Подробный обзор ЖК «Роттердам» в Москве со всеми плюсами и минусами

«Роттердам» — жилой комплекс бизнес-класса, который строится на юге Москвы, в районе Нагатино-Садовники. Комплекс расположен между Варшавским шоссе и Нагатинской набережной, окна большинства квартир выходят на Москву-реку. В проекте пять корпусов, два из них планируют сдать в третьем квартале 2024 года, а полностью завершить строительство и выдать ключи — в первом квартале 2025 года. Подробнее о комплексе — в нашем обзоре.

О жилом комплексе

Жилой комплекс «Роттердам», который строит ГК «ФСК», расположен между Варшавским шоссе и Москвой-рекой, в пешей доступности от станции метро «Нагатинская». Комплекс состоит из пяти корпусов, к продаже предлагаются квартиры разных планировок: от небольших студий площадью 27 кв. м до многокомнатных квартир площадью 144 кв. м. Высота корпусов — от 20 до 29 этажей, окна около 60% квартир выходят на реку и Нагатинскую набережную. Окончание строительства и выдача ключей в корпусах 1.1 и 1.2 запланирована на третий квартал 2024 года, а в корпусах 2.1, 2.2 и 2.3 — на первый квартал 2025 года. 

Жилой комплекс назван в честь Роттердама — второго по числу жителей города Нидерландов. По уверениям застройщика, в проекте постарались учесть некоторые европейские ценности и привычки: например, выбор велосипеда вместо личного автомобиля или общественного транспорта. A закрытая территория, собственный коворкинг и площадки для активного отдыха, тренировок и йоги должны способствовать общению с соседями, у которых близкие интересы. 

Цены

По данным на апрель 2024 года, в продаже остаётся ещё более 150 квартир (около 20% от всего количества). По данным с официального сайта застройщика, студии площадью 27,2 кв. м стоят от 18,5 млн рублей, однокомнатные квартиры площадью 40,4 кв. м — от 19,8 млн рублей. Стоимость видовых однокомнатных квартир площадью 32,4 кв. м начинается от 21,9 млн рублей. 

По данным сервиса Яндекс Недвижимость на март 2024 года, средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Роттердам» находится в диапазоне от 462,4 тыс. рублей (четырёхкомнатные квартиры) до 666,3 тыс. рублей (студии). Цены — среднерыночные. Для сравнения, в ЖК бизнес-класса «Level Нагатинская», который тоже строится в районе Нагатино-Садовники, «квадрат» в четырёхкомнатных квартирах стоит в среднем 471,3 тыс. рублей, а в студиях — 614,4 тыс. рублей.  

Самая дорогая квартира в ЖК «Роттердам» в апреле 2024 года продаётся за 97,4 млн рублей. Это пятикомнатная квартира площадью 143,8 кв. м с видом на реку и собственной террасой. Самое бюджетное предложение — студия площадью 27,2 кв. м на 16 этаже корпуса 2.1, которая стоит 18,5 млн рублей. 

Покупателям доступна ипотека, в том числе программы для семей и IT-специалистов. Также есть варианты рассрочки от застройщика и отсрочки: 30% от стоимости квартиры нужно оплатить при оформлении документов, а остальное — перед вводом дома в эксплуатацию. 

Цены на квартиры в ЖК «Роттердам» (по данным застройщика и сервиса Яндекс Недвижимость)

Архитектура

Жилой комплекс состоит из пяти монолитно-кирпичных корпусов. Высота зданий — от 20 до 29 этажей. У всех корпусов большая площадь остекления, у зданий разные преобладающие оттенки в облицовке: под медь, алюминий, перламутр или серебро. 

Всего в проекте 803 квартиры: 204 в Северной части и 599 — в Южной.  Северная часть (корпуса 1.1 и 1.2) запланирована к вводу в эксплуатацию в 2024 году. Два здания объединены общим стилобатом, в этой части будет оборудован закрытый двор. Эти корпуса расположены ближе к реке, тут больше видовых квартир, есть варианты с собственными террасами. 

Южную часть (корпуса 2.1, 2.2 и 2.3) планируют ввести в эксплуатацию в начале 2025 года. Высота двух башен этой части — 29 этажей, третьей — 28 этажей. Эти три здания также имеют общий стилобат и собственный закрытый двор.

Планировки

В проекте предусмотрены квартиры 60 разных планировок — от студий до многокомнатных. Площади квартир варьируются от 27 до 143,8 кв. м. Высота потолков в квартирах на типовых этажах — 3,3 метра, в квартирах на террасных этажах — 3,6 метра. 

Все квартиры спроектированы по европейскому формату — с совмещённой кухней-гостиной. При желании в некоторых вариантах можно разделить общую зону на отдельные кухню и комнату. Есть нестандартные варианты квартир с окнами в ванной комнате, собственными просторными гардеробными и видовыми террасами. 

