Что будет с ценами на квартиры в 2020 году на вторичном рынке и на рынке новостроек?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва)
Мы не ожидаем существенного роста цен на новостройки в 2020 году: при отсутствии макроэкономических потрясений или законодательных нововведений темпы роста в зависимости от сегмента составят от 3 до 7%. Одна из причин подобного замедления — отсутствие фактического роста доходов населения, что ограничивает спрос на недвижимость. И даже снижение ставок по ипотеке вряд ли поможет его подстегнуть.
Ожидаются небольшие изменения цен, но меньше, чем в 2019 году. Рост на первичном рынке будет удерживаться ценами на вторичном и не станет значительным.
Скорее всего, рост на рынке новостроек остановится: увеличения спроса не предвидится, а все дополнительные расходы по новым схемам финансирования застройщики уже компенсировали в 2018–2019 годах, поэтому цены останутся у уровней 2019 года.
Цены на вторичку с осени подтянулись к стоимости новостроек. Отчасти из-за этого она потеряла свою привлекательность для покупателей: спрос, который должен был переориентироваться на хорошую вторичку, может быть, и переориентировался бы, но пока разбивается об упрямство продавцов и их неготовность идти на разумный торг.
Денег у клиентов становится меньше, поэтому снижение объёмов сделок в 2020 году и на вторичке, по всей видимости, станет объективной реальностью.
В высокобюджетном сегменте резкого скачка цен в ближайшей перспективе ожидать не стоит. Поддерживать цены продолжит и ипотека, которая по-прежнему часто используется для покупки элитного жилья.
Что будет со ставками по ипотеке в 2020 году?
В январе 2020 года средневзвешенная ставка 15 крупнейших ипотечных банков России снизилась до 8,94% на новостройки и до 9,07% на вторичное жильё. Созданы все условия, чтобы уже в первом полугодии ставки достигли минимальных значений за всю историю и приблизились к целевому уровню, определённому национальным проектом «Жильё и городская среда» на 2020 год (8,7%).
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва)
Никто не может гарантировать, куда качнётся маятник, но пока правительство нацелено придерживаться озвученного решения о снижении ставок. Намеченный курс обусловлен улучшением внутренней и внешней экономической ситуации и снижением уровня инфляции, которое влечёт за собой снижение ключевой ставки. Так было и в 2019 году, когда Центробанк последовательно снижал ключевую ставку (в декабре она достигла рекордно низкого за последние пять лет значения, 6,25%), а вслед за сокращением ключевой ставки банки планомерно уменьшали ставки по ипотеке.
Однако о продолжительности этой тенденции сказать однозначно нельзя. Здесь многое зависит, в том числе, от внешней ситуации. К примеру, введение новых санкций против России может отрицательно повлиять на эту тенденцию. И ставки снова начнут повышаться.
Что будет со спросом на квартиры?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва)
По нашим оценкам, спрос сохранится на уровне прошлого года, предпосылок к его увеличению на сегодняшний день нет. Даже снижение ставок по ипотеке не гарантирует в ближайшем будущем всплеска покупательского спроса, поскольку он в значительной степени реализован за прошедшие полтора года. Низкие ставки позволят сохранить спрос на более или менее стабильном уровне. Покупатели будут отдавать предпочтение качественным проектам с большим и продуманным ассортиментом планировок, в которых предусмотрена комфортная среда проживания, включая благоустройство дворовой территории и безопасность.
Открытие двух (пока двух) Московских центральных диаметров повысит привлекательность ряда областных районов и проектов. Также стимулом к покупке квартиры в Подмосковье может стать выросший за последний год «порог входа» на столичный рынок новостроек: минимальная цена лота в пределах МКАД сегодня составляет 3,7 млн рублей. За такую сумму предлагается 28-метровая однушка в районе Лианозово (СВАО), в проекте, где продажи открылись в декабре 2019 года, а строительство пока ещё не начато. Но говорить о перетекании спроса в Подмосковье как о явной тенденции я бы не стала.
