Собираем на ремонт крыши: что такое кондоминиум и зачем он нужен жильцам

В России слово «кондоминиум» стало использоваться относительно недавно. В основном этот термин применяется, когда речь заходит о недвижимости за рубежом. При этом определение «кондоминиум» в разных странах отличается. Если в переводе с латыни condominium — это дословно «совместное владение», то в нашем случае речь идёт об обладании участниками сообщества каким-либо объектом недвижимости и совместном управлении им. 

Например, у каждого жильца есть своя квартира в собственности, но при этом у него есть и право управлять совместным имуществом. К нему относятся подъезды, чердаки, лестницы, балконы. В домах с VIP-статусом это могут быть террасы на последних этажах с большими лаунж-зонами, спортивными залами и бассейнами. Как же этот кондоминиум выглядит в реальности? Рассказываем!

Особенности кондоминиума в России

Впервые что-то похожее на кондоминиум появилось ещё в дореволюционной России. Позднее, уже в СССР, объединениями собственников выступали молодёжные кооперативы. Законодательно термин был определён только в 1992 году. 

Далее закон стал дополняться и видоизменяться, а со вступлением в силу нового Жилищного кодекса в 2005 году понятие «кондоминиум» исчезло из оборота и законодательных актов. На сегодняшний день наиболее близкой к нему формой взаимоотношений принято считать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В последние годы термином «кондоминиум» часто называют сообщество жильцов в одной или нескольких многоэтажках с общей территорией, помещения которой сдаются в аренду. Это могут быть апартаменты, студии и небольшие квартиры — то есть объекты, предусмотренные для постоянного проживания. В таких зданиях могут располагаться и коммерческие помещения. При этом всем управлением имуществом занимаются собственники. Они решают актуальные вопросы на собраниях путём голосования.

Чем конкретно занимается кондоминиум

На общем собрании собственники обсуждают темы, касающиеся управления, ухода и содержания общего имущества. В их компетенции входят следующие функции:

• Контроль за обслуживающими коммунальными службами. Кондоминиум постоянно следит за деятельностью компаний, которые поддерживают инженерные коммуникации — обеспечивают бесперебойную подачу ресурсов. Речь идёт о водо-, газо-, энерго- и теплоснабжении.
• Разрешение конфликтных ситуаций. На собрании собственники разбирают жалобы жильцов и решают, как найти компромиссное решение, чтобы оно всех устраивало.
• Утверждение плана по выполнению дополнительных работ. На кондоминиуме в начале года составляется список дел с графиком предстоящих улучшений: например, озеленение придомовой территории, добавление парковочных мест, обустройство новой детской или спортивной площадки.
• Обеспечение обслуживания дома и придомовой территории. Кондоминиум решает, какие компании или работников нанимать на выполнение разовых или постоянных работ по ремонту и уборке.

На собрании собственников также решается вопрос, сколько нужно собрать денег на работы по дому. За все потраченные средства кондоминиум предоставляет подтверждающие документы.

Преимущества кондоминиума

ТСЖ, как и любая форма управления, имеет и преимущества, и недостатки. Сначала расскажем о положительных сторонах.

• Прозрачность расходов. Каждый из собственников может ознакомиться с отчётом: на что конкретно были потрачены собранные средства, какая сумма была израсходована, сколько денег осталось на счёте кондоминиума. При этом кто-то один не вправе распоряжаться накопленной суммой — такие вопросы решаются только на собрании. Если мнение участников на счёт расходования средств разделяются, будет выбран тот вариант, за который проголосовало большинство собственников.
• Отсутствие налога на коммунальные услуги. Кондоминиумы не относятся к разряду коммерческих организаций, поэтому освобождаются от уплаты подобного налога.
• Защита в судебных разбирательствах. Если у кого-то из собственников возникли проблемы, кондоминиум поможет их решить и уладить конфликт. Так у участника будет больше шансов на положительное рассмотрение дела.
• Высокая ответственность. Собственники отвечают не только за свою жилплощадь, но и за всё общее имущество. Это мотивирует относиться к нему более бережно.

Кроме того, если в доме есть пустующие помещения, на общем собрании собственники могут принять решение о сдаче их в аренду. Таким образом на счёте кондоминиума появятся дополнительные средства, которые в дальнейшем пойдут на общие нужды.

Основные недостатки кондоминиума

В первую очередь отметим, что создание кондоминиума — это достаточно сложный и длительный процесс. Собственникам придётся провести собрание, подготовить массу документов, обратиться в государственные инстанции для регистрации.

Кроме этого, само управление кондоминиумом — трудная задача: необходимо добиться, чтобы на собрание явились все владельцы, провести голосование, составить протокол и своевременно обновлять план на текущий год. Весь этот процесс занимает довольно много времени. 

Ещё один определяющий недостаток — все расходы по ремонту и благоустройству несут участники кондоминиума. Одно дело, если требуется собрать деньги на установку нового домофона, а другое — если речь идёт о дорогостоящем капитальном ремонте. Конечно, не все будут готовы согласиться вкладывать крупные суммы на счёт ТСЖ.

Выводы

Кондоминиум или ТСЖ — довольно эффективная форма управления. Собственники сами решают, как благоустроить территорию, когда необходимо провести ремонтные работы и как улучшить качество обслуживания коммунальных служб. Все расходы строго контролируются и отражаются в отчётах, однако деньги на работы разного характера собираются из карманов самих собственников. Так или иначе, ТСЖ набирают популярность, ведь недостатков у такой схемы управления гораздо меньше, чем преимуществ.