Как купить участок у государства и сколько это стоит

Земельный участок можно купить не только у собственников или коттеджных посёлков, но и у государства. Причём в последнем случае это обойдётся значительно дешевле: в некоторых регионах стоимость выкупа земельного участка составляет всего 3–15% от кадастровой стоимости. Льготником быть не обязательно — такой способ доступен всем и неограниченное количество раз.

В этой статье рассказываем, как купить муниципальный участок, какие законы регулируют эту процедуру и как определяется стоимость земли.

Выкуп земли у администрации по кадастровой стоимости или ниже: пошаговая инструкция

Любой гражданин может получить участок из муниципальной собственности в аренду или собственность. Процесс оформления в обоих случаях различается только целью в заявлении. Такая процедура называется предварительным согласованием предоставления земельного участка и выполняется на основании ст. 39.18 ЗК РФ. Процесс небыстрый, но и несложный. Далее мы подробно разберём все нюансы.

Участок может уже существовать или быть бесхозным. По закону вся свободная земля принадлежить государству и является собственностью публично-правовых отношений, но её можно выкупить. В этих случаях процедура аренды или выкупа земли будет немного отличаться.

Участок не обозначен — то есть у него нет границ и кадастрового номера. Это значит, что у участка уже давно нет хозяина (а, может, и не было никогда) и им никто не пользуется. В этом случае участок сначала нужно будет образовать.

1. Составить схему земельного участка на кадастровом плане территории. Это нужно, чтобы примерно обозначить границы участка и его положение относительно других объектов — соседних участков, домов и дорог. Это платная процедура, её осуществляет кадастровый инженер в специальной программе, стоимость составляет 3–10 тысяч рублей. 
2. Подать заявление на предварительное согласование предоставления земельного участка в местную администрацию и приложить схему. Прошение можно подавать лично в администрации и по электронной почте (в этом случае документ нужно будет подписать электронной подписью), но проще всего отправить заявление через Госуслуги. Заявление рассматривают в течении 30 дней.
   После рассмотрения администрация может прислать отказ, если в заявлении или схеме есть какие-то ошибки, а также если участок нельзя образовывать — например, он находится в лесопарковой зоне. Если же участок подходит под испрашиваемый вид использования, то администрация выставляет извещение о его продаже или аренде.
3. Дождаться публикации извещения на сайте администрации и на ГИС Торги — это государственный сайт с лотами для торгов недвижимости и другого имущества. По закону администрация должна предупредить других потенциальных покупателей о том, что участок готовят для продажи. Публикация ещё не означает, что участок вышел на торги — пока он только собирает участников.
   Извещение выставляют на 30 дней. Если за это время на участок никто не заявится, то торгов не будет, и земля уйдёт заявителю. После этого администрация выдаёт согласие на предварительное согласование предоставления земельного участка. Срок действия — два года. Согласно п. 6 ст. ст. 39.18 ЗК РФ, согласование даёт гарантию предоставления земельного участка без торгов.
4. После этого заявитель должен провести межевание и поставить участок на кадастровый учёт. Затем выписку из ЕГРН вместе с соглашением о предварительном согласовании нужно предоставить в администрацию и подписать с ней договор купли-продажи или аренды.

Участок уже образован — в таком случае алгоритм действий будет проще. Такие участки имеют кадастровый номер, но не имеют конкретного хозяина — они являются собственностью публично-правовых отношений, но при этом муниципалитет самостоятельно сделал межевание и внёс участок в базу ЕГРН.

1. Подать заявление на предварительное согласование предоставления земельного участка из состава земель, находящегося в собственности муниципального образования — местной администрации.
2. После этого участок выставляют на аукцион: если никто не заявился на торги в течение 30 дней, то его забирает по начальной стоимости единственный участник — то есть заявитель.
3. Заключить договор аренды или купли-продажи.

Образованных участков меньше, чем свободных земель, а ещё они не всегда удовлетворяют индивидуальные потребности — вид использования, подъездные пути, размер и так далее. Но для того, чтобы их выкупить, не нужно заказывать схемы у кадастрового инженера и за свой счет делать межевание. Такие участки можно искать на публичной кадастровой карте, например, выбрав пункт «Стройка» — на этих землях разрешено строительство дома.