Снижение ипотечных ставок благоприятно скажется на спросе: до конца года прогнозируется, что общее количество выданных кредитов достигнет 1,6 млн, на общую сумму около 3,4 трлн рублей. Дополнительную поддержку спросу окажет расширение программы материнского капитала, о котором президент России Владимир Путин заявил в ходе послания Федеральному собранию 15 января. По подсчётам Аналитического центра ДОМ.РФ, распространение программы на первенцев вкупе с увеличением выплат за второго ребёнка будет затрагивать около 1,3 миллиона российских семей ежегодно. Это сформирует спрос ещё как минимум на 6 млн кв. метров жилья.
Спрос будет падать. 2018 год был самым успешным в плане продаж за последние пять лет. В 2019 году активность покупателей снизилась, в 2020 году эта тенденция, скорее всего, продолжится, но снижение не будет резким и составит, вероятно, не больше 10% год к году.
Спрос останется на уровне 2019 года или немного упадёт. В первой половине 2019 года из-за введения эскроу-счетов покупатели стремились купить недвижимость быстрее, чем застройщики поднимут цены. Это стимулировало спрос. Но с сентября ажиотаж закончился, спрос упал до обычного уровня или даже ниже. Декабрь тоже был менее «радостным», чем всегда. Цены на первичном рынке запредельные, но некоторые застройщики считают, что в 2020 году они могут ещё подрасти на 10% или около того, связывая свои предположения с завершением процесса перехода на эскроу-счета. Продажи может сильно подтянуть дальнейшее снижение ипотечной ставки, но мы считаем, что кардинально ниже она уже не станет.
Введение эскроу-счетов не затронуло покупательский спрос: в элитном сегменте основной интерес приходится на дома с высокой стадией готовности, это 52%, а доля инвестиций на начальных этапах на сегодняшний день не так уж велика — порядка 15%. Интерес к готовым проектам объясняется тем, что в таком сегменте покупателям важно видеть готовый дом: оценить качество архитектуры, отделки входных групп и квартир, видовые характеристики.
Какие сегменты и форматы жилья будут востребованы?
На рынке новостроек прошло время студий, потихоньку растёт спрос на однушки и двушки. В последние годы у покупателей стали популярнее дома классов комфорт и бизнес.
На рынке вторичного жилья в последние три года наблюдается увеличение интереса к двухкомнатным квартирам: по востребованности они не уступали однокомнатным или даже немного обходили их.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва)
Если говорить о комнатности, то у москвичей по-прежнему наиболее востребованы стандартные однокомнатные и двухкомнатные (в том числе и евроформата) квартиры — на них приходится от 70 до 80% спроса, но в разных сегментах эти доли распределяются по-разному: в бизнес-классе более популярны 2-комнатные, в массовом сегменте — однушки и евродвушки. С большой долей вероятности такое соотношение сохранится и в 2020 году.
В разрезе классов в Москве спрос начинает смещаться в сегмент новостроек бизнес-класса, тем более что проектов массового сегмента в столице становится всё меньше. Однако пока первенство по количеству сделок принадлежит всё же новостройкам этого класса. Это обусловлено и снижением уровня покупательской способности.
В бюджетном сегменте жильё достигло минимального размера. 11–15-метровые студии строить в Петербурге, скорее всего, не будут. Уменьшение метража однокомнатных квартир, которое отмечают аналитики, до 45 кв. м в городе, а в пригороде — до 37,5 кв. м, это, на мой взгляд, не страшно. Однокомнатная квартира площадью 37 кв. м — это уже нормальная квартира. Но дома, в которых студии и однокомнатные квартиры составляют более 60%, а в прошлом году количество домов с такой квартирографией выросло на 1–2%, — малопривлекательная тенденция, и в скором времени создаст проблемы в кварталах такой застройки.
Основной спрос приходится на жильё бизнес- и комфорт-класса с продуманными планировками и симпатичными проектами. Здесь целевая аудитория — семьи, улучшающие свои жилищные условия. Застройщики плавно перетекают в этот сегмент, и основная борьба за потребителя разворачивается здесь: более красивый проект, удачнее локация, лучше отделка, что-то в подарок, пониже этажность. Словом, меньше спрос —лучше проект.
