Жилая и коммерческая недвижимость: в чём отличия и какие объекты более выгодные для инвестиций

Исторически сложилось, что россияне предпочитают вкладывать свои сбережения в недвижимость, а не доверять различным инвестиционным фондам. Причиной тому послужил опыт 90-х, когда большинство людей лишилось своих накоплений. В то время в выигрыше остались те, кто решил вложить средства в жильё. 

Какую недвижимость лучше приобрести для получения большей выгоды — коммерческую или жилую — это актуальный вопрос для начинающих инвесторов. Поможем разобраться, в чём разница между объектами, в какие перспективнее вкладываться и с какими рисками могут столкнуться собственники. 

Чем отличается коммерческая недвижимость от жилой

Основная разница между типами объектов состоит в цели их использования. Эксплуатировать жилую недвижимость можно только по прямому назначению — для проживания. Если в ней оборудовать офис или устроить склад, это будет считаться нарушением закона. Администрация сначала попросит устранить нарушения, а в случае игнорирования просьбы — обратится в суд. 

При этом законодательство не запрещает использовать собственное имущество в коммерческих целях, то есть сдавать его в аренду. Владелец недвижимости должен лишь оформить с жильцами договор аренды. Если срок его действия менее 12 месяцев, регистрировать документ не нужно, а если договор заключён на больший период, его нужно обязательно регистрировать в Росреестре.

В отличие от жилой недвижимости, коммерческая нужна собственникам в основном для получения постоянного дохода. Но методы эксплуатации могут отличаться. Например, недвижимость может использоваться для хранения товара, небольшого производства, организации деловых встреч и так далее.

Есть и исключение: апартаменты, которые относятся к коммерческим объектам, но обычно сдаются в аренду для проживания.

Что выгоднее сдавать: квартиру или коммерческую недвижимость

Чтобы сделать выбор объекта для инвестиций, необходимо учитывать несколько критериев. Они определяют, что выгоднее купить — жилую или коммерческую недвижимость для получения максимального дохода в дальнейшем. Ниже мы разберём подробно несколько основных пунктов.

Срок окупаемости и доходность

Для начала сравним цены: средняя стоимость одного квадратного метра отдельного коммерческого объекта — например, ларька в Москве — составляет 292 000 рублей, торгового помещения — 596 000 рублей, квартиры — 200 000 рублей. Здесь видно, что жилая недвижимость стоит заметно дешевле коммерческой. Но если учитывать её доходность, срок окупаемости, изменения ставки дисконтирования, эксплуатационного износа и других факторов, то ситуация выглядит несколько иначе.

Среднее значение доходности коммерческих объектов в России составляет 8–10% в год. Этот показатель рассчитывается из годового дохода от аренды торгового помещения по отношению к его первоначальной стоимости. Если принять во внимание среднюю доходность, получается, что объект окупится в течение 10–12 лет. С жилыми площадями ситуация меняется: их доходность от сдачи в аренду составляет примерно 4–6%, а расходы на её покупку вернутся через 18–20 лет. 

Резюме: по сроку окупаемости и доходности коммерческие объекты приобретать выгоднее, чем квартиры.

Ликвидность недвижимости

Если сравнивать жилую и коммерческую недвижимость по ликвидности, то выигрывает первая. Найти арендаторов на жилую площадь получится гораздо быстрее, чем на коммерческую недвижимость. Но так происходит не всегда. Например, четырёхкомнатные квартиры на окраине города не пользуются большим спросом, поэтому сдать их по выгодной для собственника цене будет проблематично. Обратная ситуация — миниатюрные «однушки» в центре: такие объекты всегда востребованы даже по завышенным ценам.

Ликвидность коммерческих помещений также будет зависеть от их месторасположения и площади. Проще всего найти арендаторов на небольшой объект, который находится в местах с хорошей проходимостью. При этом нужно учитывать род занятий арендаторов, цель использования площади, масштабы бизнеса. Отдельно стоящие здания, которые находятся на окраине города, отлично подойдут под склад, а небольшие помещения в центре пользуются спросом для размещения офиса или студии.

Резюме: жилая недвижимость обычно гораздо ликвиднее коммерческой.

