Как продать долю в частном доме с земельным участком

Продажа доли в доме отличается от аналогичной процедурой с долей в квартире или другой недвижимости. Дело в том, что кроме части жилплощади также продаётся и часть земельного участка, а ещё при такой сделке важно не нарушить права других собственников, иначе они могут оспорить сделку.

В этой статье расскажем, можно ли продать долю в частном доме, как уведомить других собственников, как действовать, если они против продажи, а также как правильно провести сделку по продаже доли в доме с землёй.

Какие бывают доли

Долевая собственность: имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников — например, 1/2.

Совместная собственность: имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются. В таком случае продажа части недвижимости невозможна, сначала нужно выделить размер доли. Без этого совместно нажитую квартиру можно продать только полностью.

Преимущественное право покупки: что это и когда оно возникает

Общедолевая собственность позволяет распродать жильё по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу, допускается продажа доли в доме или квартире. Но при этом важно соблюдать определённый порядок.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже части общего имущества остальные собственники имеют преимущественное право покупки такой доли. Например, если квартира принадлежит двум сёстрам (в равных или неравных долях), при продаже одна из них в первую очередь должна предложить родственнице выкупить свою долю.

Как уведомить других собственников о продаже — письменным уведомлением с указанием цены и других условий продажи. Можно раздать уведомления самостоятельно и попросить расписаться о получении во втором экземпляре. Но если другие собственники не идут на контакт, желательно сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Также можно отправить уведомления через нотариуса: это поможет доказать, что всё сделано по закону, например, если второй собственник начнёт утверждать, что не получал никакого уведомления. По ст 165.1. ГК РФ, письмо считается доставленным, даже если адресат не ознакомился с ним — например, если отказался забирать письмо у курьера.

Скачать шаблон уведомления о продаже доли можно здесь.

Если другие собственники недвижимости не проживают в данной квартире или доме, а связаться с ними не получается, можно направить извещение по адресу местонахождения имущества (то есть дома, в котором продаётся доля) или по последнему месту жительства собственника. А лучше перестраховаться и отправить уведомления по всем известным адресам.

По закону у других участников долевой собственности есть месяц, чтобы приобрести продаваемую долю на указанных условиях. Этот срок исчисляется с момента получения уведомления, а не отправки. Если никто не ответил или, например, согласился, но захотел купить дешевле — продавец может продать свою долю любому другому покупателю. При этом цена продажи не должна быть ниже той, которая была указана в уведомлении другим собственникам. То есть нельзя предложить дольщикам купить 1/3 квартиры за 5 млн рублей, а выйти на рынок с ценой в 3 млн.

Также другие собственники могут написать отказ от покупки: в таком случае объект можно будет продать любому покупателю раньше срока. 

Нарушение преимущественного права. Если владелец доли не направил уведомления другим собственникам, нарушил сроки и продал долю постороннему покупателю, участники долевой недвижимости имеют право в течение трёх месяцев могут оспорить продажу в судебном порядке. В этом случае покупатель доли может остаться без денег и без недвижимости.

Как продать долю в доме с землёй: инструкция по шагам

Как продать часть дома с участком? Это сложнее, чем продать долю в квартире, но всё же возможно. В этом случае действуют все те же правила, описанные выше, но с небольшим отличием.

Жилой дом и земельный участок считаются отдельными объектами недвижимости: каждый из них поставлен на кадастровый учёт и имеет уникальный номер. Для продажи доли в праве собственности на дом и земельный участок необходимо получить отказ от всех сособственников в отношении каждого объекта.

Вот как продать часть дома в долевой собственности.

1. Уведомить других собственников о том, что предстоит продажа доли. При этом нужно направить два уведомления: о продаже доли дома и доли участка, а также указать цену каждого объекта.
2. Выждать срок в один месяц или попросить других собственником письменно отказаться от покупки.
3. Если появились желающие — договориться об условиях и продать долю любому из них. Если другие собственники не изъявили желания купить объект, можно искать другого покупателя.
4. Заверить сделку у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре — как это сделать, расскажем дальше.

Чаще всего продажа доли в частном доме невыгодна, а желающих на такие объекты немного. Выгоднее продать дом с участком целиком, а деньги разделить между собственниками.

Но это не всегда возможно: не все владельцы согласны продать свою долю.

При этом общее имущество можно распределить так, чтобы каждый собственник пользовался своей частью — например, общий огород разделить на отдельные участки с определёнными границами, а в доме организовать отдельные входы. В этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость при продаже, так как покупатель получает практически отдельный объект недвижимости.

Нужно ли регистрировать сделки с долями у нотариуса

По п. 2 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», нотариальная форма сделки с долями обязательна во всех случаях, кроме отчуждения долей всеми сособственниками или оформления ипотеки в рамках одной сделки. Например, если все собственники решили продать весь дом с участком одному покупателю.

В случае, если собственник хочет продать свою долю другому собственнику или постороннему покупателю, регистрация у нотариуса обязательна. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт признание сделки недействительной (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Вот как заверить сделку у нотариуса.

1. Найти покупателя и согласовать условия купли-продажи. 
2. Обратиться к нотариусу со всеми документами для согласования даты сделки. Нотариусу нужно озвучить условия продажи, о которых собственник доли договорился с покупателем. После этого нотариус проверяет документы и готовит договор купли-продажи в течение нескольких дней.
3. В назначенное время приехать к нотариусу вместе с покупателем для подписания договора купли-продажи доли. 
4. После этого самостоятельно записаться и сдать документы в МФЦ для перехода права собственности. Также можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса — в таком случае он сам направит документы в Росреестр. После регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация состоялась.

Как продать долю в доме: кратко

За исключением преимущественного права и заверения нотариуса продажа доли частного дома проходит также, как и продажа дома или квартиры в целом. Для продажи доли с участком нужно совершить следующие действия.

1. Направить два уведомления каждому собственнику: о продаже доли дома и продаже доли участка. В них нужно указать стоимость каждого объекта.
2. Если другие собственники отказались купить долю по предложенным условиям, можно искать другого покупателя. Отсутствие ответа в течение месяца также считается отказом.
3. Найти покупателя на долю по цене не ниже той, которая была предложена другим собственникам.
4. Заверить сделку у нотариуса и зарегистрировать переход права собственности к покупателю в Росреестре.