Элитное направление всегда таинственное и непредсказуемое. Оно живёт по своим законам, и не всегда, как мне кажется, строго рыночным.
Можно сказать, что из перечисленных классов жилья практически ушли инвесторы. Для них появился новый сегмент — апартаменты, и он показывает быстрый рост — почти в 1,5 раза за год. Объём предложения здесь приближается к 1 млн кв. м.
Спрос на малогабаритные квартиры в центре для сдачи в аренду (и для личного проживания тоже) стал удовлетворяться перепланированными коммуналками, комнаты которых оснащены санузлами и превращены во что-то похожее на студии. Не могу сказать, что это так уж плохо: подобные квартирки и мини-отели я видела в разных городах — в Милане, Риме, Вене и других. Главный плюс такого жилья — хорошая локация. Но отсутствие внятного технического контроля и юридические натяжки при оформлении делают этот сегмент рискованным для вложений.
Что будет с количеством предложений на рынке недвижимости?
В сегменте элитных новостроек в 2020 году мы не ожидаем кардинальных изменений. На рынок уже вышло много новых проектов, и предложений хватит надолго. Продавцам есть, что продавать, а покупателям есть, из чего выбирать.
На рынке новостроек в Санкт-Петербурге последние 2 года предложение в основном падает. Из-за введения новых схем финансирования стройки большинство застройщиков брали паузы с выводом новых объектов в продажу. В 2019 году объем введённого жилья сократился, по данным аналитиков, на 11%. Ряд застройщиков начинают новые проекты на собственные средства и планируют начинать продавать уже готовые квартиры, а это произойдёт где-то через два года. Объект будет строиться, но продаваться не будет. Сейчас реализуются товарные остатки в построенных проектах. На сегодняшний день нет предпосылок к значительному увеличению предложений, так как возможности и желание банков финансировать стройки достаточно скромные.
Будет ли влиять введение эскроу-счетов на рынок недвижимости в 2020 году?
Недавнее исследование ВЦИОМ, проведённое по заказу ДОМ.РФ, показало, что после введения эскроу-счетов доля семей, готовых приобрести жильё на этапе строительства, возросла на треть — с 53 до 70% от общего количества семей, планирующих приобретение квартиры в многоквартирном доме.
При этом доля семей, которые рассматривают покупку квартиры на раннем этапе строительства (подготовка строительной площадки, земляные и фундаментные работы), увеличилась с 15 до 35%.
У реформы долевого строительства уже видно несколько последствий:
· Рост цены квадратного метра. Он уже составил около 10%, и пока рынок не заставит, застройщики будут компенсировать свои «убытки».
· Передел рынка в пользу крупных застройщиков. Маленькие компании уходят с рынка или становятся генподрядчиками.
· Сокращение количества новых предложений. Застройщики придерживают имеющиеся разрешения до того, как ситуация утрясётся или пытаются строить на свои средства.
К настоящему времени переход на эскроу-счета не оказал на рынок значительного влияния: большинство застройщиков продолжают работать по старым правилам. Им просто нет необходимости переходить на новые схемы финансирования, так как для использования эскроу-счетов готовность объекта должна быть менее 30%. А на первичном рынке элитного жилья большинство предложений — в готовых домах, по нашим оценкам, таких проектов не менее половины.
За чем на рынке недвижимости будет интереснее всего наблюдать в 2020?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва)
Скорее всего, в наступившем году мы будем наблюдать серьёзное усиление конкурентной борьбы между девелоперами, результатом которой станет вытеснение с рынка некоторых игроков. Вряд ли процесс монополизации рынка будет очень стремительным, но я предполагаю, что через 2–3 года порядка 80% столичных проектов будет сосредоточено в руках пяти, максимум, десяти крупных компаний.
Кроме того, интересно, какие решения сумеют найти девелоперы в борьбе за покупателя. Надеюсь, среди них появятся реально инновационные варианты, позволяющие снижать сроки строительства без падения качества.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.
