный участок и прочее. 

Чтобы определить её величину и не потерять прибыль, стороны сделки часто обращаются к услугам независимых оценочных компаний. В отдельных случаях  это обязательная процедура: например, когда в аренде участвует муниципальное предприятие или субъект, а также государство. Такое требование прописано в 135-ФЗ. В свою очередь, коммерческие организации и частные лица организуют оценку стоимости аренды по собственному желанию и в личных интересах.

Обращаться за подобной экспертизой следует только к профессиональным оценщикам, у которых есть:

• профильное образование;
• страховой полис на услуги;
• приличный опыт в сфере оценки недвижимости. 

Специалист обязательно должен состоять в одном из СРО. Чтобы проверить эту информацию, необходимо проверить ФИО в электронном реестре.

Чем отличается арендная плата от ставки

Оба понятия — «арендная плата» и «арендная ставка» — схожи, но между ними есть существенная разница. В первом случае подразумевается общая стоимость аренды за конкретный период. Это касается любого вида недвижимости. К примеру, по договору квартиросъёмщик оплачивает 50 000 рублей 20 числа каждого месяца.

Понятие «арендная ставка» более узкое — это величина платы за временное пользование 1 кв.м площади коммерческой недвижимости. Соответственно с повышением ставки увеличивается и стоимость аренды в целом. 

Выходит, что при сдаче коммерческой недвижимости собственник устанавливает арендную ставку, а если дело касается жилых объектов, устанавливают конкретную плату за месяц.

Что принимают во внимание оценщики

Оценочная экспертиза — сложная процедура, требующая учёта разных факторов. Например, когда речь идёт о стоимости арендной платы за жилую или коммерческую недвижимость, специалисту важна следующая информация:

• характеристика объекта (местоположение, площадь, общее состояние и прочее);
• наличие мебели и техники, а также подключённых услуг связи (например, интернета);
• условия сдачи в аренду (срок, порядок внесения платежей, ограничения);
• уровень развитости инфраструктуры (социально-значимые и развлекательные объекты, транспортная доступность и прочее).

При определении окончательной стоимости аренды также могут быть включены дополнительные расходы — например, коммунальные платежи, страховой депозит, предоставление машиноместа.

Как рассчитывают стоимость аренды

После тщательного исследования объекта оценщик предоставляет заказчику подробный отчёт. Именно этот документ — веский аргумент для определения рыночной стоимости аренды, когда заключают договор между сторонами. Страховым компаниям пригодится этот отчёт для определения размера компенсации, судам — при решении конфликтных ситуаций. 

Важный момент: срок действия оценочного отчёта ограничен шестью месяцами. Если этот период прошёл, придётся заказывать повторную экспертизу. То есть сторонам важно решить все спорные вопросы в течение срока действия отчёта. Если дело дошло до судебных разбирательств, суд обычно назначает свою экспертную оценку.

Эксперты применяют в работе разные подходы (это зависит от случая), после чего предлагают результат. Подробнее о методах скажем дальше. 

Для оценки арендной платы обычно используют сравнительный метод. Рассчитать оптимальную стоимость аренды при сдаче жилых помещений можно с помощью простого и бесплатного калькулятора от Яндекс Аренды. Доходный и затратный методы расчёта актуальны только для эксклюзивных или уникальных объектов — например, производственных помещений.

Менеджеры Яндекс Аренды — сервиса, который упрощает сдачу квартир — помогут установить оптимальную цену, выгодную и арендодателю, и арендатору. Также мы поможем с составлением документов, поиском ответственных и надёжных жильцов и проследим, чтобы вы получали оплату ровно в срок. Для собственников услуги полностью бесплатны.

Сравнительный метод

Самым распространённым методом при оценке стоимости аренды недвижимости считается сравнительный. Он основан на тщательном анализе стоимости объектов со схожими параметрами. Здесь довольно простой принцип: арендатор не будет платить завышенную цену, если можно снять аналогичную недвижимость по более низкой стоимости. Сравнительный подход применим, когда есть выбор. То есть он актуален больше для квартир, таунхаусов, загородных домов.

Доходный метод

Для оценки арендной ставки коммерческой недвижимости, которую планируют снимать для получения прибыли, эксперты иногда применяют доходный подход. Этот метод базируется на определении будущих поступлений от используемых арендных площадей. При этом оценщики учитывают затраты и прибыль арендатора, а не собственника помещений. 

В результате доходный метод больше выгоден человеку или организации, которая снимает недвижимость. Как правило, на консультации с оценщиком юридические лица просят рассчитать, выгодно ли будет снимать тот или иной объект — например, крупные производственные помещения. Для таких случаев как раз и подходит доходный метод оценочной экспертизы.

Затратный метод

При затратном подходе эксперт учитывает все расходы на приобретение, содержание и ремонт недвижимости, которая будет сдана в аренду. Конечно, в использовании такого метода заинтересованы собственники, которые на консультации с экспертом просят учесть все расходы. Такой метод подразумевает распределение всей суммы затрат на определённый период действия арендных отношений. Важную роль также играет и специфика объекта.

Обычно в рамках затратного подхода применяют дополнительные способы расчёта — метод экономической амортизации и рекапитализации, чтобы точно определить объективную стоимость арендных платежей. В первом случае речь идёт об учёте степени износа недвижимости: как физического, так и морального. В эту же сумму закладываются и расходы на содержание объекта. 

Метод рекапитализации подразумевает остальные затраты, который собственник вложил в свои помещения, например, потраченные на объект до сдачи в аренду. Для расчёта коэффициента рекапитализации эксперту нужны подробные характеристики недвижимости, её текущее состояние и степень износа.

Коротко о главном

К определению арендной ставки обязательных платежей стоит отнестись ответственно. В противном случае обе стороны рискуют потерять свои средства. 

Арендная плата и ставка — разные понятия. Первый вариант подразумевает сумму оплаты за определённый период, второй — за 1 кв.м аренды коммерческой площади.. 

Для правильного расчёта стоимости можно обратиться к профессиональному оценщику. Эксперт тщательно исследует объект с помощью различных подходов и предоставит подробный отчёт с указанием объективной суммы. Такой документ пригодится для заключения договора аренды с учётом интересов обеих сторон сделки. Но в случае с жильём размер арендной платы можно установить самостоятельно, изучивы рынок, либо обратиться за помощью к специалистам Яндекс Аренды.

Фото на обложке:  rawpixel.com (freepik)