Возмещение ущерба за порчу арендованного имущества: кто кому и за что должен платить

Далеко не все квартиранты аккуратно и бережно пользуются чужим имуществом. Временные жильцы могут повредить не только предметы мебели, бытовую технику, но и отделку предоставленного им помещения. Правда, случаются и обратные ситуации, когда убытки арендатора возникают по вине собственника.

Нельзя исключать и сценарии, когда из-за халатных или непредумышленных действий одной из сторон договора найма страдает собственность третьих лиц. Либо, наоборот, ущерб сдаваемой квартире и находящимся в ней вещам причиняют соседи по дому.

Рассказываем, как действовать в таких случаях хозяину недвижимости и нанимателю, чтобы правильно определить виновника и заставить его компенсировать потери.

На какие законы опираться владельцу жилья и арендатору 

Единого нормативного документа, регламентирующего отношения владельца квартиры и нанимателей, нет. Основной законодательной базой для урегулирования вопросов, касающихся вреда, причинённого имуществу того или иного лица, и возмещения ущерба, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). В пункте первом статьи 15 этого документа указано, что лицо, чьи права каким-либо образом были нарушены, может потребовать полного возмещения причинённых ему убытков.

В статье 1064 того же кодекса говорится, с кого пострадавший может взыскать компенсацию, а именно — с причинившего вред лица, но только если вина последнего будет доказана. Из чего следует, что компенсация любого ущерба, включая выплаты за повреждённое имущество арендодателя и арендатора, возможна только при наличии доказанной в суде вины одной из сторон. При этом закон не запрещает и внесудебное урегулирование споров.

Как же оформить свои отношения, чтобы получить компенсацию в случае порчи имущества? Тут мы очередной раз возвращаемся к необходимости правильного составления договора найма жилого помещения. О том, как и что стоит в нём прописать, подробно рассказано здесь. Напомним только, что без письменного договора будет очень сложно доказать в суде факт даже самого предоставления своего имущества во временное пользование другому лицу. Или факт проживания в арендованном жилье.

Достаточно ли одного договора найма?

К сожалению, нет. Нужно ещё составить акт приёма-передачи квартиры. Образец можно скачать по этой ссылке.  Один из основных параметров, который должен быть отражён в документе, — это состояние квартиры. Очень важно обратить внимание не только на отделку помещений, но и на исправность электрической проводки, сантехники, систем водоснабжения и отопления. Согласно статье 676 ГК РФ, наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 

Всё, что выходит за рамки нормы, например оплавившиеся корпуса розеток, ржавые трубы или радиаторы, арендатор может потребовать привести в надлежащее состояние. В случае отказа квартиранту необходимо настоять на подробной фиксации в акте всех обнаруженных дефектов, чтобы потом с него не потребовали возмещение убытков арендодателю.  Если из-за аварийной розетки произойдёт замыкание, а проржавевшая труба лопнет и вода затопит помещение, сумма ущерба может оказаться очень крупной.

Рабочий вариант обезопасить себя от таких разбирательств — сдавать и снимать жильё с Яндекс Арендой. Все квартиры сервиса, а также имущество в них и ответственность перед третьими лицами страхуются на сумму до 1,7 млн ₽. Это покрывает куда больший ущерб, чем залог в сумме 1 месяца стоимости аренды.

Мебель и бытовую технику тоже надо описывать?

Обязательно. И те предметы, которые привёз с собой арендатор, тоже. Нет необходимости указывать мельчайшие царапины, а вот заметные пятна на обивке дивана, сколы на раковине или ванне, состояние стиральной машины, телевизора и других бытовых устройств стоит зафиксировать.

Если в целом позиций немного, их можно вписать в акт приёма-передачи. Когда речь идёт о большом количестве предметов, удобнее составить отдельный от акта список. Оба документа оформляются в двух экземплярах и подписываются сторонами. Один забирает себе наниматель, второй передаётся хозяину квартиры. Таким образом, у каждого на руках будут документы, подтверждающие, что и в каком состоянии передал арендодатель, а что принадлежит арендатору.

Как доказать порчу имущества?

Сбор доказательств требует чёткой последовательности действий. Причём неважно, произошла порча имущества арендодателя по вине арендатора или наоборот.

•  Для начала необходимо подтвердить, что предмет, техника или элемент отделки квартиры повреждены или вышли из строя.
• Затем следует обосновать, что неисправности или повреждения устройств и предметов возникли из-за неправильного использования. Ведь у бытовой техники, будь то электрический чайник или плита, есть свой срок службы и естественный износ. Что-то может перестать работать надлежащим образом или полностью отказать, просто исчерпав свой ресурс.
•  Наконец, надо доказать, что имущество пострадало в результате неправильных действий именно обвиняемого лица.