Заключение договора аренды

В отличие от жилых, коммерческие объекты можно сдать ещё на этапе строительства. Для этого собственник и будущий арендатор оформляют предварительный договор. В этом случае выгоду получают обе стороны: владелец не будет переживать из-за простоя помещений, а у предпринимателя появится возможность занять лучшую локацию для своей деятельности.

С большинством жилых объектов так сделать не получится: обычно договор аренды заключается между собственником и арендатором только после полной готовности помещений для проживания. Чаще всего документ подписывают на месте сразу после просмотра квартиры. Именно поэтому важно её заранее подготовить: навести порядок, установить технику и мебель, вывезти хлам, сделать косметический ремонт.

Резюме: сдать коммерческое помещение проще — это можно сделать ещё на этапе строительства. 

Подготовка объекта перед сдачей в аренду

Если инвестор решил купить жилой или коммерческий объект на первичном рынке, ему стоит учесть и предстоящие расходы на его подготовку к аренде. Часто застройщики сдают помещения в предчистовой отделке, после чего собственники самостоятельно доводят пространство до ума. Чистовой вариант отделки обойдётся владельцам примерно в 10–18 тысяч рублей за один квадратный метр, если воспользоваться услугами специалистов.

На ремонт жилой площади придётся отдать гораздо больше, чтобы создать все условия для комфортного проживания. Например, собственнику предстоит потратиться на технику, осветительные приборы, мебель. Конечно, некоторые арендаторы готовы снимать пустую квартиру, но доход от аренды таких квартир будет ниже.

Чтобы найти арендаторов на коммерческие помещения, можно ограничиться только чистовой отделкой, но большим спросом пользуются объекты, в которых установлены кондиционеры и проведён интернет. Иногда предпринимателям важно наличие мебели, а это дополнительные затраты для собственника.

Резюме: коммерческие объекты не требуют сложных ремонтных работ, поэтому затраты на подготовку недвижимости к сдаче в аренду будут меньше, чем в случае с жилыми помещениями.

Коммунальные услуги

Расходы на коммунальные услуги в жилых помещениях обычно ощутимо ниже, чем на коммерческих объектах, к тому же обязанность оплачивать воду, электроэнергию и газ обычно перекладывается на арендаторов. В таком случае стоимость рассчитывается по фактическим объёмам потребления ресурсов. Для этого собственники предварительно устанавливают счётчики. Иногда владельцы сдают квартиры с полной оплатой коммунальных услуг, то есть арендаторы берут на себя всю сумму, указанную в квитанции от ЖКХ.

Стоимость коммерческих услуг для нежилых объектов напрямую зависит от их месторасположения. Если помещение находится в многоквартирном доме, тарифы за потребление ресурсов практически не будут отличаться от тех, что установлены для жильцов. При этом собственник коммерческой недвижимости оплачивает их самостоятельно, но бывает, что эту сумму включают в стоимость аренды.

Если же покупать отдельно стоящее нежилое здание, владельцам обычно приходится самим договариваться с коммунальными службами о подключении к нему электроэнергии, воды и канализации. Причём тарифы за потребление ресурсов будут значительно выше, чем для жилых объектов. 

Дороже всего обходятся коммунальные услуги для владельцев коммерческих помещений, которые располагаются в торговых центрах. Помимо ресурсов, инвесторам предстоят дополнительные траты. Дело в том, что между собственниками помещений распределяются расходы на содержание и техническое обслуживание инженерных систем, уборку общей территории, охрану, администрирование и прочее. Часто начисленная сумма составляет около 20% от стоимости аренды.

Резюме: расходы на коммунальные услуги в коммерческой недвижимости в большинстве случаев выше, чем в жилой. 

Текущий и капитальный ремонт

Любая недвижимость со временем изнашивается и требует обновления. В жилых квартирах ремонт должен выполнять собственник, если в договоре не предусмотрены иные условия. Иногда владельцы предлагает арендаторам самим обновить интерьер, а все затраты идут в счёт арендной платы.