Из-за того, что здания имеют форму эллипса, планировки многих квартир могут показаться непривычными. Например, в некоторых многокомнатных квартирах стены имеют выступы или расположены не перпендикулярно стенам комнаты.. 

У студий в ЖК в основном привычные формы. В этих лотах есть выделенное место под гардероб, а в санузле предусмотрено место под ванну, а не душевую кабину. 

Квартиры сдаются с полной чистовой отделкой, без отделки или с предчистовой отделкой White Box — на выбор покупателя. Чистовая отделка от застройщика есть в трёх вариантах: классическая, современная в светлых тонах и современная в тёмных тонах. 

Инфраструктура комплекса

Входные группы. Входные группы и места общего пользования разработало архитектурное бюро Haast. В домах установлены бесшумные скоростные лифты Mitsubishi. В подъездах оборудованы зоны ресепшн и ожидания, колясочные и лапомойки.

Двор. В южной и северной частях комплекса есть собственные закрытые дворы с детскими площадками и зонами для отдыха, застройщик планирует оборудовать ручей и сухой фонтан. Тему Нидерландов поддержат собственным тюльпановым полем. 

На территории жилого комплекса обустроят спортивные площадки, в том числе зону для игры в пинг-понг и площадку для йоги. Также рядом проложат велосипедные дорожки, которые станут частью городской сети, и построят двухуровневый велогараж. 

Для детей. В корпусе 2.1 будет оборудована детская игровая зона, а на территории появятся детские площадки. Собственный детский сад или школа в этом жилом комплексе не предусмотрены. 

Для работы. В корпусе 2.1 будет оборудован коворкинг, а также лаунж-зона и ресепшн с консьержем. Также рабочие места планируется оборудовать в коворкингах на открытом воздухе в обеих частях комплекса. 

Покупки. В корпусах предусмотрены коммерческие помещения. По плану застройщика, здесь должны разместиться супермаркет, небольшие магазины и кафе, а также детский центр.

Паркинг. Парковочные места расположены под землёй, туда можно спуститься на лифте с жилых этажей. В Северной части подземный паркинг одноуровневый, в Южной части — трёхуровневый. Всего в корпусе 286 парковочных мест на 803 квартиры. 

Транспорт

Рядом с ЖК «Роттердам» находится несколько станций общественного транспорта, а также выезд на Варшавское шоссе. Однако стоит учитывать, что в часы пик Варшавское шоссе довольно загружено. Добраться до центра можно по набережной за 15 минут. 

Вот время, за которое можно добраться от ЖК до транспортных точек: 

• 8 минут пешком — до станции метро «Нагатинская», а также остановки автобусов и трамваев; 
• 12 минут пешком — до станции МЦК «Верхние Котлы»;
• 15 минут пешком — до причало Нагатинский;
• 6 минут на автомобиле — до Третьего транспортного кольца (ТТК);
• 20 минут на автомобиле — до Садового кольца.

От станции метро «Нагатинская» до станции «Комсомольская» и Площади трёх вокзалов можно доехать за 25–30 минут. Путь до центра на метро (от «Нагатинской» до «Чеховской») занимает около 20 минут. От остановки наземного транспорта у метро «Нагатинская» ходят трамваи до Чертанова Южного и метро «Чертановская», а также до Нагатина. В центр трамваи идут до Павелецкого вокзала и станций метро «Чистые пруды» и «Октябрьская».

О застройщике

ЖК «Роттердам» возводит ГК «ФСК» — застройщик, который работает на российском рынке недвижимости с 2005 года. Компания входит в Топ-10 застройщиков России по уверенности, по оценке Forbes. Рейтинг основан на объёме продаж за 2022–2023 годы.

За почти 20 лет компания построила около 50 жилых комплексов. Помимо Москвы, она работает в Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Калужской области и Краснодарском крае. В 2022 году компания объявила о выходе на рынок Владивостока. В портфеле девелопера апартаменты и жилые комплексы комфорт-, бизнес- и премиум-классов. 

О районе Нагатино-Садовники

ЖК «Роттердам» возводится в районе Нагатино-Садовники в Южном административном округе Москвы. Район сейчас активно застраивается, поэтому в ближайшие годы здесь может быть шумно. Освоение бывших промышленных зон займёт несколько лет. При этом здесь уже достаточно много высотных жилых комплексов, что создаёт нагрузку на инфраструктуру, а также влияет на визуальное восприятие локации.

История района

Статус самостоятельного района Нагатино-Садовники получил в июле 1995 года. Название району дано по улице Садовники и бывшей деревне Нагатино, которая располагалась восточнее нынешних границ района. 