Имея на руках акт приёма-передачи, можно установить и доказать, что состояние того или иного предмета каким-то образом изменилось. Правда, не всегда обвиняемая сторона готова признавать даже сам факт поломки или порчи вещей, а стало быть, и расписываться на новом акте со списком пострадавшего имущества и его повреждений. В таком случае понадобятся свидетели. Те же соседи, к примеру, смогут подтвердить, что край раковины действительно отколот, в комнате вспучился ламинат либо не включается стиралка. Они и распишутся в акте.

А вот доказать, что упомянутая выше бытовая техника отказала из-за неправильной её эксплуатации, в силах только специалисты. Для того чтобы получить экспертное заключение о состоянии устройства с указанием причин его поломки, придётся обратиться в ремонтную мастерскую либо заказать независимую экспертизу. При этом у любой из этих организаций должна быть соответствующая лицензия.

И если выяснится, что стиральная машина сломалась из-за того, что вместе с другой одеждой в барабан попали брюки с ключами либо устройство регулярно перегружали, то и вопрос с виновником будет закрыт: кроме жильцов сделать это было некому.

А вот со вспучившимся ламинатом не всё так очевидно. Может оказаться, что жилец тут совсем не виноват: пластины отошли, потому что не была соблюдена правильная технология при их укладке. Или на пол попала вода из протекшей батареи. В таких случаях, если не удалось мирно разрешить спор, виновника определяет суд на основании предоставленных сторонами фактов.

Возмещение ущерба арендодателю за порчу имущества

Обычно в договоре найма указывают, что квартиранты несут полную ответственность за переданное им имущество. Кроме того, вместе с предоплатой за первый месяц проживания в квартире арендаторы передают её владельцу обеспечительный платёж — он может быть частично или полностью удержан в случае повреждения как самого жилья, так и находящихся в нём вещей собственника. Но даже если факт порчи имущества не вызывает сомнений, арендодатель может воспользоваться деньгами из страхового депозита только после согласия виновника и заключения сторонами соглашения с указанием факта повреждений и размеров компенсации.

Если консенсус не был достигнут, собственнику необходимо составить претензию. В документе нужно указать обстоятельства случившегося — где, что и как сломано или повреждено, а также сумму ущерба на основании заключения независимого эксперта.

В одном из наших материалов мы подробно рассказали, как правильно написать претензию. Напомним лишь, что нужно сделать два экземпляра — один вручить квартирантам, на втором дать им поставить роспись в получении и оставить себе. Это если документ передаётся лично в руки. Второй способ — отправить претензию по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. 

По закону срок ответа на претензию не должен превышать 30 дней. Если указанное время истекло и никакой реакции со стороны арендаторов не последовало, пострадавшему собственнику остаётся обратиться с исковым заявлением в суд.

Взыскание убытков с арендодателя

К примеру, квартирант пользовался своей кофемашиной, но однажды из-за замыкания в розетке она вышла из строя. На момент аварии ещё работали стиралка, плита и кухонная вытяжка. Проводка просто не выдержала большой нагрузки, оплавилась и закоротила. При этом жильцы не были предупреждены о том, что электрическая сеть предоставляемого им жилья не рассчитана на одновременное включение такого количества мощных потребителей, а значит, имеют формальное право потребовать компенсации своего ущерба от хозяев квартиры.

Если порча имущества произошла по вине арендодателя, квартиранты должны действовать в том же порядке, как и пострадавший хозяин недвижимости. То есть:

1. Попытаться мирно решить проблему.

2. Составить претензию.

3. Обратиться в суд.

Возмещение ущерба арендатору и арендодателю третьими лицами

Эту ситуацию вновь лучше всего рассматривать на конкретном примере. Допустим, у соседей сверху в ванной лопнула труба полотенцесушителя. Из-за случившегося наводнения был испорчен потолок в сдаваемой в аренду квартире. А ещё вода попала в любимый тостер жильцов (или ноутбук), и он сгорел. Как действовать в таких случаях?

Теоретически всё просто. Каждый из владельцев пострадавшего имущества — неважно, квартира это или электроприбор, — могут обратиться за компенсацией ущерба напрямую к лицу, причинившему вред. На практике это означает экспертизы, претензии и, если всё предыдущее не помогло, судебные иски.

Если же ситуация обратная и из-за протечки в арендованной квартире пострадало имущество третьих лиц, то со своими претензиями они могут обратиться только к владельцу жилья. А уж он в свою очередь имеет право требовать возмещения своих убытков с квартирантов — если, конечно, сумеет доказать их вину.  

Фото: charlesdeluvio (Unsplash), Rune Enstad (Unsplash), Laurence Katz (Unsplash)