Как формируется цена выкупа земельного участка из муниципальной собственности

Цена выкупа земельного участка сразу в собственность. В каждом регионе свои ставки выкупа. Стоимость определяется в процентах от кадастровой стоимости, её можно посмотреть на публичной карте: для этого нужно найти нужный участок с помощью кадастрового номера. 

Искать процент выкупа от кадастровой стоимости нужно в постановлениях конкретного региона. Например, на сайте Министерства по управлению государственным имуществом или просто в интернете по запросу «Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной или неразграниченной собственности в * области» (* — нужный регион). 

Список регионов с самыми низкими ставками по выкупу: 

• Амурская область: стоимость выкупа земельного участка — 2,5% от кадастровой стоимости;
• Республика Бурятия: 3%;
• Мурманская область: 3%;
• Саратовская область: 3%;
• Ульяновская область: 5%;
• Тамбовская область: 5%;
• Ненецкий АО: 5%;
• Магаданская область: 10%;
• Астраханская область: 15%;
• Вологодская область: 15%;
• Камчатский край: 15%;
• Республика Дагестан: 15%;
• Новгородская область: 15%;
• Свердловская область: 15%;
• Забайкальский край: 15%;
• Еврейская АО: 15%;
• Чукотский АО: 15%;
• Пензенская область: 15% (ИЖС), 100% (ЛПХ);
• Республика Ингушетия: 20%;
• Челябинская область: 50%;
• Курганская область: 50%;
• Воронежская область: 50%;
• Брянская область: 50%;
• Северная Осетия, Алания: 50%;
• Кемеровская - Кузбасс: 60%;
• Пермский край: 75%.

Цена выкупа земельного участка под объектом недвижимости. Арендованный участок можно выкупить в собственность недорого и без торгов, если построить на нём жилой дом. В каждом регионе свои ставки, но чаще всего это 3% от кадастровой стоимости. Ставки выкупа нужно искать также на сайтах региона или по запросу «Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной или неразграниченной собственности в * области» (* — нужный регион). 

Построенный дом должен соответствовать требованиям к жилому помещению — стоять на фундаменте, иметь высоту потолков от 2,5 м, а также к нему должны быть проведены коммуникации — горячая и холодная вода, электричество, отопление.

Важно, чтобы ВРИ участка разрешал строить на земле дом: подходящие виды использования — ИЖС, ЛПХ в населённых пунктах или садоводство для собственных нужд. 

Выкупная цена земельного участка на торгах — её предсказать невозможно. Администрация может самостоятельно определять цены таких участков, чаще всего используются рыночные. Также стоит быть готовым к тому, что участники аукциона будут поднимать ставки, особенно, если земля ликвидная. В таком случае стоимость с пары сотен тысяч рублей может подняться до нескольких миллионов. 

Законы, регулирующие вопросы выкупа участков

Выкуп земельных участков из муниципальной, государственной и неразграниченной собственности описан в следующих статьях Земельного кодекса:

• ст. 39.3 ЗК РФ — Продажа земельных участков на торгах и без торгов; 
• ст. 39.17 ЗК РФ — Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов;
• ст. 39.18 ЗК РФ — Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка;
• ст. 39.20 ЗК РФ — Выкуп участка из-под здания;
• ст. 39.16 ЗК РФ — Основания для отказов предоставления земельных участков без торгов.

Основанием для выкупа земельного участка из государственной собственности в собственность за плату для любого гражданина является подпункт 10, п. 2, ст. 39.3 ЗК РФ. В тексте говорится, что земельные участки для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства для собственных нужд можно выкупить без торгов, если другие заявители не появятся. Также в статье указаны ещё 7 оснований, по которым можно выкупить участок без торгов, например, если участок в аренде, находится в СНТ и закреплён за заявителем, или если на нём расположено здание заявителя. Во всех остальных случаях аукцион обязателен.