В начале 18 века на месте современного района Нагатино-Садовники была Садовничья слобода, где жили царские садоводы. Здесь выращивали овощи, фрукты и ягоды. На рубеже 19 и 20 веков в слободе построили судоремонтный завод, а после Октябрьской революции образовали колхоз «Огородный гигант». В Нагатине-Садовниках и сейчас много предприятий, где производят стройматериалы, мебель, лекарства. 

Инфраструктура района

Образование. В районе работают государственные школы №1375 с углублённым изучением английского языка, №507, №504, №978, №543, №574, а также частная образовательная школа «Эрудит». В Нагатине-Садовниках есть государственные и частные детские сады.  

На территории района находится подразделение Медицинского колледжа №1, Московское государственное хореографическое училище им. Л. М. Лавровского, Технический пожарно-спасательный колледж им. В. М. Максимчука, Московский социально-экономический институт, Московский государственный колледж электромеханики и информационных технологий и Московский колледж импровизационной музыки. 

Медицина. В Нагатине-Садовниках расположена крупнейшая онкологическая клиника Европы — национальный медицинский исследовательский центр онкологии имени Блохина. В районе работают взрослые и детские отделения городской поликлиники №91, поликлиники №27, поликлиники №67, городской клинической больницы №79, амбулаторный центр №91. Также здесь есть платные клиники «Ниармедик», «Колыбель здоровья», «ABC медицина», «Клиника доктора Бассэ», психологический центр «Вектор». 

Покупки и отдых. В пешей доступности от строящегося комплекса ЖК «Роттердам» находятся торговый центр For You и супермаркет «Перекрёсток». Также на территории района Нагатино-Садовники расположены торгово-развлекательные центры «Каширский двор» и «Гудзон».

В 9 минутах на автомобиле от ЖК «Роттердам» расположен горнолыжный центр «Кант», однако формально он находится уже на территории района Нагорный. Также в районе есть центр водных видов спорта. 

Экологическая обстановка. По данным EcoStandard Group, экологическая обстановка в районе Нагатино-Садовники удовлетворительная. Главный негативный фактор — загруженные дороги и высокий уровень выбросов из-за этого. Также отмечается, что в районе недостаточно зелёных зон. В соседнем районе Нагатинский Затон EcoStandard Group считает экологическую обстановку гораздо более благоприятной. 

В Нагатине-Садовниках есть несколько парков и скверов: Сквер ветеранов с прогулочной аллеей и зонами для отдыха и настольных игр на пересечении улиц Нагатинская и Садовники, Яблоневый сад вдоль Коломенского проезда и Парк имени Лужкова на проспекте Андропова с детскими площадками, спортивой зоной, скейт-парком и другой инфраструктурой.

Недостатки района 

К минусам района можно отнести далёкую от идеальной экологическую ситуацию, а также высокие темпы застройки. Новые жители создают нагрузку на действующую инфраструктуру и увеличивают загруженность шоссе. Не во всех строящихся жилых комплексах вводится вся необходимая инфраструктура. Например, в ЖК «Роттердам» не будет собственной школы, а это значит, что его жители будут отправлять детей в действующие школы района или претендовать на места в школах, которые будут построены в других ЖК. 

Будущее района

В будущем повысится интенсивность движения через железнодорожные станции Верхние Котлы, Нагатинская и Варшавская, поскольку они войдут в 5 диаметр московского скоростного транспорта. Это позволит разгрузить действующие станции метро, но вряд ли скажется на переполненном Варшавском шоссе. Реконструкцию шоссе уже завершили, поэтому значительных изменений ситуации с трафиком здесь не ожидается.

Резюме

ЖК «Роттердам» — проект бизнес-класса из пяти корпусов высотой 20, 28 и 29 этажей в районе Нагатино-Садовники. В комплексе 803 квартиры, из которых ещё около 20% доступны к покупке от застройщика. Квартиры разные: от студий до пятикомнатных, их площадь — от 27 до 144 квадратных метров. Выдача ключей запланирована на конец 2024 и начало 2025 года. Окна около 60% квартир выходят на Москва-реку и набережную, остальные квартиры выходят окнами во двор или на Варшавское шоссе. Квартиры сдаются с полной отделкой от застройщика, предчистовой отделкой White Box или вовсе без отделки. 

В жилом комплексе появятся закрытые дворы с детскими площадками, зонами для йоги и пинг-понга, рабочими местами на открытом воздухе, а также коворкинг и закрытая детская игровая зона в одном из корпусов. 

К минусам можно отнести небольшое количество парковочных мест, отсутствие в комплексе образовательных учреждений для детей, а также высокую нагрузку на инфраструктуру района, где продолжается активное строительство.

Предложения застройщиков в районе (апрель 2024 года)

Фотографии: Сайт застройщика