С коммерческими помещениями в этом плане несколько проще. Как правило, арендатор самостоятельно делает ремонт, исходя из специфики бизнеса. Например, если объект будет использоваться для организации кофейни известного бренда, то арендатору придётся за свой счёт обновлять интерьер, чтобы он соответствовал фирменному стилю компании. Все условия проведения ремонтных работ прописываются в договоре аренды.

Резюме: как правило, арендаторы коммерческих объектов самостоятельно обновляют интерьер, исходя из специфики бизнеса. За ремонт в квартирах обычно отвечает собственник. 

Срок аренды

Каждый собственник недвижимости хочет найти надёжного арендатора, который будет своевременно вносить платежи и соблюдать все условия договора. Такие клиенты ценятся, и владельцы объектов, конечно, рассчитывают на длительное сотрудничество — это касается любых помещений.

Квартиры могут арендоваться на длительные периоды, но обычно люди стремятся рано или поздно обзавестись собственным жильём и съехать. Совершенно другая ситуация с арендаторами коммерческих помещений: такая недвижимость, как правило, сдаётся на долгий срок. Нежилые помещения снимают юридические лица или индивидуальные предприниматели для ведения бизнеса с долгосрочными планами его развития. Им невыгодно часто менять помещения, поэтому срок аренды обычно исчисляется годами.

Резюме: в отличие от жилых, большинство коммерческих объектов сдаётся на длительный срок.  

Надёжность арендаторов

Для бизнеса статья расходов за аренду помещений — одна из приоритетных, поэтому собственник в подавляющем большинстве случаев получает платежи своевременно и в полном объёме.

Квартиросъёмщиками в большинстве случаев выступают обычные люди, для которых аренда носит временный характер. Иногда они могут задержать платежи по разным причинам или даже съехать с арендованного жилья без предупреждения. В результате собственнику приходится искать новых жильцов, тратить время на поиски достойных кандидатов, а иногда — и терпеть убытки.

Резюме: более надёжными считаются арендаторы коммерческой недвижимости.

Налогообложение

Для владельцев сдаваемой в аренду недвижимости предусмотрено два вида налогов: на имущество и на доход. В первом случае размер сбора рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилого объекта. Причём в каждом регионе коэффициент для определения величины налога разный, но обычно колеблется в пределах 0,1–0,3% от стоимости недвижимости. Для коммерческих площадей величина сбора отличается: собственники платят 1,2–2% от их кадастровой стоимости. Некоторые категории граждан освобождены от уплаты налога на имущество: инвалиды I и II группы, участники боевых действий, пенсионеры и другие.

Размер налога на доходы не зависит от разновидности недвижимости, для его расчёта важен статус налогоплательщика на момент подачи декларации. Если собственник — физическое лицо, то налог будет рассчитываться по общим правилам и составит 13% от полученного дохода (на сумму более 5 миллионов рублей в год — 15%). 

Чтобы не переплачивать, лучше оформить самозанятость. В этом случае ставка налога составит 4% или 6% — зависит от того, кому предоставляется объект в аренду (меньший коэффициент предусмотрен за физлиц). Если доход от сдачи помещений в аренду превышает 2,4 миллиона рублей за год, необходимо оформлять ИП. Тогда собственнику недвижимости придётся отдавать в бюджет 13% от полученного дохода.

Резюме: размеры налогов от сдачи жилых и коммерческих объектов не отличаются — зависят от статуса налогоплательщика.

Коротко о главном

Когда встаёт вопрос, что лучше — коммерческая недвижимость или жилая, необходимо сравнить все риски и возможности. Если брать в расчёт важнейшие показатели для инвесторов — окупаемость и доходность, — то коммерческие объекты превосходят квартиры. В среднем деньги за покупку помещения вернутся в течение 10–12 лет. При этом годовая доходность от сдачи его в аренду составляет 8–10%. Несмотря на видимые преимущества, собственнику необходимы определённые знания рынка, чтобы недвижимость приносила хорошую прибыль. 

В этом плане гораздо проще с квартирами. Для начинающих инвесторов это неплохой вариант для получения хоть и небольшого, но регулярного дохода. При выборе объекта нужно сначала изучить динамику цен, спрос на недвижимость конкретного района, развитость инфраструктуры и прочие факторы.