Кому дают ипотеку? Основные требования банков к заёмщикам

Первое, о чём нужно помнить в любом разговоре про ипотеку: любой кредит — это прежде всего продукт, и при этом довольно недешёвый. Так, в 2018 году переплата за квартиру, купленную по программе ипотечного кредитования, в среднем по России превышала 27% от стоимости покупки. А когда в марте 2022 года ключевая ставка Центробанка России взлетела до 20% годовых, аналитики посчитали, что общая переплата за квартиру могла достигать 200% (!) от её первоначальной цены. 

Важно: на момент написания этой статьи ключевая ставка ЦБ вернулась на уровень 2018 года.

С другой стороны, кредит избавляет от необходимости долго и нудно копить на жильё, которое, в отличие от денег, имеет склонность постоянно дорожать. Не говоря уже про то, что жить в своей квартире хочется здесь и сейчас, а не откладывать покупку на неопределённое будущее. В этом случае на помощь приходит ипотека.

Но не без нюансов тоже не обходится: загвоздка в том, что одобряют её не всем. И прежде чем подавать заявку на ипотечный кредит, разумно будет выяснить, какие вообще требования предъявляют к заёмщикам банки. Проще говоря, кто и на каких условиях может взять ипотеку на квартиру, апартаменты, таунхаус или дом. Рассказываем!

Многие банки предлагают льготные ипотечные программы — например, для семей с детьми или IT-специалистов, а какие-то принципиально не кредитуют покупку жилья на вторичном рынке (с такой ипотекой квартиру можно купить только в новостройке у партнёров банка). Отдельные предложения (в том числе военную и дальневосточную ипотеку) поддерживает государство, а для погашения первого взноса можно использовать материнский капитал. В общем, нюансов много, а причину отказа банки никогда не объясняют. Но основные условия и необходимые документы у всех прописаны чётко.

Сразу спойлер: главные ограничения касаются возраста, гражданства, уровня доходов и кредитной истории. Что и неудивительно: банк тратит свои деньги и хочет взамен получить гарантии, что заёмщик в состоянии вернуть долг. Понятно, что ипотека выдаётся под залог приобретаемой недвижимости, но всё равно нужно понимать, что сделка может состояться только с надёжным клиентом.

На какую сумму и сроки можно рассчитывать

Крупнейшие российские банки, если мы говорим о базовой ипотеке, обычно предлагают от 30 до 100 миллионов рублей на срок до 30 лет. Исключение — Росбанк, где срок погашения кредита увеличен до 35 лет. Банк Тинькофф не даёт больше 12 миллионов и работает только по льготной программе с первичным рынком жилья.

В среднем, в конце 2022 года кредиторы просят 10–11% годовых за свои услуги, но этот показатель зависит от множества факторов и вводных данных. Кроме того, в большинстве случаев заёмщик должен сразу внести первый взнос, размер которого начинается с 10–15% от общей стоимости покупки.

Теперь пройдёмся по списку требований к заявителям.

Возраст

Предсказуемо, что на получение ипотеки могут рассчитывать только совершеннолетние. Однако во многих банках нижняя возрастная планка ещё выше — например, 21 год. Заявки от восемнадцатилетних рассматривает Сбербанк, Московский кредитный банк, Открытие и Тинькофф. А вот ВТБ, Альфа-Банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Росбанк не станут даже разговаривать, пока клиенту не исполнится 21 год.

Верхний возрастной порог кредитные организации чаще всего устанавливают на отметке 70 лет, но Россельхозбанк, Райффайзенбанк и Росбанк не выдают ипотеку тем, кому на момент её погашения будет больше 65 лет. А вот Сбербанк и ВТБ работают и с теми кто собирается выплачивать долг до 75 лет. А абсолютный рекордсмен в этом плане — Совкомбанк: здесь верхняя граница возраста составляет 85 лет.

Обратите внимание: во всех случаях речь идёт о максимальном возрасте на дату полного возврата взятых в долг денег. То есть, если клиент решает оформить ипотеку на 10 лет, например, в Газпромбанке или Открытии, где лимит — 70 лет, то на момент подачи заявки он должен быть не старше 60 лет.

Гражданство

Если коротко, то большинство российских банков выдают ипотеку только гражданам РФ и только при наличии постоянной или временной регистрации на территории страны. Впрочем, требование это не повсеместное.

ВТБ и Райффайзенбанк принимают заявки и от иностранцев. При этом, если клиент обращается в ВТБ, ему не нужна постоянная регистрация в регионе, где находится выбранный банк. А вот для Райффайзенбанка важно, чтобы фактическое место жительства и работы было в России.

Рассматривает заявки от иностранных граждан и Сбербанк, но только в рамках специальной программы и с большими ограничениями. Во-первых, есть список из десятков стран, гражданам которых не дадут кредит ни при каких условиях. Во-вторых, претендовать на ипотеку могут только зарплатные клиенты банка. Так что без российского паспорта в Сбербанк за ипотекой лучше не ходить.

Уровень дохода

Вряд ли для кого-то станет откровением новость о том, что ипотеку банки дают только людям с постоянным местом работы и стабильным доходом, который будет покрывать ежемесячные выплаты по кредиту. Чаще всего от соискателей хотят, чтобы они проработали текущем месте работы не меньше 3-4 месяцев, а общий трудовой стаж был бы не меньше года. Но Райффайзенбанк в случае, если заёмщик работает всего один год, попросит доказать, что как минимум последние шесть месяцев он не менял работу. А ВТБ достаточно, чтобы общий стаж составлял полгода.

От самозанятых обычно ждут, что они зарегистрировались в этом статусе не меньше чем за шесть месяцев до обращения за ипотекой. А индивидуальные предприниматели, владельцы и совладельцы юридических лиц должны вести свою деятельность от одного года до трёх, прежде чем отправляться в банк за ипотекой.

Кредитная история

В этом вопросе банки ограничиваются скупой формулировкой: «Необходимо отсутствие плохой кредитной истории». А сервис Сбербанка для поиска недвижимости в Москве поясняет, что плохая кредитная история — это основная причина, по которой банки отказывают в ипотеке. Поэтому, если потенциальный заёмщик когда-то брал кредиты и не платил по ним или платил с задержкой, то ипотека ему, скорее всего, не светит. А уж если дело дошло до судебного взыскания, то и вовсе пиши пропало.

Точно такие же требования предъявляются к созаёмщикам — их, в зависимости от банка, может быть до четырёх человек. Сбербанк разрешает привлекать до шести созаёмщиков. Обычно это супруги (в том числе гражданские) и близкие родственники, но возможно и участие в ипотеке «любых третьих лиц». При этом официальные мужья и жёны становятся созаёмщиками по умолчанию, если обратного не предусматривает брачный договор.

Кому положена льготная ипотека

Семейная (детская) ипотека

На ипотечный кредит в размере до тридцати миллионов рублей со сниженной ставкой в районе 5% годовых могут рассчитывать семьи, в которых хотя бы один из детей родился в 2018 году или позже, а также семьи, воспитывающие ребёнка с инвалидностью. Остальные требования у банков такие же, как и к другим группам заёмщиков.

Ипотека для IT-специалистов

С такой же ставкой в 5% годовых могут получить ипотеку сотрудники IT-компаний, но только если компания находится в России, аккредитована Министерством цифрового развития и пользуется налоговым льготами (всё это можно проверить на сайте «Госуслуг»).

Айтишникам банки обычно одобряют сумму около двадцати миллионов рублей, но только тем, кому ещё не исполнилось 45 лет и чей ежемесячный доход превышает 150 тысяч рублей в городах-миллионниках и 100 тысяч рублей — в населённых пунктах поменьше.

Военная ипотека

Около трёх миллионов рублей на покупку недвижимости могут получить военнослужащие, участвующие в накопительно-ипотечной системе (НИС). Такую ипотеку обычно дают на 25 лет под ставку около 10% годовых.

Здесь возрастные ограничения также строже, чем в обычных кредитных программах без льгот. Подавать заявку на военную ипотеку можно с 21 года. Предельный возраст на дату погашения кредита у мужчин — 50 лет, а у женщин — 45. Но, например, Сбербанк предлагает военную ипотеку вплоть до 75 лет.

Дальневосточная ипотека

Этот кредит в размере до шести миллионов рублей выдаётся на покупку недвижимости в Дальневосточном федеральном округе, в который входят 11 регионов, включая Якутию, Бурятию, Приморский, Хабаровский и Забайкальский края. Процент по такой ипотеке составляет в среднем от 0,1 до 2%, но претендовать на неё могут далеко не все.

Дальневосточную ипотеку одобрят только семейной паре, если и мужу, и жене не больше 36 лет, родителям-одиночкам до 36 лет с несовершеннолетними детьми, а также бюджетникам, работающим в сфере медицины или образования.

Льготная ипотека

Сейчас действует госпрограмма, введённая для поддержки строительной отрасли в разгар пандемии. В постановлении правительства прописана сумма до двенадцати миллионов рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти (и до шести миллионов рублей в других регионах), но некоторые банки предлагают и больше. Средняя ставка по такой ипотеке достигает 7% годовых, а выдают её на срок до 30 лет.

Стандартный набор документов для подачи заявки на ипотеку

Чтобы отправить заявку на получение ипотечного кредита клиенту потребуются следующие документы:

• паспорт;
• СНИЛС;
• военный билет, приписное свидетельство или другой документ, подтверждающий, что заёмщик не подлежит призыву на военную службу (для мужчин до 27 лет включительно);
• документы о семейном положении;
• документ, подтверждающий доход (например, справка по форме 2-НДФЛ или выписка по банковскому счету, куда поступает зарплата — это для наёмных сотрудников, а для предпринимателей — налоговые декларации и квитанции, подтверждающие, что заёмщик уплатил налоги за последний отчётный период);
• документ, подтверждающий трудоустройство (например, заверенная копия трудовой книжки или трудового договора).

Некоторые банки указывают в качестве требования к заёмщикам наличие нескольких телефонов, один из которых должен быть рабочим. В Промсвязьбанке, например, спросят предоставить три контактных номера.

Покупка квартиры или дома — это всегда большое и волнительное событие, а ипотека — серьёзное решение, которое требует холодного расчёта. Вы хорошенько взвесили все «за» и «против» и поняли, что уже созрели для нового этапа в жизни? Тогда смелее выбирайте банк, подходящую ипотеку, и вперёд — к исполнению мечты. Если вы, конечно, подходите под критерии, о которых мы рассказали выше. 

Если с первой попытки в ипотеке откажут, отчаиваться не нужно. Просто дождитесь, когда выйдет срок действия отрицательного решения, проанализируйте, в чём могла быть причина отказа, найдите созаёмщиков, закройте кредитные карты, подтвердите дополнительные доходы — и подавайте заявку повторно. Причём лучше всего это сделать уже в другом банке или сразу в нескольких. А о том, какие альтернативные способы покупки квартиры существуют мы уже писали ранее.